Индивидуальный предприниматель, сдающий нежилое помещение в аренду, сталкивается сразу с двумя видами обязательств: налогом на доходы от аренды и налогом на сам объект недвижимости. Ошибка в выборе режима или игнорирование региональных особенностей может привести к переплате или штрафам. В этой статье разберёмся, какие налоги платит ИП-арендодатель, какие льготы доступны и какие изменения вступят в силу в 2025–2026 годах.
Содержание
- Налоги на доходы от аренды: УСН, ПСН, ОСНО, НПД
- Налог на имущество: когда платить и как рассчитать
- Региональные льготы и кадастровый список
- Пошаговый алгоритм: от выбора режима до декларации
- Ключевые изменения 2025–2026
Налоги на доходы от аренды: сравнение режимов
Доходы от аренды нежилого помещения облагаются в зависимости от выбранной системы налогообложения.
| Режим | Ставка | Налоговая база | Отчётность | Плюсы | Минусы |
|---|---|---|---|---|---|
| УСН «Доходы» | 6 % | Вся сумма арендной платы | Упрощённая декларация раз в год | Можно уменьшить на страховые взносы | Ограничение 251,4 млн руб. выручки в 2025 г; |
| ПСН (патент) | ~4–6 % (установлен регионом) | Потенциальный доход из расчёта площади | Не подаётся | Фиксированная сумма не зависит от фактического дохода | Площадь ≤ 1500 м², нельзя учитывать расходы |
| ОСНО | 13 % (НДФЛ) + 20 % НДС | Доходы за вычетом расходов | 3-НДФЛ ежеквартально, НДС-декларация | Можно выставить НДС крупным арендаторам | Сложный учёт, высокая нагрузка |
| НПД (самозанятый) | 4 % физлица / 6 % юрлица | Фактический доход | Приложение «Мой налог» | Не нужно регистрировать ИП | Доход ≤ 2,4 млн руб. в год, нельзя сдавать юрлицам-НДС |
Важно: при УСН, АУСН и ПСН ИП освобождается от налога на имущество, если объект не входит в кадастровый список торгово-офисной недвижимости (п. 2 ст. 346.11 НК РФ).
Налог на имущество: кто и когда платит
Когда ИП платит налог на имущество
- Объект включён в кадастровый список региона (торговые центры, офисы, склады свыше 1000 м²).
- Или объект учтён по кадастровой стоимости в ЕГРН, а регион установил налог для всех нежилых помещений.
- По итогам 2024 года налоговое уведомление придёт до , оплатить нужно до .
Расчёт налога
Формула для 2025 г.:
Сумма налога = Кадастровая стоимость × Ставка × Коэффициент владения
| Тип объекта | Ставка в среднем по РФ |
|---|---|
| Торгово-офисная недвижимость | 0,5–1,0 % |
| Прочие нежилые помещения | 0,1–0,3 % |
Конкретную ставку уточняйте в законе вашего региона.
Региональные льготы и как их получить
- Москва: до 2027 г. льгота 100 % для объектов площадью до 300 м² в коммерческом использовании, если ИП применяет УСН.
- Санкт-Петербург: ставка 0,1 % для объектов до 1000 м² при условии официальной сдачи в аренду.
- Бесплатная справка: в личном кабинете налогоплательщика можно скачать «Извещение о включении в кадастровый список» и проверить, нужно ли платить.
Пошаговый алгоритм ИП-арендодателя
- Шаг 1: Проверьте, входит ли помещение в региональный кадастровый список.
- Шаг 2: Выберите оптимальный режим:
- Если площадь ≤ 1500 м² и вы не хотите вести учёт расходов, оформите патент;
- Если ожидаемый годовой доход ≤ 60 млн руб. — подойдёт УСН 6 %;
- Если арендаторы юрлица с НДС, возможно, выгоднее ОСНО.
- Шаг 3: Зарегистрируйтесь как ИП (если ещё не ИП) и подайте уведомление о переходе на нужный режим.
- Шаг 4: Каждый квартал уплачивайте авансы по выбранному режиму.
- Шаг 5: До 1 декабря 2025 г. оплатите налог на имущество по квитанции ФНС.
Ключевые изменения 2025–2026
- Индексация ставок: с кадастровые оценки по всей стране пересчитают +10–15 % (ФЗ-528 от ).
- Новый «Профессиональный налоговый вычет»: ИП на УСН смогут списывать до 50 % расходов на ремонт арендуемого помещения, если объект включён в перечень Минэкономразвития.
- Электронные уведомления: с 2026 г. квитанции по налогу на имущество придут только в личный кабинет, бумажные перестанут отправлять.
| Режим | Налог на доходы | Имущество (пример 50 м² офис, кад. стоимость 6 млн руб.) | |
|---|---|---|---|
| УСН 6 % | 60 000 руб. (1 млн × 6 %) | 0 руб. (не в списке) | 60 000 руб. |
| ПСН | 30 000 руб. (фикс. патент) | 0 руб. | 30 000 руб. |
| ОСНО | 130 000 руб. (1 млн × 13 %) | 60 000 руб. (6 млн × 1 %) | 190 000 руб. |
Не забудьте учесть страховые взносы за себя (49 500 руб. в 2025 г.) — на УСН они уменьшают налог на 100 %.
Короткая памятка
- Аренда ≠ продажа: НДФЛ 13 % или 6 % УСН, а не налог на прибыль.
- Имущество: проверяйте кадастровый список раз в год.
- Сроки: патент — до 20 декабря предыдущего года, УСН-декларация — до 30 апреля следующего года.
Обновлено 20 апреля 2026 г. по данным ФНС и последних изменений НК РФ.