Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.
Содержание
- Кто обязан платить налог при продаже
- Как рассчитывается доход с учётом кадастровой стоимости
- Какие вычеты можно применить
- Особенности региональных повышенных лимитов (новинка 2026)
- Пошаговый пример расчёта
- Как подать декларацию и оплатить налог
- Чек-лист для ИП-продавца недвижимости
Кто обязан платить налог при продаже
Индивидуальный предприниматель, продающий недвижимость, может оказаться в одном из двух налоговых статусов:
- Использует объект в предпринимательской деятельности — доход от продажи облагается в рамках применяемого режима (ОСНО, УСН «доходы», УСН «доходы минус расходы», Патент). В этом случае положения статьи 214.10 НК РФ не применяются.
- Объект был личным имуществом (не числился на балансе ИП, не использовался в бизнесе) — доход облагается НДФЛ по правилам статьи 214.10 НК РФ, то есть как у физического лица.
В этой статье речь идёт именно о втором случае: когда ИП продаёт личную недвижимость и должен заплатить НДФЛ.
Как рассчитывается доход с учётом кадастровой стоимости
Формула, введённая статьёй 214.10 НК РФ, защищает бюджет от занижения цены:
Налоговая база = max(договорная цена; 0,7 × кадастровая стоимость)
Ключевые правила:
- Если договорная цена выше 70 % кадастровой стоимости — налог считается от договорной цены.
- Если договорная цена ниже 70 % — налог считается от 70 % кадастровой стоимости, даже если фактически вы получили меньше.
- Исключение: если объект получен по наследству/дару от близких родственников или по приватизации, и вы владели им ≥3 года, налог не платится вовсе (пункт 17.1 ст. 217 НК РФ).
Какие вычеты можно применить
После определения базы можно воспользоваться одним из двух вариантов вычета:
| Вариант вычета | Размер вычета | Документы |
|---|---|---|
| Фиксированный имущественный вычет | 1 000 000 ₽ | Декларация 3-НДФЛ |
| Фактические расходы на приобретение | Сумма подтверждённых расходов | ДКП, чеки, выписка из ЕГРН, кредитный договор и др. |
Важно: вычеты «суммируются» только в пределах одного объекта. Если продаёте несколько квартир за год, 1 млн ₛ делится между ними пропорционально долям.
Особенности региональных повышенных лимитов (новинка 2026)
В 2026 году в 51 субъекте РФ (включая Москву, Санкт-Петербург, Краснодарский край, Татарстан и др.) вступили в силу региональные законы, которые повысили лимит дохода, освобождающий от НДФЛ при продаже недвижимости, если владение составляет менее минимального срока.
- Стандартный федеральный лимит: доход ≤1 млн ₽ в год.
- Региональный повышенный лимит: до 5 млн ₽ в год (в регионах, указанных в приказе ФНС от № ЕД-7-3/123@).
Пример: если вы продаёте квартиру в Москве в 2026 г. за 4,2 млн ₽, владея ею 2 года, то применяется московский повышенный лимит и НДФЛ не начисляется.
Пошаговый пример расчёта
Дано:
- ИП продаёт личную квартиру в Тюмени за 3 000 000 ₽
- Кадастровая стоимость — 5 000 000 ₽
- Куплена в 2023 году за 2 700 000 ₽ (есть ДКП)
Шаг 1. Определяем доход по кадастровой:
0,7 × 5 000 000 = 3 500 000 ₽ > 3 000 000 ₽ → берём 3 500 000 ₽.
Шаг 2. Выбираем вычет: 1 млн ₽ или 2,7 млн ₽?
Берём фактические расходы — 2 700 000 ₽, так как они выше фиксированного лимита.
Шаг 3. Расчёт налога:
3 500 000 – 2 700 000 = 800 000 ₽ (база)
800 000 × 13 % = 104 000 ₽
Как подать декларацию и оплатить налог
- Заполнить форму 3-НДФЛ в Личном кабинете на lkfl2.nalog.ru.
- Прикрепить сканы ДКП, ЕГРН, платёжных поручений.
- Отправить до 30 апреля следующего года (за 2026 г. — до ).
- Оплатить налог до 15 июля (до ).
Чек-лист для ИП-продавца недвижимости
- ☐ Проверьте, что объект не числился на балансе ИП.
- ☐ Узнайте кадастровую стоимость на сайте Росреестра.
- ☐ Сравните цену договора с 70 % кадастровой.
- ☐ Определите, подходит ли повышенный региональный лимит.
- ☐ Подберите выгодный вычет (фиксированный или расходы).
- ☐ Подготовьте документы и подайте 3-НДФЛ.
Уточняйте актуальные ставки в вашем регионе и консультируйтесь с квалифицированным бухгалтером.