Каждый собственник квартиры, каждый арендатор и каждый управляющий домом должен понимать, кто и как контролирует соблюдение жилищного законодательства. В России эту функцию выполняют три взаимодополняющих механизма: государственный жилищный надзор, муниципальный жилищный контроль и общественный жилищный контроль. В статье — единое и актуальное руководство по статье 20 ЖК РФ с учетом всех последних изменений и будущих поправок.

Что контролируют: предметы проверки

Государственный жилищный надзор (ГЖН)

Контролирует всех участников жилищных отношений, за исключением муниципального жилищного фонда.

• использование и содержание жилых помещений и общего имущества;
• перепланировку, перевод помещений из жилых в нежилые и наоборот;
• фонды капремонта, тарифы и качество коммунальных услуг;
• энергоэффективность, приборы учета, доступность объектов для инвалидов;
• безопасность газового оборудования и вентиляционных систем;
• полнота и достоверность информации в государственной информационной системе ЖКХ.

Муниципальный жилищный контроль (МЖК)

Занимается тем же перечнем вопросов, но относительно муниципального жилищного фонда (квартиры, которые находятся в собственности города/района).

Что не входит в полномочия ГЖН

Лицензионные требования к управляющим организациям (за ними следит региональный лицензионный контроль).

Кто контролирует: структура и кадры

Кадровый контроль. Назначение и освобождение руководителя регионального органа ГЖН согласовывается с федеральным органом, уполномоченным Правительством РФ. Увольнение возможно по представлению Главного жилищного инспектора РФ.

Процедура проверки: планы, риски, внеплановые мероприятия

Плановые проверки

• Не проводятся в отношении жилых помещений, используемых гражданами (ч. 7 ст. 20).
• Для всего остального применяется Федеральный закон № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле».

Внеплановые и инициативные проверки

Основания:

1. обращения граждан и организаций;
2. сообщения СМИ и публикации в интернете;
3. данные из государственных информационных систем;
4. поручения Президента и Председателя Правительства (оформляются приказом Главного инспектора).

Перед выездом органы разрабатывают индикаторы риска нарушений. Типовые индикаторы утверждает Минстрой России.

Результаты проверки: предписания, штрафы, судебные механизмы

Предписание об устранении нарушений

Выдаётся в течение 10 рабочих дней после завершения проверки. Срок исполнения — не более 30 дней, если иное не установлено законом.

Обращение в суд

Орган ГЖН или МЖК может подать:

• иск о признании недействительным решения общего собрания собственников;
• иск о ликвидации ТСЖ/кооперативов при систематических нарушениях;
• иск о признании недействительным договора управления или договора найма;
• коллективный иск в защиту прав неопределённого круга лиц;
• иск о понуждении к исполнению предписания.

Новые и будущие изменения (приняты, но вступают в силу )

• Федеральный закон № 23-ФЗ от г. вносит 16 правок в статью 20, в т.ч.:
  1. расширяет список контролируемых требований (появится пункт 13 — требования к информационному взаимодействию);
  2. уточняет порядок взаимодействия с системой ГИС ЖКХ;
  3. изменяет полномочия Главного инспектора;
  4. вводит нормы о риск-ориентированном подходе и цифровом документообороте.
• До г. в ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областях не применяются пункты о газоснабжении и газовом оборудовании (пост. № 360).

Практические советы для собственников и управляющих

Собственникам

1. Проверяйте, внесены ли показания приборов учёта в ГИС ЖКХ — это прямое требование ст. 20.
2. Обращайтесь в ГЖН/МЖК через официальный портал госуслуги или лично в инспекцию: жалоба должна содержать конкретные факты нарушения.
3. Храните скриншоты/фото нарушений, они станут доказательством для внеплановой проверки.

Управляющим организациям

1. Раз в год проводите самооценку рисков по утверждённым индикаторам Минстроя.
2. Формируйте раздел сайта «Открытые данные» с обязательной информацией по п. 9 ч. 1 ст. 20 ЖК РФ.
3. После получения предписания — не позднее 3 дней внесите корректировки в план-график работ и разместите уведомление собственникам.

Краткий алгоритм действий при нарушении

1. Зафиксируйте нарушение (фото, акт, ответ управляющей компании).
2. Обратитесь в ГЖН или МЖК (в зависимости от формы собственности дома).
3. Получите регистрационный номер обращения — он понадобится для отслеживания статуса.
4. Дождитесь проверки (в среднем 30 дней).
5. Получите предписание и убедитесь, что оно вынесено управляющей организации.
6. Следите за исполнением: если сроки нарушены — обращайтесь в суд за понуждением.

Государственный жилищный надзор и муниципальный жилищный контроль — это механизм баланса интересов между жителями, управляющими компаниями и государством. Чёткое понимание своих прав и обязанностей, а также знание процедур позволяет эффективно защищать своё жилище и деньги, вложенные в коммунальные платежи и капремонт.

Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.