Налог на добавленную стоимость (НДС) – один из важнейших косвенных налогов в России. В строительной сфере правила его применения имеют ряд особенностей, которые зависят от типа договора, вида объекта (жилищный/нежилищный), способа строительства и статуса получателя услуг.

Содержание статьи

1. Правовая база: какие статьи НК РФ регулируют НДС в строительстве
2. Ставки НДС в 2025‑2026 годах
3. Обложение НДС при инвестиционном договоре vs ДДУ
4. Вычет входного НДС: особенности для жилой и нежилой недвижимости
5. Освобождения от НДС: когда объект не являеться объектом налогообложения
6. Пример расчёта НДС по инвестиционному договору
7. Бухгалтерский учёт и документальное оформление

Правовая база

Налоговое законодательство РФ, регулирующее НДС в строительстве, распределено по нескольким статьям Налогового кодекса (НК РФ):

• Статья 168 НК РФ – определяет объект налогообложения НДС (стоимость поставки товаров, выполнения работ, оказания услуг).
• Статья 169 НК РФ – устанавливает императивное правило о праве налогоплательщика на вычет входного НДС, предъявленного подрядными организациями при капитальном строительстве.
• Статья 170‑171 НК РФ – регулируют порядок начисления и уплаты НДС, а также специальные правила для строительства объектов основных средств.
• Статья 149.3 НК РФ – перечень операций, освобождённых от НДС (в т;ч. передача в безвозмездное пользование объектами основных средств органам местного самоуправления).
• Статья 166 НК РФ – особенности налогообложения строительных работ, выполненных за счёт собственных средств (self‑construction) и при реализации готовой недвижимости.

Ставки НДС в 2025‑2026 годах

С 1 января 2025 года в России действует две основные ставки НДС:

• Стандартная ставка – 20 % (в расчёте «20/120», т.е. в цене 20 % от суммы без НДС).
• Льготная ставка – 10 % применяется к отдельным видам товаров и услуг (не относится к большинству строительных работ).

С 1 января 2026 года ставка была повышена до 22 % (по формуле 22/122). Однако в большинстве практических рекомендаций, в т.ч. в источниках, указанных в запросе, сохраняется упоминание ставки 20 % – это связано с тем, что многие договоры ещё оформляются по старой ставке, а переход к 22 % будет фиксирован в новых формах счет‑фактур.

Обложение НДС при инвестиционном договоре vs ДДУ

Разница в налогообложении обусловлена тем, как классифицируются получаемые от инвестора средства:

3.1 Инвестиционный договор

При заключении инвестиционного договора (инвестор передаёт застройщику авансовые платежи в счет строительства) налоговый режим определяется как оказание услуг и выполнение работ. Согласно п. 3 ст. 168 НК РФ такие платежи относятся к объекту налогообложения, а НДС начисляется по ставке 20 % (20/120). В практике это подтверждается источником «ГАРАНТ.РУ», где указывается, что «НДС начисляется на общих основаниях по расчетной ставке 20/120».

3.2 Договор долевого участия (ДДУ)

В случае договора долевого участия (ДДУ) полученные от дольщиков средства рассматриваються как предоплата за будущую продажу жилого помещения. По ст. 149.3 НК РФ операции по реализации жилых помещений освобождаются от НДС, поэтому авансы по ДДУ не облагаются налогом.

Вычет входного НДС

Возможность принять к вычету входной НДС зависит от того, к какому типу недвижимости относится объект строительства.

4.1 Нежилое (коммерческое) строительство

• Согласно статье 171 НК РФ, налогоплательщик имеет право на вычет входного НДС, предъявленного подрядными организациями (застройщиком, техническим заказчиком) при капитальном строительстве.
• Вычет может быть принят полностью, если объект будет использоваться в облагаемой деятельности (например, офисные помещения, склады, торговые центры).
• Пример: застройщик получает счёт‑фактуру от подрядчика на сумму 10 000 000 руб. (без НДС). В счёте указана сумма НДС 2 000 000 руб. – эта сумма может быть принята к вычету.

4.2 Жилое (социальное) строительство

• Операции по реализации жилых помещений не подлежат обложению НДС (ст. 149.3). Поэтому входной НДС, предъявленный подрядчиками, не подлежит вычету.
• Исключения: если часть здания предназначена под коммерческие цели (например, коммерческая часть в жилом комплексе), на неё может быть применён обычный режим НДС.

4.3 Передача в безвозмездное пользование

Если объект передаётся в безвозмездное пользование органам местного самоуправления, он считается необъектом налогообложения (ст. 149.3), и вычет входного НДС невозможен.

Освобождения от НДС

Помимо освобождения жилой недвижимости, в строительстве существуют и другие случаи, когда объект не считается объектом налогообложения:

• Передача в безвозмездное пользование (ст. 149.3).
• Строительство объектов, предназначенных для государственных нужд, если договор оформлен в рамках госзакупок и указано, что объект освобождён от НДС.
• Строительство объектов, используемых исключительно для собственного производства (если организация применяет УСН «доходы минус расходы» и не является плательщиком НДС).

Пример расчёта НДС по инвестиционному договору

Допустим, застройщик получает от инвестора аванс в размере 120 000 000 руб. (включая НДС). Как рассчитать налоговую базу и сумму налога?

1. Определяем налоговую базу (стоимость без НДС):
   
   База = 120 000 000 ÷ 1,20 = 100 000 000 руб.
2. Считаем НДС:
   
   НДС = 120 000 000 − 100 000 000 = 20 000 000 руб.
3. Отражаем в бухгалтерском учёте:
   
   Дт 76 «Расчеты с контрагентами» Кт 51 «Расчётный счёт» – 120 000 000 руб.
   Дт 19 «НДС по приобретённым ценностям» Кт 68 «Расчёт по налогу на добавленную стоимость» – 20 000 000 руб.
4. Если застройщик имеет право на вычет (например, объект будет сдаваться в аренду коммерческим клиентам), он в последующей декларации может уменьшить сумму к уплате на 20 000 000 руб.

Бухгалтерский учёт и документальное оформление

Для корректного учёта НДС в строительстве необходимо соблюдать несколько правил:

• Раздельный учёт операций, облагаемых НДС, и освобождённых от него (см. пункт 6 статьи 170 НК РФ).
• Счёт‑фактура обязана быть выставлена подрядчиком (или субподрядчиком) на всю стоимость работ, включая НДС, если работа облагается налогом.
• При работе «хозяйственным способом» (строительство для собственных нужд) налоговая база определяется как суммарные затраты, а не как цена продажи (ст. 166 НК РФ).
• Для объектов, подпадающих под льготный режим (жилая недвижимость), в бухгалтерском учёте НДС в составе стоимости не учитывается – он не начисляется и не подлежит вычету.
• В случае получения авансов по инвестиционному договору необходимо вести отдельный субсчёт «Авансы от инвестора», где отражается как полученный доход, так и начисленный НДС.

Налог на добавленную стоимость в строительной отрасли – сложный, но предсказуемый механизм, если правильно определить правовую основу и тип договора:

• При инвестиционном договоре полученные средства считаются оплатой за строительные работы и облагаются НДС (ст. 168 НК РФ).
• При договоре долевого участия (ДДУ) операции освобождены от НДС (ст. 149.3 НК РФ).
• Вычет входного НДС возможен только при строительстве нежилых объектов (ст. 171 НК РФ); для жилых – нет.
• Ставка НДС в 2025 г. – 20 % (20/120), в 2026 г. – 22 % (22/122).
• Тщательная документальная работа (счета‑фактуры, раздельный учёт) позволяет избежать ошибок в декларациях и воспользоваться всеми доступными вычетами.

Следуя приведённым рекомендациям, застройщик сможет правильно рассчитывать налоговые обязательства, минимизировать финансовые риски и обеспечить соответствие требованиям Налогового кодекса РФ.

Дата публикации:  г. 17:47; Информация взята из открытых источников, актуальна на момент написания.