Договор безвозмездного пользования (дальше – Договор) – это гражданско‑правовой документ, согласно которому одна сторона (ссудодатель) передаёт другой стороне (ссудополучателю) жилое помещение во временное пользование без возмещения арендной платы․ При этом в договор может быть предусмотрено право ссудополучателя сдавать полученную квартиру в аренду третьим лицам и использовать полученные от аренды доходы․

Правовые основы

• Гражданский кодекс РФ (ГК РФ): статьи 421‑435 регулируют ссуду, в т․ч․ безвозмездную․
• Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» (№ 122‑ФЗ) – порядок регистрации прав на жилое помещение․
• Налоговый кодекс РФ: порядок налогообложения доходов, полученных от сдачи квартиры в аренду, если это право предусмотрено в договоре․

Когда используют договор безвозмездного пользования с правом сдачи в аренду?

Данный договор часто применяется в следующих ситуациях:

1. Передача квартиры родственнику (родителям, детям, супругу) без оплаты, но с возможностью сдавать её в аренду․
2. Передача квартиры в пользование сотруднику компании в качестве соц․ льготы․
3. Внутрифирменные соглашения между юридическим лицом и его учредителями․

Ключевые положения договора

Стороны договора

Точное указание ФИО, паспортных данных, ИНН (при необходимости) и адресов ссудодателя и ссудополучателя․

Предмет договора

Точное описание квартиры:

• Адрес (улица, дом, корпус, квартира, город, регион)․
• Кадастровый номер․
• Этаж, количество этажей в доме․
• Площадь (общая, жилая, вспомогательная)․
• Количество комнат․

Срок пользования

Указывается конкретный период (например, «с по »)․ Возможность продления – отдельный пункт․

Право сдачи в аренду

Чётко формулируется, что ссудополучатель имеет право сдавать квартиру в аренду, а также обязанность:

• сообщать ссудодателю о заключении договора аренды;
• предоставлять копии договоров аренды и актов приёма‑сдачи;
• выполнять обязательства по обслуживанию и текущему ремонту․

Права и обязанности сторон

Финансовые вопросы

Поскольку договор безвозмездный, арендная плата не выплачивается․ Однако:

• Ссудополучатель обязан платить за коммунальные услуги, содержание дома, налог на имущество (если квартира находится в его собственности)․
• Доходы от сдачи в аренду могут облагаться налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) – 13 % (для резидентов) или 30 % (для нерезидентов)․ Об этом должно быть указано в договоре․

Ответственность сторон

Устанавливается штраф за нарушение сроков возврата, за использование квартиры не по назначению, за несвоевременное предоставление отчётности и т․д․

Порядок прекращения договора

• По истечении срока․
• По соглашению сторон․
• В одностороннем порядке при нарушении условий (неуплата коммунальных платежей, использование квартиры в коммерческих целях без согласия)․

Как правильно оформить договор

Шаги по подготовке

1. Сбор данных․ Убедитесь, что у вас есть полные паспортные данные, ИНН, кадастровый номер квартиры․
2. Выбор формы․ Можно воспользоваться готовыми образцами (например, с сайта Договор-Юрист․Ру 2025‑2026 годов) и адаптировать их под свои нужды․
3. Заполнение шаблона․ Вставьте конкретные сведения о квартире, сроках, правах сдачи в аренду․
4. Подпись и печать․ Обе стороны подписывают договор в двух экземплярах․ При наличии юридических лиц – ставится печать;
5. Регистрация․ По желанию стороны могут зарегистрировать договор в Росреестре (необязательно, но повышает юридическую защиту)․

Образец договора (2026 год)

ДОГОВОР БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ КВАРТИРОЙ С ПРАВОМ СДАЧИ В АРЕНДУ

г․ ____________ «___» ___________ 2026 г․

Стороны договора
Ссудодатель: ___________________________, паспорт: ______________________, ИНН: ____________, проживает по адресу: ______________________________․
Ссудополучатель: ___________________________, паспорт: ______________________, ИНН: ____________, проживает по адресу: ______________________________․
Предмет договора

Ссудодатель передаёт, а Ссудополучатель принимает в безвозмездное пользование жилое помещение, расположенное по адресу: ___________________________,
кадастровый номер: ______________________, этаж: __, количество комнат: __, общая площадь: __ м², жилая площадь: __ м² (далее – «Квартира»)․

Срок пользования
Договор вступает в силу с «___» ___________ 2026 г․ и действует до «___» ___________ 2029 г․

Право сдачи в аренду
Ссудополучатель имеет право сдавать Квартиру в аренду третьим лицам, получая от этого доход․
Ссудополучатель обязуется:
 ౼ уведомлять Ссудодателя о заключении любого договора аренды не позднее 5 (пяти) рабочих дней с момента его подписания;
 ― предоставлять копию договора аренды и акт приёма‑сдачи квартиры от арендатора;
 ― использовать полученные арендные платежи исключительно для покрытия расходов, связанных с Квартирой (коммунальные услуги, текущий ремонт, уплата налога на имущество)․

Платёжные обязательства
Ссудополучатель обязуется самостоятельно оплачивать коммунальные услуги, содержание дома, а также налог на имущество, если таковой взимается․
Налоговые обязательства
Доходы, полученные от сдачи Квартиры в аренду, подлежат налогообложению в соответствии с Налоговым кодексом РФ (ставка 13 % для резидентов)․

Права и обязанности сторон
Ссудодатель обязуется:
 ౼ передать Квартиру в пригодном для проживания состоянии;
 ― не препятствовать законному использованию права сдачи в аренду․
Ссудополучатель обязуется:
 ― использовать Квартиру только в жилых целях и в соответствии с её назначением;
 ౼ поддерживать Квартиру в надлежащем техническом состоянии;
 ౼ не передавать Квартиру в субаренду без письменного согласия Ссудодателя;
 ― вернуть Квартиру по окончании срока договора в состоянии, соответствующем обычному износу․

Ответственность сторон
За нарушение условий договора Ссудополучатель уплачивает штраф в размере ___________ руб․ за каждый случай․
Ссудодатель несёт ответственность за скрытые дефекты, о которых Ссудополучатель не был проинформирован․

Прекращение договора
Договор может быть расторгнут:
 ౼ по взаимному согласию сторон;
 ౼ в одностороннем порядке при существенном нарушении условий одной из сторон;
 ― по истечении срока, установленного в пункте 3․1․

Прочие условия
Все споры, возникающие из настоящего договора, решаются путем переговоров, а при недостижении согласия – в суде по месту нахождения Квартиры․
Договор составлен в двух экземплярах, каждый из которых имеет одинаковую юридическую силу․

Подписи сторон:

_____________________ _____________________
 (Ссудодатель) (Ссудополучатель)

Регистрация договора в Росреестре

Регистрация не является обязательной, однако она дает:

• Защиту прав в случае спора с третьими лицами․
• Возможность использовать договор в качестве доказательства при возникновении претензий со стороны органов жилищного надзора․

Для регистрации необходимо подать заявление, оригинал договора и копию правоустанавливающего документа на квартиру в МФЦ или через портал Госуслуги․

Налоговые нюансы

Если ссудополучатель сдаёт квартиру в аренду, полученный доход считается налогооблагаемым доходом․ Важно:

1. Подать декларацию по форме 3‑НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода․
2. Уплатить налог в размере 13 % (для резидентов) от полученной суммы․
3. Если арендные платежи поступают от юридического лица, возможно применение 6‑% ставки по упрощённой системе (при наличии соответствующего договора)․

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Чем отличается договор безвозмездного пользования от дарения?

В дарении передаётся право собственности, а в безвозмездном пользовании – лишь право временного пользования․ При дарении получатель может распоряжаться имуществом без ограничений, а при безвозмездном пользовании – только в пределах, указанных в договоре․

Можно ли в договоре указать ограничение по времени сдачи в аренду?

Да․ Стороны могут прописать, например, «сдавать в аренду не более 12 месяцев в год» или «разрешить сдачу только на срок до 6 месяцев за один раз»․

Нужно ли согласие ссудодателя на каждый новый договор аренды?

Если в договоре предусмотрено обязательное согласование, то да․ Иначе возможна сдача без согласия, но с обязательным уведомлением․

Как оформить возврат квартиры после окончания срока?

Составляется акт приёма‑сдачи, в котором фиксируются состояние квартиры, наличие имущества, показания приборов учёта․ Обе стороны подписывают акт․

Практические рекомендации

• Проверяйте кадастровый номер․ Ошибки в нём могут привести к проблемам при регистрации․
• Уточняйте налоговую нагрузку․ При сдаче в аренду лучше проконсультироваться с бухгалтером․
• Согласуйте порядок уведомления о сдаче в аренду․ Это поможет избежать конфликтов․
• Не забывайте о страховании․ Страховой полис «Квартиры в пользовании» покрывает риски ущерба, возникшего в период аренды․
• Храните копии всех документов․ Договор, акты, копии договоров аренды – всё должно быть в архиве․

Договор безвозмездного пользования квартирой с правом сдачи в аренду – гибкий инструмент, позволяющий передать жилое помещение в пользование, сохраняя контроль над его использованием и получая потенциальный доход от аренды․ Правильно оформленный договор защищает интересы обеих сторон, упрощает налоговые вопросы и минимизирует риски конфликтов․

Скачайте готовый образец (пример выше) и адаптируйте его под свои условия – и ваш договор будет юридически надёжным и практичным․