Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Краткое содержание: в статье рассмотрены основные правила уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже жилой и нежилой недвижимости, изменения, вступившие в силу с 2025 года, сроки подачи декларации 3‑НДФЛ, льготы и типичные ошибки.

Общие положения

Продажа недвижимости является налогооблагаемым событием для физических лиц. Доход, полученный от реализации, включается в налоговую базу по ставке 13 % (для резидентов) или 30 % (для нерезидентов). С 2025 года действует прогрессивная шкала налога, о которой подробнее ниже.

Кто обязан платить налог?

Граждане РФ, являющиеся налоговыми резидентами (проживают в России 183 дня и более в течение календарного года).
Иностранные граждане‑нерезиденты, получившие доход от продажи недвижимости, находящейся в РФ.
Индивидуальные предприниматели (ИП), продающие имущество, не являющееся частью предпринимательской деятельности.

Что считается доходом от продажи?

Доходом является разница между суммой, полученной от покупателя, и суммой, уплаченной за приобретение (включая расходы, подтвержденные документально: нотариальные сборы, комиссии агентств, затраты на ремонт и улучшения).

Ставки налога и прогрессивная шкала (с 2025 года)

Новый порядок расчёта налога введён поправками в Налоговый кодекс РФ (ст. 224‑н) и выглядит следующим образом:

Для доходов до 5 млн руб. применяется ставка 13 % (резиденты) / 30 % (нерезиденты).
Для части дохода от 5 млн руб. до 10 млн руб. ставка повышается до 15 % (резиденты) / 35 % (нерезиденты).
Для части дохода свыше 10 млн руб. ставка составляет 20 % (резиденты) / 40 % (нерезиденты).

Пример расчёта (резидент):
Доход от продажи – 12 000 000 руб.
Налог = 5 000 000 × 13 % + 5 000 000 × 15 % + 2 000 000 × 20 % = 650 000 + 750 000 + 400 000 = 1 800 000 руб.

Льготы и освобождения от налога

Налог может быть уменьшен или полностью отменён в следующих случаях:

Освобождение при владении более 5 лет

Если объект недвижимости находился в собственности более 5 лет, налог не взимается.
Для недвижимости, приобретённой до 1 января 2023 года, срок владения считается с даты регистрации права собственности.

Освобождение при продаже единственного жилого помещения

Если продавец владел единственным жилым помещением, использовал его в качестве постоянного места жительства и продаёт его в течение 3 лет после приобретения, налог не начисляется.
Для лиц, получивших жильё в наследство, срок владения считается с даты государственной регистрации права.

Льготы для пенсионеров и инвалидов

Пенсионеры (в возрасте 65 лет и старше) и лица с инвалидностью I–III групп могут воспользоваться пониженной ставкой 9 % при условии, что доход от продажи не превышает 5 млн руб.

Сроки подачи декларации и уплаты налога

Согласно правилам портала Госуслуги, налоговая декларация 3‑НДФЛ должна быть подана в срок до 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости.

Если 30 апреля выпадает на выходной день, последний срок переносится на следующий рабочий день.
Уплата налога должна быть произведена в течение 10 дней после подачи декларации (если налог удерживается в момент продажи, срок уплаты считается выполненным).

Пошаговая инструкция по заполнению 3‑НДФЛ

Соберите необходимые документы:
- Договор купли‑продажи недвижимости.
- Квитанции об уплате НДС (если объект был приобретён с НДС).
- Документы, подтверждающие расходы на улучшение (чек, акт выполненных работ).
- Справка из Росреестра о праве собственности.
Войдите в личный кабинет на портале Госуслуг.
Выберите форму «Декларация о доходах физических лиц (форма 3‑НДФЛ)».
Заполните раздел «Доходы от реализации имущества»:
- Укажите тип имущества (квартира, дом, земельный участок).
- Впишите дату покупки и продажи.
- Укажите стоимость приобретения и продажи.
- Отметьте применяемые льготы (5‑летний срок, единственное жильё и т.д.).
Проверьте расчёт налога, который будет автоматически подсчитан системой.
Подтвердите декларацию электронной подписью (ЭП) или через СМС‑код.
Оплатите налог в онлайн‑банке или через терминал.
Сохраните подтверждающие документы (скриншот оплаты, подтверждение подачи).

Частые ошибки при расчёте налога

Не учтены расходы на комиссию агентства – они уменьшают налоговую базу.
Неправильный расчёт срока владения (считается с даты регистрации, а не с даты подписания договора).
Пропуск льгот по единственному жилому помещению – налог может быть полностью отменён.
Отсутствие подтверждающих документов – налоговая служба может потребовать их в ходе проверки.
Подача декларации после 30 апреля без уважительной причины – штраф 5 % от суммы налога.

Налоговые последствия при продаже недвижимости через ИП

Если ИП продаёт объект, который не относится к предмету предпринимательской деятельности, налог рассчитывается так же, как у физических лиц. При этом ИП обязано:

Отразить операцию в книге доходов и расходов.
Уплатить налог по ставке 13 % (резидент) или 30 % (нерезидент).
В случае, если объект использовался в ИП, возможна необходимость корректировки стоимости приобретения (учёт амортизации).

Примеры расчётов

Пример 1. Продажа квартиры, находившейся в собственности 6 лет

Продажная цена – 8 000 000 руб.
Стоимость покупки – 5 000 000 руб.
Налоговая база = 8 000 000 − 5 000 000 = 3 000 000 руб.
Срок владения > 5 лет → освобождение от налога. Налог к уплате = 0 руб.

Пример 2. Продажа дома, владение 3 года, без льгот

Продажная цена – 12 000 000 руб.
Стоимость покупки – 7 000 000 руб.
Расходы на ремонт – 500 000 руб.
Налоговая база = 12 000 000 − 7 000 000 − 500 000 = 4 500 000 руб.
Применяется прогрессивная шкала:

5 000 000 × 13 % = 650 000 руб. (но база только 4 500 000, поэтому налог = 4 500 000 × 13 % = 585 000 руб.)

Налог к уплате = 585 000 руб.

Пример 3. Продажа квартиры пенсионером, доход 6 000 000 руб.

База = 6 000 000 руб.
По льготе для пенсионеров ставка = 9 % (до 5 млн) + 13 % (с 5 млн до 6 млн).
Налог = 5 000 000 × 9 % + 1 000 000 × 13 % = 450 000 + 130 000 = 580 000 руб.

Как избежать проблем с налоговыми органами

Сохраняйте все оригиналы договоров, актов, квитанций минимум 5 лет.
Ведите простой учет расходов, связанных с покупкой и улучшением недвижимости.
Подавайте декларацию вовремя, даже если налог к уплате равен нулю – это подтверждает ваше соблюдение закона.
При возникновении сомнений консультируйтесь с налоговым консультантом или адвокатом.

Продажа недвижимости в 2026 году требует внимательного подхода к расчёту налога, поскольку действуют новые прогрессивные ставки и ряд льгот, зависящих от срока владения и статуса налогоплательщика. Своевременная подача 3‑НДФЛ до 30 апреля, правильное документальное оформление расходов и учёт всех льгот помогут избежать штрафов и излишних налоговых выплат.

Если у вас возникли вопросы или нужна помощь в заполнении декларации, обратитесь к специалистам в налоговую службу или к профессиональному налоговому консультанту.