Начиная с 2025 года действует новая прогрессивная шкала налогообложения доходов от продажи недвижимости. Это значит, что чем больше выручка продавца, тем выше ставка налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако для пенсионеров сохраняются специальные льготы и вычеты, которые позволяют сделать налог нулевым или существенно его уменьшить.
Когда пенсионер вообще не платит налог после продажи
Владение недвижимостью «по старому» сроку
Если квартира была приобретена:
- до — достаточно 3 лет владения, чтобы освободиться от НДФЛ;
- с и позже — 5 лет (исключение: подарок от близкого родственника, наследство, приватизация — в этих случаях по-прежнему 3 года).
Единственное жильё
Пенсионер может продать единственную квартиру и не платить налог уже через 3 года владения, даже если она была куплена после 2016 года.
Продажа за меньшую цену, чем покупка
Если документально подтверждено, что продажная цена равна или ниже цены покупки, налоговая база обнуляется (но декларацию всё равно нужно подать).
Новая прогрессивная шкала НДФЛ (действует с 2025 года)
| Разница между ценой продажи и приобретения | Ставка НДФЛ |
|---|---|
| до 2,4 млн руб. | 13 % |
| от 2,4 млн до 5 млн руб. | 15 % |
| свыше 5 млн руб. | 18 % |
Как пенсионер может уменьшить или обнулить налог
Имущественный вычет — 1 000 000 руб.
При отсутствии документов о расходах пенсионер может уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн рублей.
Пример: квартиру продали за 3 000 000 руб., документов нет. Налог = (3 000 000 – 1 000 000) × 13 % = 260 000 руб.
Вычет на «расходы при покупке»
Если сохранились ДКП и чеки, можно вычесть из дохода сумму, которую когда-то заплатили за эту же квартиру.
Пример: купили за 2 500 000 руб., продали за 3 200 000 руб. Налог = (3 200 000 – 2 500 000) × 13 % = 91 000 руб.
Комбинируем вычет с другими доходами
Пенсионеры не платят НДФЛ со своих пенсий, но могут заявить социальные и имущественные вычеты (на лечение, обучение внуков и т.д.) и «закрыть» ими налог от продажи.
Надо ли подавать декларацию 3-НДФЛ
- Обязательно подавать, если квартира продана меньше минимального срока владения (3 или 5 лет).
- Срок подачи — до 30 апреля года, следующего за годом продажи (например, продали в 2025 году — подаём до ).
- Если налог равен нулю (например, продажа равна расходам), всё равно подаём «нулевую» декларацию.
Алгоритм для пенсионера-продавца квартиры
- Шаг 1. Проверьте, сколько лет вы владели жильём.
- Шаг 2. Если срок ≥ минимальному — налога нет, декларацию не подаём.
- Шаг 3. Если срок < минимального — считаем налог: «Продажа – Расходы» или «Продажа – 1 млн руб.».
- Шаг 4. Заполняем 3-НДФЛ через «Личный кабинет налогоплательщика» или бумажно.
- Шаг 5. Оплачиваем налог до 15 июля следующего года.
Краткий FAQ
Вопрос: Пенсионер продал квартиру, полученную по наследству 4 года назад. Налог?
Ответ: Нет, наследство — 3 года владения достаточно. Декларацию не подаём.
Вопрос: Продали квартиру за 6 млн руб., но покупали за 7 млн. Нужно платить?
Ответ: Не нужно (убыток), но 3-НДФЛ подать нужно и приложить ДКП.
Для пенсионеров сохраняются все общероссийские правила, но дополнительных «пенсионных» льгот по НДФЛ нет. Главное — правильно рассчитать срок владения и воспользоваться вычетами. При соблюдении условий полное освобождение от налога возможно, а при необходимости подачи декларации можно свести к минимуму или к нулю.