Дата публикации:  г.

Содержание

1. Нормативно‑правовая база
2. Какие налоги облагают продажу недвижимости ООО
3. Льготы и освобождения
4. Порядок расчёта и уплаты налогов
5. Примеры расчёта
6. Практические рекомендации

Продажа недвижимости юридическим лицом – обычная операция, однако она сопровождается рядом налоговых обязательств.
В отличие от физических лиц, которым необходимо подавать декларацию 3‑НДФЛ до 30 апреля, ООО обязано уплатить налоги в составе налоговых отчислений, предусмотренных Налоговым кодексом РФ.

Ниже подробно рассмотрены все виды налогов, которые могут возникнуть при продаже недвижимости ООО, а также условия их освобождения и порядок расчёта.

Нормативно‑правовая база

• Налоговый кодекс РФ (части 1 и 2) – основные положения о налогообложении доходов юридических лиц, НДС, налога на имущество и земельного налога.
• Федеральный закон № 131‑ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления» – определяет порядок уплаты налога на имущество.
• Постановление Правительства РФ № 381 «Об упрощённой системе налогообложения» – если ООО находится на упрощённой системе, налоги рассчитываются иначе.
• Постановление Правительства РФ № 1087‑н «О порядке расчёта и уплаты налога на прибыль от операций с недвижимостью» – детали расчёта налога на прибыль.
• Для сравнения: декларацию 3‑НДФЛ нужно подать до 30 апреля (для физических лиц), но для ООО сроки зависят от выбранного режима налогообложения.

Какие налоги облагают продажу недвижимости ООО

Налог на прибыль организаций (НПО)

При продаже недвижимости ООО получает доход, который включается в налогооблагаемую базу по ставке 20 % (ст. 246 НК РФ).
Если объект был приобретён в течение последних 5 лет, прибыль считается разницей между ценой продажи и балансовой стоимостью (с учётом амортизации).

Налог на добавленную стоимость (НДС)

Продажа недвижимости, находящейся в обороте ООО, облагаеться НДС по ставке 20 %, если объект не освобождён от НДС;
Освобождение возможно, если:

• Недвижимость передаётся в собственность физическому лицу, которое использует её для личного проживания (при условии, что объект был в собственности более 5 лет).
• Объект является «жильём социального назначения» и передаётся в соответствии с программой государственного жилищного строительства.

Налог на имущество организаций

Налог на имущество уплачивается ежегодно за владение объектом. При продаже имущество «выбывает» из налоговой базы, но за часть года, в течение которой объект находился у ООО, налог обязан уплатить. Ставка устанавливается региональными властями (обычно от 0,1 % до 2 % от кадастровой стоимости).

Пример расчёта

Кадастровая стоимость = 10 000 000 ₽
Ставка налога = 0,5 %
Налог за год = 10 000 000 × 0,5 % = 50 000 ₽
Если объект продан через 4 месяца, уплачивается 4/12 от суммы = 16 667 ₽.

Земельный налог (при наличии земельного участка)

Если в состав недвижимости входит земельный участок, ООО обязано уплатить земельный налог за период владения. Ставка зависит от местонахождения участка (от 0,1 % до 1,5 % от кадастровой стоимости).

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) – в случае передачи доли ООО физическому лицу

Если продажа происходит через передачу доли в уставном капитале ООО физическому лицу, то полученный им доход облагается НДФЛ по ставке 13 % (для резидентов) или 30 % (для нерезидентов). При этом ООО не платит налог на прибыль, но обязан удержать и перечислить НДФЛ за получателя.

Льготы и освобождения

Налоговое законодательство предусматривает ряд случаев, когда налоговые обязательства могут быть уменьшены или вовсе отменены.

• Продажа недвижимости, находившейся в собственности более 5 лет – освобождение от НДС (при передаче в личное пользование физическому лицу).
• Семьи с детьми-инвалидами (по аналогии с физическими лицами) могут получить освобождение от НДФЛ, однако это не распространяется на налог на прибыль ООО;
• Упрощённая система налогообложения (УСН) – если ООО на УСН «доходы» (6 %) или «доходы минус расходы» (15 %), налог на прибыль рассчитывается по упрощённой ставке, а НДС может не начисляться, если ООО не является плательщиком НДС.
• Крупные инвестиционные проекты – в рамках специальных режимов (например, налоговый режим «инновационный»), компании могут получить льготы по налогу на прибыль и НДС;

Порядок расчёта и уплаты налогов

Шаг 1. Определение налогооблагаемой базы

1. Считаем балансовую стоимость объекта (стоимость приобретения + затраты на капитальный ремонт – накопленная амортизация).
2. Определяем выручку от продажи (сумма договора + возможные издержки, связанные с продажей).
3. Разница = прибыль (для налога на прибыль) или основная стоимость (для НДС).

Шаг 2. Расчёт налога на прибыль

Налог = Прибыль × 20 % (или ставка УСН, если применима).

Шаг 3. Расчёт НДС

Если объект облагается НДС, налог = (Выручка × 20 %) / 120 (в случае включённого в цену НДС) или = Выручка × 20 % (если НДС начисляеться отдельно).

Шаг 4. Учет налогов на имущество и земельный налог

Оплачиваются в сроки, установленные региональными налоговыми органами (обычно до 1 марта каждого года).

Шаг 5. Сдача отчётности

• Для налога на прибыль – декларация 2‑НДФЛ (для юридических лиц) подаётся до 30 апреля года, следующего за отчётным.
• Для НДС – декларация 5‑НДФЛ подаётся ежеквартально (до 25 числа месяца, следующего за кварталом).
• Отчётность по налогу на имущество и земельному налогу – до 31 декабря текущего года.

Примеры расчёта

Пример 1. ООО на общей системе налогообложения

Пример 2. ООО на УСН «доходы» (6 %) без НДС

Практические рекомендации

• Проведите предварительный налоговый расчёт до заключения договора – это поможет избежать неожиданных расходов.
• Если объект находился у ООО менее 5 лет, рассмотрите возможность перевода в собственность физического лица‑участника и последующей продажи, чтобы воспользоваться льготой по НДС.
• Для компаний, планирующих регулярные сделки с недвижимостью, целесообразно перейти на упрощённую систему налогообложения или оформить статус налогоплательщика НДС с возможностью вычета входного НДС.
• Своевременно подайте декларацию 2‑НДФЛ (для налога на прибыль) и 5‑НДФЛ (для НДС) – иначе грозит штраф в размере 20 % от недоимки.
• Не забывайте о региональных ставках налога на имущество и земельного налога – они могут существенно влиять на итоговую налоговую нагрузку.
• Если сделка подразумевает передачу доли в уставном капитале ООО физическому лицу, подготовьте договор купли‑продажи доли и убедитесь, что удержание НДФЛ выполнено корректно.

Продажа недвижимости ООО сопровождается несколькими налоговыми обязательствами: налогом на прибыль (или УСН), НДС, налогом на имущество и, при необходимости, земельным налогом. При правильном планировании и использовании доступных льгот налоговая нагрузка может быть значительно снижена.

Рекомендуем обращаться к профессиональному налоговому консультанту, который учтёт специфику вашего региона и выбранный режим налогообложения, а также поможет подготовить всю необходимую отчетность в сроки.

© 2026 Информационный портал «Налоги и бизнес»; Все права защищены.