Вопрос о налоговом вычете в размере до одного миллиона рублей часто возникает у собственников, которые планируют продать или купить жильё․ В статье разберём, что это за вычет, какие условия его получения, насколько велик его размер в 2026 году и, самое главное, сколько раз его можно «вернуть» за всю жизнь․
Что такое налоговый вычет при сделке с недвижимостью?
Налоговый вычет – это возможность уменьшить налогооблагаемую базу по НДФЛ и, соответственно, получить часть уплаченного налога обратно от государства․ Для сделок с квартирой вычет может быть двух видов:
- Имущественный вычет – при покупке (или строительстве) жилья․
- Вычет при продаже – если продавец уплатил НДФЛ с прибылью от продажи и имеет право на его возврат․
Имущественный вычет (при покупке)
Ставка НДФЛ для большинства россиян – 13 %․ При покупке жилья налогоплательщик может вернуть часть уплаченного налога в размере:
- до 13 % от стоимости квартиры (но не более 2 млн руб․), что в денежном выражении составляет 260 000 руб․ при цене жилья в 2 млн руб․;
- при использовании социального вычета (на покупку первого жилья) – до 1 млн руб․ (13 % от 1 млн = 130 000 руб․)․
В 2026 году при стандартной ставке 13 % и максимальном лимите в 5 млн руб․ (о котором речь будет ниже) можно вернуть до 650 000 руб․ – именно эта цифра упоминается в новостных источниках․
Вычет при продаже квартиры
Продажа недвижимости облагается НДФЛ только в том случае, если полученная прибыль превышает 1 млн руб․ (с 2023 года – 1 млн руб․, ранее 1 млн руб․)․ Если продажа происходит после трех лет владения имуществом, налог может быть ноль (полное освобождение)․ При уплате налога продавец имеет право подать декларацию и вернуть уплаченный налог;
Какой размер вычета «миллион»?
Термин «вычет миллион» обычно относится к социальному налоговому вычету при покупке первого жилья․ Законодательство устанавливает два лимита:
- Лимит стоимости жилья – до 5 млн руб․ (в 2022 г․ – 2 млн руб․; в 2026 г․ планируется увеличение до 8 млн руб․ по инициативе депутатов)․
- Лимит возврата налога – 13 % от стоимости жилья, но не более 650 000 руб․ (при максимальном лимите 5 млн руб․)․
Таким образом, «вычет миллион» – это не прямой возврат 1 млн руб․, а возможность вернуть до 650 000 руб․ при покупке жилья стоимостью до 5 млн руб․
Сколько раз можно воспользоваться вычетом?
Согласно действующему налоговому кодексу, имущественный вычет при покупке недвижимости предоставляется один раз в жизни․ Это правило распространяется как на:
- покупку первого жилья (социальный вычет);
- покупку любого другого жилья (общий вычет)․
Исключения:
- Если вы продаете ранее приобретённую квартиру и покупаете новую, вы можете получить вычет по новой покупке, но только если первая покупка была сделана до 2022 года и вы ещё не использовали социальный вычет․
- При разделении имущества между супругами (например, в случае развода) каждый из супругов может претендовать на свой отдельный вычет, если каждый из них покупает отдельное жильё․
- Если вы получаете вычет за строительство (не покупку), то и в этом случае правило «один раз» сохраняется – но в отдельной категории (строительство vs покупка)․
Последние законодательные инициативы
В 2026 году в Государственной Думе обсуждались предложения увеличить лимит вычета:
- Сергей Миронов (лидер фракции «Справедливая Россия») предложил увеличить лимит в 2,5 раза – из 2 млн руб․ до 5 млн руб․;
- Депутаты от той же партии предложили поднять максимум до 8 млн руб․ – это открывало бы возможность вернуть до 1 040 000 руб․ (13 % от 8 млн руб․)․
На момент написания статьи (апрель 2026) закон ещё не изменён, но обсуждения продолжаются, и в ближайшие годы возможны поправки․
Как оформить налоговый вычет?
Процедура получения вычета включает несколько обязательных шагов:
- Соберите необходимые документы:
- Копия паспорта и ИНН;
- Справка 2‑НДФЛ (полученная от работодателя);
- Договор купли‑продажи или договор подряда (если речь о строительстве);
- Квитанция об уплате налога (если вы уже уплатили НДФЛ);
- Счёт‑фактура и платёжные документы, подтверждающие факт оплаты недвижимости․
- Заполните налоговую декларацию по форме 3‑НДФЛ․ Электронно её можно подать через сервис Госуслуги или в личном кабинете ФНС․
- Укажите в декларации размер расходов, подлежащих вычету․ При вводе суммы расходов система автоматически проверит, не превышает ли она лимит (5 млн руб․ в 2026 году)․
- Отправьте декларацию и приложите сканы документов․ После проверки налоговой инспекции (обычно 30 дней) вам будет возвращена часть уплаченного налога на банковскую карту․
- Контрольный срок; Вычет можно оформить в течение трёх лет с момента покупки недвижимости․
Пример расчёта вычета
Допустим, вы приобрели квартиру стоимостью 4 500 000 руб․ и уплатили НДФЛ в размере 13 % от этой суммы (585 000 руб․)․ При максимальном лимите в 5 млн руб․ вы имеете право вернуть:
13 % × 4 500 000 руб․ = 585 000 руб․
Поскольку сумма возврата не превышает установленный лимит в 650 000 руб․, вы получите полностью 585 000 руб․ обратно․
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
- Можно ли получить вычет, если я уже получал его при покупке первой квартиры?
- Нет․ Право на имущественный вычет предоставляется один раз в жизни․ При покупке второй квартиры вычет уже недоступен, если только вы не использовали вычет за строительство или за покупку в другом регионе до 2022 года․
- Сколько времени занимает возврат налога?
- Согласно законодательству, ФНС обязана вернуть деньги в течение 30 дней после подачи полной декларации и всех подтверждающих документов․
- Можно ли получить вычет, если я продаю квартиру с прибылью?
- Да․ При продаже вам начисляется НДФЛ (13 % от прибыли)․ Если вы уплатили налог, можете подать декларацию и вернуть уплаченные средства․ При условии, что вы владели квартирой более трех лет, налог может быть ноль, и вычет не требуется․
- Что делать, если налоговая инспекция отклонила мою декларацию?
- Получите официальное уведомление с указанием причин отказа, подготовьте недостающие документы и подайте исправленную декларацию в течение 30 дней․
Итак, «вычет миллион» – это возможность вернуть до 650 000 руб․ при покупке жилья стоимостью до 5 млн руб․ в 2026 году․ Главное, помнить, что вычет предоставляется только один раз в жизни, за исключением отдельных случаев (строительство, раздел имущества и т․д․)․ При продаже квартиры налоговый вычет возможен только в случае уплаты НДФЛ с полученной прибыли, а при владении более трёх лет налог может быть нулевым․
Если вы планируете крупную сделку с недвижимостью, рекомендуется заранее собрать все документы и подать декларацию в срок, чтобы не упустить возможность вернуть значительную часть уплаченного налога․
Статья подготовлена в соответствии с информацией, доступной на 19 апреля 2026 года, и отражает актуальные положения Налогового кодекса РФ․