Если вы работаете в сфере недвижимости, сотрудничаете с агентствами и получаете доход именно от физических лиц, важно проверить, соответствует ли ваш статус требованиям специального налогового режима «Налог на профессиональный доход» (НПД) для самозанятых. Ниже — подробное руководство по сдаче коммерческой недвижимости в аренду самозанятым в России в 2026 году.
Что разрешено и что запрещено самозанятым
Разрешённые объекты
- Нежилые помещения (офисы, склады, магазины, салоны), если арендатор — физическое лицо без статуса ИП или самозанятого.
- Помещения в личной собственности (свидетельство о праве собственности выдано на вас как на физлицо).
- Доли в нежилом фонде, в т.ч. полученные по наследству или договору дарения.
Запрещённые ситуации
- Сдача недвижимости юридическим лицам (ООО, АО, корпорациям) или ИП, даже если вы заключаете договор с директором-физлицом — платёж всё равно поступает на расчётный счёт организации.
- Аренда помещений, которые числятся за ИП или ООО (даже если вы их учредитель).
- Субаренда, если первый договор заключён с юрлицом (например, вы арендуете офис у ООО и сдаёте часть соседу-физлицу).
Как правильно оформить договор в 2026 году
-
Выбор формы договора
Используйте простую письменную форму договора аренды нежилого помещения между физическими лицами. Укажите:
- точный адрес и кадастровый номер;
- сроки аренды (не более 5 лет по умолчанию);
- размер и сроки оплаты;
- обязанности сторон по коммунальным платежам.
-
Аванс и залог
Если получаете залог (например, последний месяц), в «Мой Налог» (приложение ФНС) отразите его в тот же день, когда деньги поступили на карту/наличные. Это доход, даже если позже будете возвращать.
-
Учёт коммуналки и эксплуатации
- Если арендатор возмещает коммуналку отдельным платежом, это не входит в доход самозанятого (оформляйте как компенсацию расходов).
- Если же вы включили коммуналку в общую сумму аренды, весь платёж — ваш доход.
Как платить налог в 2026 году
| Ставка | Условия | Как рассчитать |
|---|---|---|
| 4 % | Доход от физлиц (арендатор-физик) | Доход × 4 %, ФНС автоматически выставляет чек |
| 6 % | Доход от юрлиц/ИП (запрещено для самозанятых) | — |
Пример: сдаёте офис 45 м² за 50 000 руб;/мес; Арендатор — физлицо. Ежемесячный налог: 50 000 × 4 % = 2 000 руб. За год: 24 000 руб. В пределах лимита 2,4 млн руб.
Частые ошибки и как их избежать
- Ошибка 1: «Получаю деньги наличкой — налог не начислится».
Правильно: при любом способе получения дохода (наличные, карта, СБП) обязаны выставить чек в приложении «Мой Налог» в течение 5 дней. - Ошибка 2: «Заключил договор с директором ООО, но деньги приходят на его личную карту».
Налоговая посмотрит на плательщика: если чек приходит от юрлица, ваш статус самозанятого применять нельзя, вы должны быть ИП на УСН или ОСН. - Ошибка 3: «Сдаю склад ИП, но самозанятый — это я».
Даже если договор подписан как «Физлицо → ИП», платёж идёт от ИП → это доход от ИП, значит режим НПД не применяется.
Чек-лист: что делать прямо сейчас
- Откройте приложение «Мой Налог» и проверьте, что статус самозанятого активен (меню → Профиль → Режим НПД).
- Подготовьте договор аренды (шаблон можно взять на сайте ФНС или у риэлтора).
- Убедитесь, что арендатор — именно физическое лицо без ИП/самозанятого.
- Установите автоматический чек: Настройки → Авто-чеки → по получению оплаты на карту/СБП.
- Контролируйте лимит 2,4 млн руб. в разделе Статистика → Годовой доход.