В 2026 году в России продолжают действовать изменения‚ которые напрямую влияют на владельцев более одной жилой площади. Налог на имущество – один из постоянных расходов собственника‚ но порядок расчёта и уплата могут отличаться в зависимости от количества квартир‚ их кадастровой стоимости и региональных ставок.

Правовая база

Налог на имущество физических лиц регулируется:

• Федеральным законом № 237-ФЗ «О налоге на имущество физических лиц» (с изменениями‚ вступившими в силу 1 января 2026 г.)
• Налоговым кодексом РФ (части 2‚ глава 26)
• Налоговыми указами региональных органов власти‚ где устанавливаются ставки и льготы.

Что считается «многоквартирным владением»?

Согласно новому пункту 4 статьи 5.1 Федерального закона‚ многоквартирным владельцем считается лицо‚ у которого в собственности находятся:

1. Три и более жилых помещений (квартир‚ комнат‚ апартаментов) в одном или разных домах.
2. Сочетание жилой и нежилой площади‚ если суммарная площадь жилой части превышает 150 м².

💡 Если у вас 2 квартиры – обычный порядок расчёта сохраняется. С 3‑й квартиры начинается «повышенный налог».

Как рассчитывается налог на имущество при нескольких квартирах?

Основная формула

Налог рассчитывается как произведение кадастровой стоимости квартиры и ставки налога (в % от стоимости).

Налог = Кадастровая стоимость (₽) × Ставка (%)

Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость (КС) определяется Федеральной службой государственной регистрации‚ кадастра и картографии (Росреестр). В 2026 году КС учитывает:

• Расположение (центр‚ приделы‚ удалённые районы).
• Тип здания (новостройка‚ старый фонд‚ социальное жильё).
• Площадь (м²) и коэффициенты качества.

Для расчёта налога вам понадобится выписка из ЕГРН с указанием КС каждой квартиры.

Ставки налога в 2026 году

⚠️ В некоторых регионах (Москва‚ Санкт‑Петербург‚ Новосибирск) могут быть «повышенные» ставки – до 0‚3 % за 3‑ю и последующие квартиры.

Пример расчёта

Допустим‚ у вас 4 квартиры с КС:

• Квартира 1 – 3 000 000 ₽
• Квартира 2 – 2 500 000 ₽
• Квартира 3 – 4 200 000 ₽
• Квартира 4 – 1 800 000 ₽

Ставка для 4‑х квартир = 0‚2 % + 0‚05 % (за одну «доп. квартиру») = 0‚25 %.

Налог = (3 000 000 + 2 500 000 + 4 200 000 + 1 800 000) × 0‚25 %
 = 11 500 000 × 0‚0025
 = 28 750 ₽ в год.

Льготы и вычеты

Общие льготы

• Пенсионеры и инвалиды – ставка может быть снижена до 0‚05 %.
• Семьи с детьми – первая квартира освобождается от налога‚ если её площадь ≤ 60 м².
• Военнослужащие и сотрудники правоохранительных органов – до 50 % скидки.

Льготы для «многоквартирных» владельцев

С 2026 года региональные бюджеты могут вводить специальные льготы для тех‚ кто сдаёт квартиры в аренду и выплачивает налог с учётом социального коэффициента (до 30 % снижения ставки).

Порядок уплаты налога

1. Получить уведомление от налоговой службы (обычно в марте‑апреле).
2. Проверить правильность указанных в уведомлении КС и количество квартир.
3. Оплатить налог в срок до 31 декабря текущего года‚ используя:
   • Онлайн‑банк (ссылка в уведомлении).
   • Кассы ФНС.
   • Платёжные сервисы (СБП‚ Яндекс.Деньги).
4. Сохранить подтверждение оплаты (квитанцию) – она понадобится при подаче деклараций о доходах.

Что делать‚ если у вас более трёх квартир в разных регионах?

Налог начисляется по каждому региону отдельно‚ исходя из его ставок. Поэтому:

• Соберите отдельные выписки из ЕГРН для каждой квартиры.
• Сравните ставки в региональных нормативных актах (их публикуют на официальных сайтах налоговых инспекций).
• Подайте отдельные платежи в каждую налоговую инспекцию‚ где находится объект недвижимости.

Частые ошибки владельцев

• Не учитывают надбавку за 3‑ю и последующие квартиры. В результате получаем штраф за недоимку.
• Пользуются устаревшей кадастровой стоимостью. Стоимость переоценивается каждые 2‑3 года‚ а налог рассчитывается по актуальной.
• Не подают запрос на льготы. Многие из них требуют отдельного заявления (например‚ пенсионерская льгота).
• Оплачивают налог в один регион‚ если квартиры находятся в разных субъектах. Каждый регион выставляет собственный налог.

FAQ (Часто задаваемые вопросы)

Нужно ли платить налог‚ если я сдаю все квартиры в аренду?

Да. Налог на имущество уплачивается независимо от того‚ используется квартира для собственного проживания или сдаётся в аренду. Однако можно претендовать на социальный коэффициент (снижение ставки)‚ если сдаёте более 50 % от общей площади.

Как узнать актуальную кадастровую стоимость?

Кадастровую стоимость можно посмотреть в личном кабинете Росреестра по номеру кадастрового паспорта‚ либо получить выписку в МФЦ.

Можно ли объединить несколько квартир в одну налоговую единицу?

Объединение возможно только в случае субъекта недвижимости «дом»‚ когда квартиры находятся в едином здании и их объединяют в одну «домовую» запись. Это делается через нотариуса и регистрацию в Росреестре.

Что делать‚ если налоговая начислила слишком большую сумму?

Подать запрос-объяснение в налоговую инспекцию в течение 30 дней с момента получения уведомления. При подтверждении ошибки налог будет пересчитан‚ а переплата возвращена.

Владение несколькими квартирами в 2026 году требует внимательного подхода к расчёту налога на имущество:

• Точно определяйте кадастровую стоимость каждой квартиры.
• Учитывайте повышенные ставки‚ начиная с третьей квартиры.
• Проверяйте наличие региональных льгот и социальных коэффициентов.
• Своевременно оплачивайте налог в каждом регионе‚ где находится имущество.

При соблюдении этих правил вы избежите штрафов‚ сможете воспользоваться льготами и точно знать‚ сколько необходимо заплатить за каждый объект недвижимости.

Дата публикации: 18 апреля 2026 г. | Автор: юридический отдел «Налоговый навигатор»