Дата публикации: 20 апреля 2026 г.
Актуально для: физических лиц — участников долевого строительства, которые хотят вернуть до 13 % от стоимости квартиры.
Кратко о главном
- Право на вычет возникает после подписания акта приёма-передачи жилого помещения.
- Максимальная сумма вычета — 2 млн руб. (округлённо, до 260 тыс. руб. возврата).
- Есть ипотека, можно дополнительно вернуть 13 % с уплаченных процентов (лимит 3 млн руб.).
- Вычет можно оформить через работодателя или ФНС.
Когда появляется право на вычет по ДДУ
До 2021 года налоговые оргуры требовали регистрации права собственности. Сейчас всё проще:
достаточно акта приёма-передачи квартиры от застройщика дольщику (письмо ФНС от № БС-3-11/2994, Минфин от № 03-04-05/33890).
Исключение: если по договору предусмотрена оплата «по факту сдачи дома», право возникает после полной оплаты и акта.
Уступка прав требования (переуступка ДДУ)
Покупатель, оформивший договор уступки, получает право на вычет только в пределах суммы, уже перечисленной первоначальному участнику. Документы подтверждают расходы (п. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ).
Размер вычета и лимиты
| Вид расходов | Лимит вычета | Максимальный возврат (13 %) |
|---|---|---|
| Стоимость квартиры по ДДУ | 2 000 000 ₽ | 260 000 ₽ |
| Ипотечные проценты | 3 000 000 ₽ | 390 000 ₽ |
Какие документы нужны
- Копия договора участия в долевом строительстве (ДДУ).
- Акт приёма-передачи квартиры или выписка ЕГРН (после регистрации).
- Платёжные документы: банковские выписки, чеки, квитанции.
- Есть кредит:
- ипотечный договор;
- справка банка о сумме уплаченных процентов за каждый год.
- Справка 2-НДФЛ о доходах и удержанном налоге.
- Паспорт (страницы с Ф.И.О. и регистрацией).
- Заявление на возврат (форма ФНС).
Способы получения вычета
Через налоговую (пошаговая инструкция)
- После получения акта приёма-передачи собираем вышеописанный пакет.
- Заполняем декларацию 3-НДФЛ (доступно онлайн в личном кабинете ФНС или Госуслуг).
- Подаём документы:
- лично в ИФНС;
- через Госуслуги (с ЭЦП) — gosuslugi.ru;
- почтой с уведомлением.
- Ждём проверку до 3 месяцев и ещё 1 месяц на перечисление денег на указанный счёт.
Через работодателя (без ожидания конца года)
Сразу после права вычета подаём в ИФНС заявление и получаем уведомление о праве на вычет. Передаём его бухгалтеру: с этого момента работодатель перестаёт удерживать НДФЛ 13 % до полного использования суммы вычета.
Частые вопросы и лайфхаки
- Можно ли получить вычет, если квартира ещё не достроена? — Нет, нужен акт приёма-передачи.
- Можно ли «разбить» вычет на несколько квартир?, Да, если ранее не использовали полный лимит 2 млн ₽.
- Как быстрее?, Подавайтесь онлайн через Госуслуги; при правильном заполнении деньги приходят уже через 1.5–2 месяца.
- Кредит материнского капитала?, Сумма маткапитала из вычета вычитается; вычет берётся только с ваших личных средств.
Пример расчёта в 2026 году
Дано: квартира по ДДУ стоит 5 млн ₽, из них 3 млн ₽ — ипотечные деньги, проценты за 2025–2026 гг. — 400 тыс. ₽.
- Вычет по стоимости: 2 млн ₽ × 13 % = 260 тыс. ₽.
- Вычет по процентам: 400 тыс. ₽ × 13 % = 52 тыс. ₽.
- Всего возврат: 312 тыс. ₽.
Полезные ссылки
- Официальная страница ФНС: имущественные вычеты
- Личный кабинет налогоплательщика ФНС
- Госуслуги — онлайн подача 3-НДФЛ
Не откладывайте: вычет можно вернуть за последние 3 года, отсчитываемые от года получения акта приёма-передачи.
Если акт подписан в 2024-м, в 2026-м вы успеваете подать за 2024, 2025 и 2026 годы.