Дата актуализации: 19 апреля 2026

О чём пойдёт речь

В 2025 году суды признали банкротами уже более 568 000 россиян — это почти на треть больше, чем в 2024-м. Значительная часть этих люцев владела квартирами, долями, земельными участками или коммерческой недвижимостью. Как только процедура банкротства запущена, любые сделки с их имуществом попадают под особый контроль. В статье разберёмся, какие именно риски появляются у покупателей, продавцов, арендодателей и самого должника.

Что происходит с недвижимостью в момент признания банкротом

Арест и передача конкурсному управляющему

После вынесения судебного акта о признании гражданина банкротом:

• на всё его имущество (включая квартиры, гаражи, доли в ООО) накладывается арест;
• владельцем имущества в одностороннем порядке становится конкурсный управляющий (ст. 213.27 Закона 127-ФЗ);
• должник теряет право распоряжаться объектами без согласования с управляющим.

Регистрация ограничений в Росреестре

Управляющий подаёт в Росреестр заявление о внесении сведений о банкротстве. Выписка из ЕГРН теперь содержит отметку:

Ограничения (обременения) прав: сведения о введении процедуры реализации имущества должника, банкрота.

Сделки, заключённые до банкротства

Трёхлетний «период оздоровления» и новый законопроект

Сейчас по ст. 61.2–61.3 Закона о банкротстве кредиторы вправе оспорить сделки, совершённые за 3 года до подачи заявления, если:

1. должник знал или должен был знать, что ущемляет права кредиторов;
2. цена существенно занижена или объект передан «в подарок»;
3. обязательства перед родственниками выглядели приоритетными.

19 апреля 2026 года депутат Михаил Делягин внёс законопроект № 1158686-8, который предлагает сократить «опасный» срок до 1 года. Это должно:

• снизить судебную нагрузку;
• стабилизировать рынок вторичной недвижимости;
• уменьшить страх «отката» сделок.

Важно! Пока законопроект не принят, при покупке квартиры проверяйте три года истории собственника.

Последствия признания сделки недействительной

Сделки, совершаемые после признания банкротом

Полный запрет без согласия управляющего

Любые:

• договоры купли-продажи;
• дарения;
• аренда свыше 1 года;
• ипотечные соглашения,

— ничтожны без письменного разрешения конкурсного управляющего и/или суда (ст. 213.29 Закона 127-ФЗ).

Риски покупателя «со вторички»

Даже если объект технически продаётся после банкротства, права приобретателя могут быть оспорены, если:

1. управляющий докажет занижение цены;
2. выявится, что покупатель был заведомо осведомлён об аресте;
3. договор не прошёл обязательное нотариальное удостоверение.

Совместная собственность супругов и ипотека

Когда долг общий

Если кредит брался на семейные нужды, в конкурсную массу может попасть всё совместное имущество, включая долю «невиновного» супруга (п. 2 ст. 45 СК РФ).

Доля «невиновного» супруга

Чтобы сохранить свою часть, второй супруг должен:

• предоставить доказательства: договор дарения, выписки о личных накоплениях;
• подать в суд заявление о выделении доли до начала торгов;
• участвовать в продаже, выкупая свою половину на торгах.

Ограничения после завершения процедуры

Даже когда долги списаны, в течение 5 лет бывший банкрот:

1. обязан сообщать о своём статусе при заключении сделок свыше 500 000 ₽;
2. не может занимать руководящие должности в банках и управляющих компаниях;
3. при новом кредите банк вправе требовать повышенную ставку.

Как минимизировать риски сторонам

Признание человека банкротом не «замораживает» недвижимость навсегда, но делает любые операции с ней высоко рискованными. Пока в Госдуме обсуждают сокращение «опасного» срока до 1 года, покупателям и инвесторам стоит усилить due diligence, а самим должникам — грамотно выстроить процедуру реализации имущества совместно с управляющим.

Информация подготовлена по состоянию на . За актуальными разъяснениями обращайтесь к квалифицированному арбитражному управляющему или юристу по банкротству.