Ситуация, когда супруги находятся в стадии развода, но один из них (или оба) планируют приобрести новое жильё, требует особой осторожности․ Ниже приведён подробный алгоритм, как безопасно купить квартиру, не превратив её в спорный актив будущего раздела имущества․

Определите правовой режим будущей квартиры

Совместная собственность․ Если деньги на покупку поступают из общего семейного бюджета (заработная плата, продажа другого совместно нажитого имущества, материнский капитал и т․д․), квартира автоматически считается общей, независимо от того, на кого оформлена․ При разводе её придётся делить․

Личная собственность одного из супругов․ Допустимы три варианта:

• покупка за средства, принадлежавшие только одному супругу до брака (например, продажа личной квартиры, полученной в наследство);
• использование подаренных средств от родителей, оформленных в письменной форме как «именной подарок» на конкретного супруга;
• ипотека, где первоначальный взнос и платежи идут из личного счёта, а второй супруг отказывается в письменной форме от притязаний․

Получите нотариальное Соглашение о разделе имущества

Оптимальный способ «защитить» новую квартиру — заключить предварительное соглашение и заверить его у нотариуса․ Документ должен содержать:

1. точный адрес будущей квартиры (можно указать «квартира, расположенная по адресу …, подлежащая покупке в период …»);
2. подтверждение, что все средства на покупку происходят из личных средств одного из супругов;
3. отказ второго супруга от притязаний на объект;
4. подписи обеих сторон и нотариальное удостоверение․

Важно: если соглашение не достигнуто, то обеим сторонам спора предстоит пройти непростой судебный процесс по разделу имущества, и новая квартира рискует быть включённой в общую массу․

Проверьте ДДУ или ДКП на «скрытые» признаки общего имущества

Даже если договор долевого участия (ДДУ) или купли-продажи (ДКП) оформлен на одного супруга, суд может квалифицировать квартиру как совместную, если:

• в переписке с застройщиком фигурируют оба супруга (например, обмен письмами, где обсуждаются планировки и сроки);
• ипотечный договор подписан двумя сторонами;
• материнский капитал использован хотя бы частично․

Учтите ипотечные нюансы

Банк-требования 2026 года․ Крупнейшие игроки (Сбер, ВТБ, Альфа) осторожнее выдают ипотеку «на одного» в период бракоразводного процесса․ Часто требуют:

1. нотариально заверенное согласие супруга или нотариально удостоверенное соглашение о разделе;
2. отказ второго супруга от притязаний на залоговую квартиру;
3. документы о юридическом статусе брака (выписка из ЕГР ЗАГС о поданном заявлении на развод)․

Скрытый долг․ Если ипотека оформлена на обоих, но платит один, второй супруг всё равно остаётся созаёмщиком․ При разводе банк может требовать досрочного погашения или перезаключения договора․

Практические шаги до подписания актов приёма-передачи

Этап	Что делать	Документы
Поиск квартиры	Проверьте «чистоту» продавца и объекта в Росреестре и ФССП	Выписка ЕГРН, сведения о запретах/арестах
Предварительный договор	Внесите задаток, но включите условие: сделка не состоится, если нотариус откажет в удостоверении соглашения о разделе	Предварительный ДКП, расписка о задатке
Нотариальное соглашение	Заверьте соглашение о разделе до основного ДКП	Соглашение, паспорта, брачный договор (при наличии)
Основной ДКП	Подпишите договор купли-продажи только после пункта 3	ДКП, платёжные документы, справка 2-НДФЛ
Регистрация в Росреестре	Внести сведения в ЕГРН	Заявление, квитанция госпошлины, ДКП, нотариальное соглашение

Как поступить, если соглашение всё-таки не заключено

Вариант А: отложить покупку до вступления решения суда о разделе имущества в законную силу․
Вариант Б: заключить брачный договор, где новая квартира оговарива как личное имущество покупателя․

Подводные камни 2026 года

• Кадастровая доходность․ ФНС начала тщательно проверять источники средств при покупке недвижимости на сумму > 3 млн ₽; важно иметь чеки, выписки со счёта․
• Банкротство супруга․ Даже после развода финансовый управляющий может оспорить сделку, если она совершена в течение 3 лет до признания банкротом․
• Новые правила «цифрового нотариата»․ С соглашение о разделе можно подписать через Госуслуги с усиленной квалифицированной ЭЦП, но применимо только к объектам < 5 млн ₽․

Чек-лист перед покупкой

1. Получить выписку из ЕГРН на будущую квартиру (без обременений)․
2. Подготовить документы, подтверждающие личное происхождение средств․
3. Нотариально оформить соглашение о разделе или брачный договор․
4. Согласовать условия с банком, если используется ипотека․
5. Включить в ДКП пункт о невозможности признания сделки недействительной из-за спора супругов․

---

Дата актуальности: 20 апреля 2026 г․ Перед применением проконсультируйтесь с квалифицированным юристом и нотариусом․