С 2026 года электронный документооборот в сфере недвижимости и налогового учёта претерпел кардинальные изменения. Росреестр и ФНС России ввели обязательный XML-формат для ряда ключевых документов, включая договорные документы, первичные бухгалтерские и закладные. В этой статье разберёмся, что изменилось, какие преимущества дают новые форматы и как бизнесу адаптироваться к требованиям.
Что такое XML-формат и почему он важен для Росреестра
XML (Extensible Markup Language) — это стандартизированный язык разметки, который позволяет структурировать данные в машиночитаемом виде. В отличие от PDF, где информация «зашита» в макет документа, XML представляет данные в виде тегов и атрибутов, что значительно упрощает их автоматическую обработку.
Преимущества XML для Росреестра:
- Автоматическая проверка корректности заполнения полей (наличие всех обязательных реквизитов, формат дат, ИНН, КПП и др.).
- Сокращение сроков регистрации сделок: электронная подача через XML ускоряет процесс на 2–3 дня по сравнению с бумажным вариантом.
- Интеграция с системами ФНС, Госуслуг и банковскими сервисами (например, ДОМ.РФ).
Какие документы теперь требуются в XML
Согласно приказу ФНС России от , вступившему в силу на прошлой неделе, в XML-формате обязательно подаются:
- Договорные документы по сделкам с недвижимостью (купля-продажа, аренда, дарение).
- Первичные бухгалтерские документы для ИП и компаний, использующих электронный документооборот (ЭДО).
- Электронные закладные, оформляемые банками через ДОМ.РФ.
Важно: если компания использует ЭДО, с она обязана отказаться от электронных PDF-дубликатов первичных документов и перейти на XML;
Как подготовить XML-файл для Росреестра: пошаговая инструкция
Шаг 1: Выбор сертифицированного оператора ЭДО
Только операторы, аккредитованные ФНС и Росреестром (например, Калуга-Астрал, СКБ Контур, Тензор), могут генерировать валидные XML-файлы.
Шаг 2: Заполнение реквизитов
В XML должны быть указаны:
- Данные сторон сделки (ИНН, КПП, ОГРН/ОГРНИП).
- Кадастровый номер объекта недвижимости.
- Сумма сделки и валюта.
- Электронные подписи (ЭЦП) всех участников.
Шаг 3: Проверка и отправка
После генерации файл автоматически проверяется на:
- соответствие схеме XSD (опубликованной на сайте ФНС);
- корректность ЭЦП;
- отсутствие ошибок в реквизитах.
Затем документ направляется в Росреестр через личный кабинет на Госуслугах или API оператора ЭДО.
Электронные закладные: упрощённый процесс от ДОМ.РФ
ДОМ.РФ и Росреестр с 04.2026 запустили сервис, позволяющий банкам:
- составлять электронную закладную в XML без визита клиента в офис;
- вносить изменения (например, условия залога) через API;
- автоматически регистрировать залог в ЕГРН в течение 1 дня.
Это снизило время оформления ипотеки с 5 дней до 6 часов.
Ответы на частые вопросы
Вопрос 1: Можно ли использовать PDF вместо XML?
Для договоров и первичных документов — нет. PDF/A-3 допускается только как вложение к XML, содержащееу сканированные копии подписей/печатей. Основной файл должен быть именно XML.
Вопрос 2: Что будет, если отправить документ в старом формате?
Росреестр вернёт документ на доработку с указанием ошибки. Повторная подача возможна только после исправления формата.
Вопрос 3: Как узнать, принят ли XML-файл?
В личном кабинете на rosreestr.gov.ru или через API оператора ЭДО отображается статус: «Принято», «На проверке», «Отказано».
Планы на 2026–2027 годы
ФНС и Росреестр анонсировали расширение XML-формата на:
- документы по долевому строительству (ДДУ);
- ипотечные сертификаты;
- выписки из ЕГРН (вместо PDF будет предоставляться структурированный XML).
Переход на XML-формат в Росреестре, это не просто техническое требование, а шаг к полной цифровизации рынка недвижимости. Компании и ИП уже сейчас должны адаптировать свои процессы: подключиться к аккредитованному ЭДО, обучить сотрудников и проверить корректность шаблонов документов. Те, кто сделает это первым, получит конкурентное преимущество в скорости сделок и надёжности взаимодействия с госорганами.