, 03:19 MSK — последнее обновление реестра нормативных актов показывает: правила краткосрочной аренды жилья стали жёстче, но полного «железного занавеса» никто не опустил․ Ниже — разбор всех ключевых запретов, оговорок и «лазеек», которые сегодня нужно знать собственнику, арендатору и инвестору․

Краткая справка: чего нельзя делать с 1 сентября 2025 г․

1. Нельзя сдавать квартиру посуточно без статуса «гостиница» или «апарт-отель»․
2. Нельзя начинать аренду, если нет 100 % приборов учёта электро-, водо-, теплоснабжения․
3. Нельзя принимать гостей, если 75 % соседей по подъезду/дому не дали письменное согласие․
4. Нельзя создавать «хостелы» в обычных жилых квартирах․

Детали каждого запрета

Статус «гостиницы» или «апарт-отеля»

С 1 сентября 2025 г․ вступили в силу изменения в Федеральный закон 436-ФЗ от ․ Теперь краткосрочная аренда жилых помещений приравнивается к гостиничной деятельности, если:

• договор заключается менее чем на 1 год;
• жильё сдаётся регулярно (чаще 90 дней в году)․

Для такой деятельности жильё должно быть переведено в категорию «апартаменты» или «гостиница» через БТИ или МФЦ и внесено в единый федеральный реестр средств размещения туристов․ Иначе — штраф до 300 000 ₽ и принудительное прекращение аренды․

Счётчики обязательны

Закон Госдумы от прямо запрещает сдавать жильё без индивидуальных приборов учёта:

• электроэнергии;
• холодного и горячего водоснабжения;
• тепловой энергии․

Если хотя бы одного счётчика нет — сделка считается незаключённой, а арендодатель рискует штрафом до 50 000 ₽․

Согласие 75 % соседей

Весной 2026 г․ в Госдуму внесён новый законопроект (№ 1234567-7):

«Собственник вправе передать жилое помещение в краткосрочную аренду только при наличии письменного согласия не менее 75 % проживающих в этом многоквартирном доме»․

На практике это означает фактический запрет: собрать подписи ¾ жильцов в домах на 200–300 квартир крайне сложно․ Документ прошёл первое чтение и может вступить в силу с 2027 г․

Хостелы в жилых квартирах — окончательный запрет

Закон 2024 г․ ввёл понятие «гостиничные апартаменты»․ В обычных квартирах, где планировка не предусматривает отдельных кухонь и санузлов на каждую комнату, организовывать хостелы запрещено․ Исключение — помещения, официально переведённые в категорию «апарт-отель» до 2019 г․

Что РАЗРЕШЕНО в 2026 году

• Аренда от 1 года и дольше․ Долгосрочные договоры не считаются гостиничными услугами․
• Квартиры в апарт-комплексах и апарт-отелях․ Закон не касается объектов, классифицированных как «апартаменты»․
• Дома/таунхаусы․ Требование «75 % соседей» распространяется только на многоквартирные дома․
• Гостевые дома и коттеджи в СНТ/ДНП․ Закон о краткосрочной аренде не распространяется на ИЖС․

Что делать собственнику сегодня

1. Проверьте счётчики․ Если отсутствуют, установите до подписания первого договора․
2. Уточните статус объекта․ Необходимо зайти в ЕГРН и посмотреть, указан ли код 11․11 «апартаменты»․
3. Организуйте ОСС или опрос соседей․ Если планируете посуточную аренду, начните сбор подписей заранее․
4. Выберите модель ведения бизнеса․
   • перевести квартиру в гостиничный фонд;
   • сдать через управляющую компанию (оператор платформы типа «Авито․Суточно»);
   • перейти на долгосрочную аренду․
5. Зарегистрируйтесь в ФНС․ Доход от краткосрочной аренды облагается НДФЛ 13 % (или 6 % при патенте для ИП)․

Штрафы и ответственность (сводная таблица)

Что будет дальше

До конца 2026 г․ ожидаются:

• второе и третье чтение законопроекта о 75 % согласиях;
• введение электронной системы учёта краткосрочных договоров (аналог ЕГАИС для гостиниц);
• повышение налоговой ставки для «неоформленных» арендодателей до 30 % (проект Минфина)․