С 1 января 2022 г. в жизнь российских собственников и бизнеса вошло новое понятие — единый недвижимый комплекс (ЕНК). Его ввела Федеральная закон № 218-ФЗ, и с тех пор отношение к недвижимости изменилось кардинально. В этой статье разберёмся, что именно входит в ЕНК, почему он нужен и какие подводные камни могут встретиться при оформлении.

Что такое ЕНК по 218-ФЗ?

Единый недвижимый комплекс (ЕНК) — это совокупность объектов недвижимости (земельных участков, зданий, сооружений и помещений), которые функционально и технологически связаны между собой и находятся в одном месте. Главное правило: если один из объектов без остальных теряет своё назначение, значит, всё имущество считается ЕНК.

Ключевые признаки ЕНК:

• Единое назначение и технологическая обусловленность. Например, склад без прилегающей ж/д ветки теряет смысл.
• Один собственник или группа лиц, владеющих на общих основаниях.
• Один кадастровый номер на весь комплекс.

Состав ЕНК: что может входить

1. Земельный участок.
2. Здания и помещения (офисы, склады, гаражи).
3. Сооружения (например, очистные сооружения, подстанции).
4. Линейные объекты (инженерные сети, дороги, линии электропередач).
5. Иное имущество, без которого комплекс не может функционировать (п. 2 ст. 133.1 ГК РФ).

Пошаговая инструкция: как оформить ЕНК

Шаг 1. Подготовить перечень объектов

Составьте полный список недвижимости, которая будет входить в ЕНК. Важно убедиться, что все объекты зарегистрированы в ЕГРН.

Шаг 2. Техническое обследование

Закажите у кадастрового инженера подготовку технического плана ЕНК. В нём отражаются:

• точные границы земельного участка;
• описание всех зданий и сооружений;
• функциональная связь между объектами.

Шаг 3. Государственная регистрация

Обратитесь в Росреестр или МФЦ:

1. Подайте заявление по форме № ЕНК-1.
2. Приложите технический план и правоустанавливающие документы;
3. Оплатите госпошлину: для физлиц — 2000 ₽; для юрлиц — 22000 ₽.

Срок рассмотрения — не более 7 рабочих дней.

Когда ЕНК выгоден, а когда — нет

Налоги и отчётность для ЕНК

Налоговая база формируется исходя из кадастровой стоимости всего ЕНК. Ставки:

• Для физлиц — до 0,3% (земли сельхозназначения) и до 2% (прочие).
• Для юрлиц — от 0,1% до 2% по решению муниципалитета.

Важно! Если в ЕНК есть жилые помещения, применяется налоговый вычет 50 м², но только при условии, что жильё является единственным объектом в ЕНК.

Частые ошибки при оформлении ЕНК

1. Пропущенный объект. Если не включить, например, подъездную дорогу, ЕНК могут не зарегистрировать.
2. Разный правовой режим. Нельзя объединить объекты, находящиеся в разной долевой собственности.
3. Неактуальные ЕГРН-данные. Перед подачей документов убедитесь, что сведения о каждом объекте актуальны.

Как разделить ЕНК обратно

Если понадобится продать или заложить часть имущества, ЕНК можно «распаковать»:

• Подготовить новые технические планы на каждый объект.
• Подать заявление в Росреестр о прекращении ЕНК.
• Регистрация занимает 5 рабочих дней; госпошлина аналогична оформлению ЕНК.

1. ЕНК, это один объект с одним кадастровым номером.
2. Оформляет кадастровый инженер и Росреестр.
3. Все объекты должны быть технологически связаны.
4. При сделке продаётся или залогается весь комплекс целиком.
5. Снять статус ЕНК можно, но это отдельная процедура.

Дата актуальности материала: 19 апреля 2026 г. Если законодательство изменится, уточняйте данные в Росреестре или у вашего кадастрового инженера.