Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

В случае, когда квартира находится в совместной (долевой) собственности нескольких лиц, а каждый из них желает продать свою часть, необходимо оформить договор купли‑продажи доли в квартире либо договор купли‑продажи квартиры, где указаны два продавца, каждый из которых владеет ½ доли. Ниже представлена подробная статья, в которой описаны юридические нюансы, обязательные реквизиты договора и готовый образец документа.

Когда нужен отдельный договор с двумя продавцами?

Квартира находится в совместной (долевой) собственности (гражданский кодекс РФ, ст. 209).
Каждый из собственников владеет равной долей (½) и намерен продать свою часть одновременно.
Покупатель (один или несколько) приобретает полную квартиру, получая в собственность обе доли от продавцов.
Необходимо избежать двойного налогообложения и конфликтов при регистрации перехода права.

Правовая основа

Основные нормативные акты, регулирующие договор купли‑продажи доли в квартире:

Гражданский кодекс РФ (части первая и вторая) – общие положения о сделках с имуществом.
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (№ 122‑ФЗ).
Налоговый кодекс РФ – порядок уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже доли.
Закон «О защите прав потребителей» (в случае, если покупателем является юридическое лицо).

Составляющие договора

Для того чтобы договор был признан действительным и мог быть зарегистрирован в Росреестре, в нём должны присутствовать следующие разделы:

Шапка договора – наименование, дата и место заключения.
Стороны договора – полные ФИО, паспортные данные, ИНН, адреса проживания (продавцы) и покупателя (покупателей).
Предмет договора – точный адрес квартиры, кадастровый номер, площадь, этаж, описание долей (по ½ каждой).
Основание прав собственности продавцов – ссылка на предыдущий договор купли‑продажи, свидетельство о праве собственности, выписку из ЕГРН.
Цена и порядок расчётов – общая стоимость, доля каждого продавца, порядок внесения задатка/расчётов.
Обязанности сторон – передача прав, обеспечение чистоты сделки, обязательства по уплате налогов.
Порядок передачи квартиры – дата и место передачи ключей, акта приёма‑передачи.
Ответственность сторон – штрафы, неустойки, возмещение убытков.
Прочие условия – порядок решения споров, применимое право, реквизиты для связи.
Подписи сторон и печати (если есть).

Пошаговая инструкция по оформлению сделки

Подготовка документов продавцов:
- Паспорт, ИНН, СНИЛС.
- Свидетельство о праве собственности (выписка из ЕГРН).
- Договор, по которому они приобрели доли (если есть).
Подготовка документов покупателя:
- Паспорт, ИНН, СНИЛС.
- Справка о доходах (при необходимости для подтверждения источника средств).
Согласование цены и условий оплаты.
Составление договора (см. образец ниже).
Подписание договора в присутствии свидетелей или нотариуса (по желанию сторон).
Оплата задатка/полной стоимости (банковский перевод, квитанция).
Подготовка акта приёма‑передачи и передача ключей.
Регистрация перехода права в Росреестре (подача заявления, уплата госпошлины).
Уплата НДФЛ продавцами (подача декларации в налоговую службу).

Образец договора купли‑продажи квартиры с двумя продавцами (по ½ доли)

<h1 style="text-align:center;">ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ</h1>
<p>г. Москва <span style="text-decoration:underline;">«__</span> __________ 2026 г.</p>

<h2>1. СТОРОНЫ ДОГОВОРА</h2>
<ol>
 <li>Продавец 1: Иванов Иван Иванович, паспорт: 4507 123456, выдан <em>«10</em> апреля 2015 г. Отделом УФМС России по г. Москве, ИНН 770123456789, адрес: ул. Пушкина, д. 10, кв. 5.</li>
 <li>Продавец 2: Петров Петр Петрович, паспорт: 4507 654321, выдан <em>«15</em> марта 2016 г. Отделом УФМС России по г. Москве, ИНН 770987654321, адрес: ул. Лермонтова, д. 7, кв. 12.</li>
 <li>Покупатель: Сидорова Анна Сергеевна, паспорт: 4507 777777, выдан <em>«20</em> января 2018 г. Отделом УФМС России по г. Москве, ИНН 770112233445, адрес: пр. Мира, д. 15, кв. 8.</li>
</ol>

<h2>2. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА</h2>
<p>Продавцы совместно (в праве общей долевой собственности) владеют квартирой, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Солнечная, д. 4, корп. 1, кв. 71, этаж 12, общей площадью 58,0 м², кадастровый номер: 77:01:0000000:1234.</p>
<p>Каждый из Продавцов владеет <b>половиной (½)</b> указанной квартиры, что подтверждается выпиской из ЕГРН № 123456 от г.</p>

<h2>3. ОСНОВАНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ПРЕДЬЯТСТВЕННЫХ ДОЛЕЙ</h2>
<p>Доли Продавцов образовались в результате договора купли‑продажи от г., зарегистрированного в Росреестре государственной регистрацией № 987654 от г.</p>

<h2>4. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЁТОВ</h2>
<ol>
 <li>Общая цена квартиры составляет <b>5 000 000 (пять миллионов) рублей</b>.</li>
 <li>Каждый Продавец продает свою долю (½) за <b>2 500 000 (два миллиона пятьсот тысяч) рублей</b>.</li>
 <li>Покупатель уплачивает Продавцу 1 ½ доли <b>2 500 000 рублей</b> в течение 5 (пяти) дней с момента подписания договора, переводом на банковский счёт № 40702###-###-####0001 в банке «Альфа‑Банк», БИК 044525225.</li>
 <li>Оставшаяся часть (2 500 000 рублей) уплачивается Продавцу 2 ½ доли в течение 5 (пяти) дней после подписания договора тем же способом.</li>
 <li>Стороны подтверждают получение денежных средств подписью в приложении‑актe к настоящему договору.</li>
</ol>

<h2>5. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН</h2>
<ul>
 <li><b>Продавцы</b> обязуются передать Покупателю полные права на обе доли, предоставить все необходимые документы, включая оригиналы или заверенные копии свидетельства о праве собственности, выписку из ЕГРН, справку об отсутствии обременений.</li>
 <li><b>Покупатель</b> обязуется своевременно уплатить указанную в п.4 сумму, а также в течение 30 (тридцати) дней после получения прав оформить государственную регистрацию перехода права собственности в Росреестре и уплатить государственную пошлину (2 % от стоимости сделки, но не менее 4 000 рублей).</li>
</ul>

<h2>6. ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ</h2>
<p>Передача квартиры осуществляется в день подписания акта приёма‑передачи, который является неотъемлемой частью настоящего Договора. Продавцы передают Покупателю ключи, техническую документацию и справку о состоянии инженерных систем.</p>

<h2>7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН</h2>
<ul>
 <li>В случае неуплаты покупателем суммы, указанной в п.4, Продавцы вправе потребовать возврата задатка в двойном размере.</li>
 <li>Если Продавцы не предоставят чистый титул на свои доли, они возмещают Покупателю все причинённые убытки, включая расходы на судебные разбирательства.</li>
</ul>

<h2>8. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ</h2>
<p>Все споры, возникающие из настоящего Договора, решаются в соответствии с законодательством РФ в суде по месту нахождения недвижимости (г. Москва).</p>

<h2>9. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН И ПОДПИСИ</h2>
<table border="1" cellpadding="5" cellspacing="0" width="100%" style="border-collapse:collapse;">
 
 Продавец 1
 Продавец 2
 Покупатель
 
 
 
 ИП Иванов И.И.

 ИНН 770123456789

 Расчётный счёт: 40702###-###-####0001

 Банк: «Альфа‑Банк»

 ______________________

 (подпись)
 
 
 ИП Петров П.П.

 ИНН 770987654321

 Расчётный счёт: 40702###-###-####0002

 Банк: «Альфа‑Банк»

 ______________________

 (подпись)
 
 
 ИП Сидорова А.С.

 ИНН 770112233445

 Расчётный счёт: 40702###-###-####0003

 Банк: «Альфа‑Банк»

 ______________________


 (подпись)

Какие документы необходимы для регистрации договора?

Заявление о государственной регистрации перехода права (форма Р11001).
Подписанный договор купли‑продажи (два оригинала).
Копии паспортов всех сторон.
Выписка из ЕГРН (состояние на момент заключения сделки).
Квитанция об уплате госпошлины.
Согласие супруга (если имущество находится в совместной собственности супругов).

Налоговые нюансы

Продавцы обязаны уплатить НДФЛ с полученной от продажи доли суммы. Ставка НДФЛ составляет:

13 % – если продавец является резидентом РФ и владел им менее 5 лет.
0 % – если продавец владел им более 5 лет (при условии отсутствия иных продаж недвижимости за последний год).

Для уплаты налога необходимо подать декларацию по форме 3‑НДФЛ в налоговый орган по месту жительства продавца в срок до 30 апреля года, следующего за годом продажи.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли оформить договор без нотариуса?

Да. Договор купли‑продажи недвижимости между физическими лицами может быть заключён без нотариального удостоверения, однако обе стороны несут риск недействительности сделки, если документ будет оформлен с ошибками. Нотариальное заверение повышает юридическую безопасность.

Что будет, если один из продавцов откажется от сделки?

Тогда договор считается недействительным в отношении этой доли. Для завершения сделки необходимо либо найти нового покупателя для оставшейся доли, либо заключить отдельный договор с согласованным новым продавцом.

Можно ли продать долю в квартире, если в ней есть ипотека?

Да, но требуется согласие банка‑кредитора. Договор должен содержать условие о том, что покупатель примет на себя обязательство по обслуживанию ипотечного кредита либо произведёт досрочное погашение.

Какие сроки регистрации в Росреестре?

После подачи полного пакета документов регистрация обычно занимает от 5 до 10 рабочих дней. При наличии ошибок срок может увеличиться.

Оформление договора купли‑продажи квартиры с двумя продавцами, каждый из которых владеет ½ доли, требует тщательного подхода к деталям: точного указания правового основания, корректного распределения цены, а также полной подготовки документов для регистрации. Следуя приведённому образцу и рекомендациям, вы сможете минимизировать юридические риски, ускорить процесс сделки и обеспечить её законность.

Помните, что в случае сомнений лучше проконсультироваться с юристом, специализирующимся на недвижимости, либо воспользоваться онлайн‑конструкторами договоров (например, ProstoDOCS, FreshDoc), которые позволяют быстро адаптировать шаблон под конкретные обстоятельства.

Дата публикации: