Важность правильного оформления договора заключается в том, что он защищает интересы обеих сторон, фиксирует права собственности и позволяет без проблем зарегистрировать переход права в Росреестре. Ниже представлена подробная статья, в которой раскрыты:

• правовая база договора в 2020 году;
• ключевые разделы типового договора;
• пошаговая инструкция по заполнению;
• часто встречающиеся ошибки и рекомендации;
• полный образец текста договора.

Правовая база (2020 год)

С 2020 года договор купли‑продажи недвижимости между физическими лицами регулируется следующими нормативными актами:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая и вторая);
2. Федеральный закон № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
3. Федеральный закон № 122‑ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
4. Постановление Правительства РФ от № 1799 «Об утверждении формы договора купли‑продажи недвижимости» (в т.ч. дома с земельным участком).

Основные требования к договору

Согласно вышеуказанным актам, договор должен содержать минимум следующие сведения:

• полные реквизиты сторон (ФИО, паспортные данные, ИНН, адрес регистрации);
• точное описание объекта недвижимости (дом, земельный участок) – кадастровый номер, площадь, адрес, тип собственности;
• право собственности продавца (выписка из ЕГРН);
• цену сделки и порядок её оплаты;
• условия передачи прав (сроки, порядок выдачи документов);
• обязанности сторон (уплата налога, ответственность за скрытые дефекты и т.п.);
• порядок разрешения споров;
• подписи сторон и дата заключения договора.

Структура типового договора

Для удобства ниже приведена рекомендованная структура договора с комментариями к каждому пункту.

Шапка договора

ДОГОВОР КУПЛИ‑ПРОДАЖИ ДОМA С ЗЕМЛЁНЫМ УЧАСТКОМ № ___
г. _________ «____» __________ 2020 г.
 

Стороны договора

Продавец: _______________________________
 (ФИО полностью, паспорт: серия ___ № ________, выдан ________________, ИНН ____, адрес регистрации: ____________)

Покупатель: _______________________________
 (ФИО полностью, паспорт: серия ___ № ________, выдан ________________, ИНН ____, адрес регистрации: ____________)
 

Предмет договора

Продавец передаёт, а Покупатель принимает в собственность:
 ー Дом, расположенный по адресу: __________________________,
 общая площадь – ______ кв. м, кадастровый номер дома – ____________;
 ― Прилагаемый к дому земельный участок, кадастровый номер – ____________,
 площадь – ______ кв. м, назначение – жилая застройка.
 

Право собственности продавца

Продавец подтверждает, что является законным собственником вышеуказанного объекта (выписка из ЕГРН № ______ от «____» __________ 2020 г.).
 

Цена и порядок расчётов

Стоимость дома с земельным участком составляет ____________ (______________) рублей.
Оплата производится в следующем порядке:
 6.1. Аванс в размере ____________ рублей в течение ____________ дней с момента подписания договора;
 6.2. Оставшаяся часть – ____________ рублей – в день подписания акта приема‑передачи.
Оплата производится перечислением на банковский счет Продавца:
 БИК __________, корр. счёт __________, расчётный счёт __________.
 

Переход права собственности

Право собственности переходит к Покупателю с момента государственной регистрации перехода в Росреестре.
Продавец обязуется предоставить все необходимые документы для регистрации в течение ____________ дней после получения полной оплаты.
 

Обязанности сторон

Продавец гарантирует отсутствие обременений, арестов и залогов на объекте, кроме указанных в пункте 3.
Покупатель обязуется уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13 % от разницы между стоимостью продажи и стоимостью приобретения, если таковая разница имеется.
Стороны несут ответственность за достоверность предоставленных сведений, предусмотренную ГК РФ (ст. 309).
 

Прочие условия

Все споры, возникающие из настоящего договора, решаются в суде по месту нахождения недвижимости.
Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из сторон.
 

Подписи сторон

Продавец: ______________________ /__________/
Покупатель: ______________________ /__________/
 

Пошаговая инструкция по заполнению договора

1. Подготовьте документы продавца: паспорт, выписка из ЕГРН, справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.
2. Подготовьте документы покупателя: паспорт, ИНН, справка о доходах (для расчёта НДФЛ, если требуется).
3. Уточните кадастровые номера: их можно получить в личном кабинете Росреестра или в МФЦ.
4. Определите цену сделки: рекомендуется провести независимую оценку недвижимости.
5. Согласуйте порядок оплаты: укажите банковские реквизиты, сроки и размеры аванса.
6. Заполните шаблон договора: замените все подписи «_____» на конкретные данные.
7. Подпишите договор в присутствии свидетелей (по желанию) или нотариуса. Нотариальное заверение не является обязательным, но повышает юридическую силу.
8. Подайте документы в Росреестр: заявление о государственной регистрации перехода права, оригинал договора, выписка из ЕГРН, копии паспортов.
9. Оплатите госпошлину: 2 % от стоимости сделки, но не менее 4 000 рублей (по состоянию на 2020 год).
10. Получите свидетельство о праве собственности. После регистрации в Росреестре вы получите выписку, подтверждающую ваше право собственности.

Типичные ошибки и как их избежать

• Отсутствие выписки из ЕГРН. Без неё сделка не может быть зарегистрирована.
• Неправильный кадастровый номер. Проверьте его дважды – ошибка приводит к отказу в регистрации.
• Неуказание обременений. Если объект находится в залоге или под арестом, это должно быть отражено в договоре.
• Неполный перечень документов. Список документов, необходимых для регистрации, можно уточнить в МФЦ.
• Отсутствие условия об уплате НДФЛ. Покупатель может быть привлечён к ответственности за неуплату налога.

<html lang="ru">
<head>
 <meta charset="UTF-8">
 <title>Договор купли‑продажи дома с земельным участком</title>
</head>
<body>
<h1>ДОГОВОР КУПЛИ‑ПРОДАЖИ ДОМA С ЗЕМЛЁНЫМ УЧАСТКОМ № ___</h1>
<p>г. __________ «____» __________ 2020 г.</p>


<h2>1. Стороны договора</h2>
<ol>
 <li>Продавец: <b>Иванов Иван Иванович</b>, паспорт: 45 12 345678, выдан ОВД г. Москвы , ИНН 1234567890, адрес: 123456, г. Москва, ул. Пушкина, д. 1.</li>
 <li>Покупатель: <b>Петров Петр Петрович</b>, паспорт: 45 98 765432, выдан ОВД г. Санкт‑Петербурга , ИНН 0987654321, адрес: 654321, г. Санкт‑Петербург, ул. Ленина, д. 10.</li>
</ol>

<h2>2. Предмет договора</h2>
<p>Продавец передаёт, а Покупатель принимает в собственность дом, расположенный по адресу: г; Москва, ул. Пушкина, д. 1, с общей площадью 120 м², кадастровый номер 77:01:0000000:1234, а также прилегающий земельный участок площадью 10 соток, кадастровый номер 77:01:0000000:1235, назначение – жилая застройка.</p>

<h2>3. Право собственности продавца</h2>
<p>Продавец подтверждает, что является законным собственником указанного объекта (выписка из ЕГРН № 123456 от «01» января 2020 г.).</p>

<h2>4. Цена и порядок расчётов</h2>
<ol>
 <li>Стоимость дома с земельным участком составляет 8 000 000 (восемь миллионов) рублей.</li>
 <li>Оплата производится в два этапа:
 <ul>
 <li>Аванс – 2 000 000 рублей в течение 5 рабочих дней с момента подписания договора;</li>
 <li>Оставшаяся часть – 6 000 000 рублей в день подписания акта приема‑передачи.</li>
 </ul>
 </li>
 <li>Оплата на банковский счёт Продавца: БИК 044525225, корр. счёт 30101###-###-####0225, расчётный счёт 40702###-###-####2345.</li>
</ol>

<h2>5. Переход права собственности</h2>
<p>Право собственности переходит к Покупателю с момента государственной регистрации перехода в Росреестре. Продавец обязуется предоставить все необходимые документы для регистрации в течение 10 дней после получения полной оплаты.</p>

<h2>6. Обязанности сторон</h2>
<ol>
 <li>Продавец гарантирует отсутствие обременений, арестов и залогов, кроме указанных в пункте 2.</li>
 <li>Покупатель обязуется уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13 % от разницы между стоимостью продажи и стоимостью приобретения, если таковая разница имеется.</li>
 <li>Стороны несут ответственность за достоверность предоставленных сведений (ст. 309 ГК РФ).</li>
</ol>
<h2>7. Прочие условия</h2>
<ol>
 <li>Все споры, возникающие из настоящего договора, решаются в суде г. Москвы.</li>
 <li>Договор составлен в двух экземплярах, каждый из которых имеет одинаковую юридическую силу;</li>
</ol>

<h2>8. Подписи сторон</h2>
<p>Продавец: ______________________ /Иванов И.И./<br>
Покупатель: ______________________ /Петров П.П./</p>
</body> 

Что делать после подписания договора

После того как обе стороны подписали договор, необходимо выполнить следующие действия:

• Собрать пакет документов для Росреестра (договор, выписка из ЕГРН, копии паспортов, подтверждение оплаты госпошлины).
• Подать заявление о государственной регистрации в МФЦ или через портал Госуслуги.
• Ожидать решения (в среднем 5‑10 рабочих дней).
• Получить выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности к покупателю.

Заключительные рекомендации

Чтобы сделка прошла без проблем, рекомендуется:

1. Провести независимую оценку недвижимости.
2. Проверить отсутствие задолженностей по коммунальным услугам и налогам.
3. При необходимости привлечь нотариуса для заверения подписей.
4. Сохранять копии всех документов (сканы и оригиналы).
5. Своевременно уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ).

Дата публикации: