Передача права собственности на квартиру – важное юридическое действие, требующее тщательного соблюдения всех формальностей. Одним из наиболее популярных способов подарить недвижимость близким является дарственная с условием пожизненного проживания дарителя. В статье мы разберём, что представляет собой такой договор, какие положения обязателен включить, какие подводные камни могут возникнуть и предложим готовый образец договора 2021 года.

Что такое договор дарения квартиры с правом пожизненного проживания?

Это договор, в котором собственник (даритель) передаёт в собственность квартиры (или часть её) другому лицу (одаряемому) безвозмездно, но при этом сохраняет за собой право пожизненно проживать в этой квартире. Такое условие часто используется, когда старшее поколение желает обеспечить детей имуществом, но при этом не желает терять собственный дом.

Ключевые юридические особенности

• Бессрочность права собственности у одаряемого – квартира переходит в его полную собственность.
• Ограничение прав дарителя – он сохраняет право постоянного проживания, но не может продавать или сдавать квартиру в аренду без согласия одаряемого.
• Объект дарения может быть как полностью передаваемая квартира, так и её часть (например, правовая доля 50%).
• Регистрация договора в Росреестре обязательна, иначе переход права собственности не будет признан законом.

Кому может быть оформлена дарственная с правом пожизненного проживания?

Согласно Гражданскому кодексу РФ, даритель может передать квартиру в дар:

1. Своим детям, внукам, внукам по линии брака;
2. Брату, сестре, тёте, дяде, другим родственникам.
3. Близким друзьям или даже соседям – при условии, что даритель полностью дееспособен.

Пошаговая инструкция оформления договора

Для того чтобы договор дарения с правом пожизненного проживания был действительным, необходимо выполнить следующие шаги:

1. Подготовка документов:
   • Паспорт и ИНН дарителя и одаряемого.
   • Свидетельство о праве собственности (выписка из ЕГРН).
   • Согласие супруга (если квартира находится в совместной собственности).
   • Справка о наличии (или отсутствии) задолженностей по коммунальным услугам.
2. Составление договора – используйте образец ниже, заполнив все переменные данные.
3. Подписание договора в присутствии двух свидетелей (или нотариуса, если стороны желают повысить юридическую силу).
4. Нотариальное заверение (необязательно, но рекомендуется для ускорения регистрации).
5. Регистрация в Росреестре – подаём оригинала договора и сопутствующих документов в МФЦ или через портал Госуслуг.
6. Получение выписки из ЕГРН с указанием нового собственника и ограничения (право пожизненного проживания).

Пример договора дарения квартиры с правом пожизненного проживания (2021)

ДОГОВОР ДАРЕНИЯ КВАРТИРЫ С ПРАВОМ ПОЖИЗНЕННОГО ПРОЖИВАНИЯ ДАРИТЕЛЯ

г. ________ «__» ________ 2021 г.

Стороны договора
Даритель: ___________________________, паспорт: ____________, выдан ________________, ИНН ____________, проживает по адресу: ______________________________.
Одаряемый: ___________________________, паспорт: ____________, выдан ________________, ИНН ____________, проживает по адресу: ______________________________.

Предмет договора
Даритель безвозмездно передаёт в собственность Одаряемому квартиру, находящуюся по адресу: ______________________________, кадастровый номер _______________, общей площадью ___ кв.м., состоящую из ___ комнат.
Одаряемый принимает указанную квартиру в собственность.

Право пожизненного проживания дарителя
Даритель сохраняет за собой право пожизненного проживания в квартире, указанной в пункте 2.1.
Пожизненное право проживания оформляется в виде ограничения в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и является обременением прав Одаряемого.
Одаряемый обязуется не осуществлять:
 

 
Продажу или отчуждение квартиры без согласия Дарителя;
 
Сдачу квартиры в аренду;
 
Любые действия, препятствующие праву Дарителя на постоянное проживание.
 

Права и обязанности сторон
Даритель обязуется передать Одаряемому чистую от обременений (за исключением пункта 3) квартиру.
Одаряемый обязуется обеспечить Дарителю возможность беспрепятственного проживания, в т.ч. поддерживать надлежащий уровень коммунальных услуг.
Стороны совместно несут ответственность за погашение всех задолженностей, возникших до даты подписания договора.

Стоимость и налоги
Договор является безвозмездным. Одаряемый обязуется уплатить государственную пошлину за регистрацию договора в размере, установленном законодательством РФ.
Налог на дарение (НДФЛ) в размере 13 % от рыночной стоимости квартиры (если даритель – физическое лицо) уплачивает Одаряемый, если иное не предусмотрено договором.

Прочие условия
Все споры, возникающие из настоящего договора, решаются в суде по месту нахождения недвижимости.
Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в Росреестре.
Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из сторон.

Подписи сторон

Даритель: ______________________ /____________________/

Одаряемый: ______________________ /____________________/

Свидетели (при наличии): 
______________________ /____________________/ 
______________________ /____________________/
 

На что обратить внимание при заключении договора

• Точная формулировка ограничения. В тексте договора должно быть ясно указано, что речь идёт о праве «пожизненного проживания», а не о «праве пользования» или «праве аренды».
• Регистрация ограничения в ЕГРН. Без этой записи право дарителя будет лишь «на словах», и в случае спора суд может не признать его действительным.
• Согласие супруга. Если квартира находится в совместной собственности, необходимо письменное согласие второго супруга.
• Наличие долгов. Перед передачей убедитесь, что по квартире нет задолженностей по коммунальным услугам и налогам – иначе они перейдут к новому собственнику.
• Нотариальное заверение. Хотя закон не требует обязательного нотариального заверения, такой шаг ускоряет процесс регистрации и уменьшает риск ошибок.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос 1: Можно ли отменить договор дарения?

Да, но только в строго ограниченных случаях, предусмотренных ГК РФ (например, если даритель был введён в заблуждение). После регистрации в Росреестре отмена становится сложной и требует судебного решения.

Вопрос 2: Какой срок действия права пожизненного проживания?

Права действуют до смерти дарителя. После его кончины ограничение автоматически прекращается.

Вопрос 3: Нужно ли платить налог на дарение, если даритель – родитель?

Если даритель – родитель, а одаряемый – его несовершеннолетний ребёнок, налог не взимается. В остальных случаях налог (13 % от рыночной стоимости) обязан уплатить одаряемый.

Вопрос 4: Можно ли оформить дарение без нотариуса?

Да, договор может быть заключён в простой письменной форме, но для ускорения регистрации в Росреестре рекомендуется нотариальное заверение.

Договор дарения квартиры с правом пожизненного проживания дарителя – удобный инструмент передачи имущества, позволяющий сохранить за старшим поколением возможность жить в любимом доме. Главное – правильно оформить документ, учесть все юридические нюансы и своевременно зарегистрировать его в Росреестре. Приведённый выше образец 2021 года поможет вам создать корректный договор без необходимости обращаться к юристу, однако при сложных ситуациях рекомендуется проконсультироваться со специалистом.

Если у вас остались вопросы, обратитесь к профессиональному юристу, который поможет адаптировать договор под конкретные обстоятельства и избежать потенциальных рисков.

Дата подготовки статьи: . Информация актуальна на момент написания и основана на действующем законодательстве РФ.