Продажа жилой недвижимости в 2021 году требовала от физического лица подачи налоговой декларации 3‑НДФЛ. В статье подробно рассматриваются:

• Кому и когда нужно подавать декларацию;
• Какие налоговые вычеты и льготы действовали в 2021 году;
• Пошаговая инструкция заполнения формы 3‑НДФЛ;
• Пример заполнения декларации с расчётом налога;
• Как и где подать готовый документ.

Общие положения о налогообложении продажи квартиры в 2021 году

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) от продажи недвижимости рассчитывался по ставке 13 % (для резидентов РФ) от налогооблагаемой суммы. Налогооблагаемая сумма определялась так:

1. Берётся кадастровая стоимость квартиры на 1 января года, предшествующего продаже (в 2021 году — на );
2. Умножается на коэффициент 0,7 (это «условная» рыночная стоимость, установленная Налоговым кодексом);
3. От полученного результата вычитается имущественный вычет в размере 1 000 000 руб. (если владелец имеет право на него).

Если после вычета получилась отрицательная сумма, налог платить не требуется, но декларацию всё равно нужно подать.

Ключевой момент

С 1 января 2022 года физическим лицам стало не нужно подавать 3‑НДФЛ при продаже «недорогой» недвижимости (стоимость ≤ 2 млн руб.), однако в 2021 году данное упрощение ещё не действовало.

Налоговые вычеты и льготы, действующие в 2021 году

• Имущественный вычет в размере 1 млн руб. – предоставляется каждому налогоплательщику, если срок владения квартирой менее 5 лет.
• Льгота по сроку владения. – если объект находился в собственности минимум 5 лет, налог не уплачивается и декларацию подавать не требуется.
• Вычет на покупку жилья. – если вы использовали полученные средства для приобретения нового жилого помещения, можно оформить дополнительный вычет (не рассматривается в данной статье, но полезно знать).

Пошаговая инструкция заполнения формы 3‑НДФЛ

3.1 Подготовка документов

1. Паспорт и ИНН продавца.
2. Договор купли‑продажи квартиры.
3. Справка из банка (если продажа производилась через расчётный счёт).
4. Выписка из ЕГРН о праве собственности.
5. Кадастровая стоимость квартиры на (можно узнать в Росреестре).
6. Квитанция об уплате НДФЛ (если налог уже уплачен).

3.2 Заполнение титульного листа (страница 1)

3.3 Указание источника дохода

В разделе «Доходы» выбираем код 18 – «Доходы от продажи (реализации) недвижимости». В строке 010 указываем этот код.

3.4 Ввод данных о покупателе

В строках 030‑060 заполняются сведения о покупателе (Ф.И.О. или название юридического лица). Если покупатель – несколько лиц, их Ф.И.О. разделяются запятыми.

3.5 Расчёт налогооблагаемой суммы (пример)

Рассмотрим типичный случай:

• Кадастровая стоимость (на ) — 2 500 000 руб.
• Условная стоимость = 2 500 000 × 0,7 = 1 750 000 руб.
• Имущественный вычет, 1 000 000 руб.
• Налогооблагаемый доход = 1 750 000 − 1 000 000 = 750 000 руб.
• Налог (13 %) = 750 000 × 0,13 = 97 500 руб.

Эти цифры вносятся в раздел «Расчёт налога» (строка 070 – сумма дохода, строка 080 – налог к уплате).

3.6 Приложения к декларации

1. Копия договора купли‑продажи.
2. Копия выписки из ЕГРН.
3. Справка из банка о поступлении средств (если есть).
4. Документ, подтверждающий право на имущественный вычет (при необходимости).

Пример заполненного листа 3‑НДФЛ (2021 год)

После заполнения всех полей нажимаем кнопку «Сохранить» и переходите к разделу «Подпись и отправка».

Как и где подать декларацию 3‑НДФЛ

1. Через личный кабинет налогоплательщика (ЛК НФС).
   • Зайдите на lkfn.rfs.gov.ru и авторизуйтесь с помощью ЕСИА.
   • Выберите «Подать декларацию», затем «3‑НДФЛ», укажите налоговый период (2021).
   • Загрузите скан‑копии всех приложений.
   • Подтвердите электронную подпись (ЭЦП) или подпишите декларацию в режиме «Квалифицированная электронная подпись».
2. Лично в налоговую инспекцию.
   • Подготовьте оригиналы и копии документов.
   • Заполненный бланк (бумажный) сдаёте в кассу ИФНС по месту жительства.
   • Получите расписку о приёме декларации.

Сроки подачи

Для доходов, полученных в 2021 году, декларацию необходимо сдать до 30 апреля 2022 года. Если декларация подаётся в электронном виде, срок считается соблюдённым, если заявка была отправлена до 23:59 мск указанной даты.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли платить налог, если квартира продана за 800 000 руб., а её кадастровая стоимость 2 500 000 руб.?

Да. Налог рассчитывается от условной стоимости (кадастровая × 0,7) минус вычет 1 млн руб. В примере налогооблагаемая сумма = 1 750 000 − 1 000 000 = 750 000 руб., налог 97 500 руб.

Можно ли не подавать декларацию, если я владел квартирой более 5 лет?

Если срок владения превышает 5 лет, налог не начисляется и декларацию подавать не требуется (исключение – если вы хотите оформить вычет на покупку нового жилья).

Какие коды доходов использовать в строке 010?

Для продажи недвижимости – код 18. Для продажи доли в квартире – код 1521 (по классификатору доходов).

Можно ли указать нескольких покупателей в одной строке?

Да. ФИО нескольких физических лиц указываются через запятую, либо в поле «Физические лица» (если такая отметка предусмотрена в онлайн‑форме).

Как уплатить налог, если сумма к уплате небольшая?

Оплатить можно через личный кабинет ФНС, банковскую карту, мобильный банк или в любом отделении банка по реквизитам, указанным в уведомлении о налоге.

В 2021 году продажа квартиры требовала обязательного представления декларации 3‑НДФЛ, если срок владения был менее 5 лет. Основные шаги – подготовка документов, расчёт налогооблагаемой суммы, заполнение формы (код 18) и подача в ИФНС до 30 апреля 2022 года. Пример, приведённый выше, поможет избежать ошибок и правильно рассчитать налог в размере 13 % от полученного дохода.

Помните, что с 2022 года правила упростились, но для 2021 года обязательность подачи оставалась – поэтому точность расчётов и своевременность подачи имеют решающее значение.