График финансирования строительства, это ключевой управленческий документ, который синхронизирует денежные потоки с календарным планом работ на объекте. Он одновременно:

• согласует обязательства Заказчика-Застройщика и Инвестора (или Банка);
• показывает, когда, в каком объёме и за что будут перечислены средства;
• служит основой для контроля рисков и ведения бухгалтерского/налогового учёта.

Зачем нужен график финансирования

1. Минимизация рисков — деньги заходят на счёт в точной привязке к фактическому прогрессу строительства, что снижает вероятность «заморозки» или «обнала».
2. Защита дольщиков — в рамках проектного финансирования РФ (с 2019 г.) средства населения хранятся на эскроу-счетах и переводятся застройщику только после достижения контрольных точек, прописанных в графике.
3. Прозрачность для банков — финансовые институты получают понятный road-map для выдачи траншей и контроля обеспечения.
4. Снижение себестоимости — точный график позволяет оптимизировать складские запасы, логистику и налоговые платежи (отложенный НДС, амортизация).

Как выглядит документ на практике

Классическая форма состоит из двух взаимосвязанных таблиц, оформляемых в рамках Положения № 1553 Минстроя РФ и Договора об инвестировании.

Календарный график производства работ

График финансирования (по траншам)

Примечание: при проектном финансировании деньги со счёта эскроу переводятся только после подписания актов скрытых работ и заключения технического заключения независимого инженера.

Как составить график финансирования пошагово

Шаг 1. Определить общий бюджет проекта

• Cтроительно-монтажные работы (СМР)
• Проектно-изыскательские работы (ПИР)
• Инженерные изыскания, экспертиза
• Налоги, страховые взносы, отчисления
• Резерв непредвиденных расходов (обычно 5–10 %)

Шаг 2. Сформировать календарный план строительства

Используйте СП 48.13330 или методику CМЕТНОЙ программы DefSmeta. Учитывайте:

• нормативную продолжительность СМР;
• сезонность (зимние ограничения);
• подрядные цепочки (критический путь).

Шаг 3. Распределить источники финансирования

Возможные источники:

1. Собственные средства (уставный капитал, прибыль)
2. Заёмные — кредит, облигации, займы учредителей
3. Средства дольщиков — договор долевого участия (ДДУ) с эскроу
4. Государственные субсидии (например, по нацпроекту «Жильё и городская среда»)

Шаг 4. Привязать деньги к контрольным точкам

Для каждого этапа пропишите:

• Физический объём (м³ бетона, м² стен, км сетей);
• Стоимость по смете;
• Документ-подтверждение (КС-2, КС-3, акты выполненных работ);
• Дата выхода на контрольную точку;
• Дата платежа (обычно +10 календарных дней после подтверждения).

Шаг 5. Утвердить и закрепить в договоре

График финансирования становится неотъемлемой частью договора:

 «…Стороны утверждают график финансирования строительства
 (Приложение № 3) и обязуются вносить средства
 в соответствии с указанными в нём датами и условиями…»

Формы и шаблоны

Шаблон в свободной форме (Word/Excel)

Можно скачать типовой бланк на сайтах профильных организаций (например, DefSmeta). Столбцы:

1. Код ресурса/работы
2. Наименование
3. Ед. изм.
4. Кол-во
5. Цена
6. Стоимость
7. Дата начала
8. Дата окончания
9. Дата оплаты

Онлайн-сервисы

• DefSmeta On-line, автоматически строит графики Гантта и рассчитывает потребность в деньгах.
• 1С:Документооборот — шаблон договора с встроенной формой графика финансирования.
• MS Project / Primavera — профессиональные инструменты для крупных инфраструктурных проектов.

Частые ошибки и как их избежать

Грамотно составленный график финансирования строительства — это не просто таблица, а «дорожная карта» всего проекта. Он защищает средства дольщиков, снижает риски инвестора и позволяет подрядчику строить без сбоев. Используйте современные инструменты, следуйте нормативам и пересматривайте график каждый раз при изменении сроков или бюджета.