С 2025 года действуют новые правила расчёта минимального срока владения земельным участком, после которого доход от его продажи не облагается НДФЛ. В статье разберёмся, какой период считается «минимально безопасным», что изменилось при разделе или объединении участков и какие категории собственников могут рассчитывать на пониженный 3-летний срок.

Базовое правило: 5 лет или 3 года

Налоговый кодекс РФ в редакции 2025 года устанавливает два «базовых» значения минимального срока владения землёй:

1. 5 лет — общий минимальный срок для всех участков, приобретённых после 1 января 2016 года.
2. 3 года — льготный срок, который применяется, если выполняется хотя бы одно из условий:
   • участок получен по наследству или в дар;
   • он был приватизирован;
   • по договору ренты или пожизненного содержания;
   • на земле расположен жилой дом (единственное жильё собственника) и целью выступает ИЖС, ЛПХ, садоводство, огородничество или гаражное строительство.

Важно! Если объект находился в собственности меньше указанного срока, доход от продажи облагается НДФЛ по ставке 13 % (для резидентов) или 30 % (для нерезидентов).

Что изменилось при разделе/объединении участков

Главное новшество 2025 года — срок владения не прерывается при преобразовании земли:

• При разделе одного участка на два новых минимальный срок считается с даты возникновения права собственности на последний из исходных участков (поправка, вступившая в силу ).
• При объединении нескольких участков в один новый срок отсчитывается с момента регистрации права на первый исходный участок.

Ограничение: после раздела может быть образовано не более двух новых участков. Если в результате операции появляется три и более участков, налоговая может не признать льготу и потребовать уплаты НДФЛ с дохода от продажи каждой части.

Последовательность расчёта срока

Чтобы не ошибиться, используйте простой алгоритм:

1. Определите дату государственной регистрации права собственности на исходный участок (см. ЕГРН).
2. Убедитесь, что участок не терял статус «единственного жилья» (если вы рассчитываете на 3 года).
3. Если участок преобразовывался, проверьте количество образованных объектов: ≤ 2 — льгота сохраняется, ≥ 3 — риск потери льготы.
4. Сравните фактический срок владения (на дату продажи) с «минимальным» значением: ≥ 3 или ≥ 5 лет.

Примеры

Пример 1. Исходный участок приобретён в 2020 г., разделён в 2024 г. на два участка

На момент продажи новых участков в 2026 г. общий срок владения составит 6 лет. Обе части продаются без НДФЛ.

Пример 2. Участок получен по наследству в 2022 г., без жилого дома

Льготный срок — 3 года. Продажа в 2026 г. освобождается от НДФЛ.

Пример 3. Единственный участок разделён на три участка в 2025 г.

Налоговая может посчитать освобождение недействительным для каждой из трёх частей, если они продаются до истечения 5 лет.

Как снизить налог, если срок не наступил

Если продавать раньше, воспользуйтесь:

• Имущественным вычетом — до 1 000 000 руб. на весь объект (или 250 000 руб. на долю).
• Документальным подтверждением расходов на покупку земли и строительство дома (вычет суммы расходов).

Отдельные категории собственников

Пенсионеры, индивидуальные предприниматели, владельцы долей в долевом участке не имеют специальных налоговых льгот по НДФЛ при продаже земли и применяют общие правила.