Одним из ключевых параметров, который определяет, что именно можно построить и как использовать конкретный земельный участок, является вид разрешённого использования (ВРИ). В числе прочих допустимых видов деятельности в российской классификации значится блочная (блокированная) жилая застройка. Ниже разберёмся, что это такое, какие ограничения и преимущества с ней связаны, как изменить ВРИ под блокированные дома и какие подводные камни встречаются на практике.
Что такое «блокированная застройка» в терминологии ВРИ
Согласно Классификатору видов разрешённого использования земельных участков (приказ Росреестра № П/0412 от 10 ноября 2020 г.) блокированная жилая застройка относится к жилой застройке и в тексте документа обозначается кодом 2.3:
- 2.3 Жилые дома блокированной застройки — отдельно стоящие или сблокированные жилые дома высотой до трёх этажей, имеющие общую стену(-ы) или иные конструктивные элементы с соседним домом, но при этом каждая квартира (блок) обладает:
- отдельным входом;
- придомовым участком (землёй под парковкой, огородом, двориком и т.д.);
- индивидуальными инженерными коммуникациями или их прокладкой до точки врезки в магистральные сети.
Таким образом, блокированная застройка — это «промежуточный» вариант между индивидуальными жилыми домами (ИЖС) и многоэтажными домами.
Как блокированная застройка классифицируется в ПЗЗ и зонировании
Каждый муниципалитет в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) делит свою территорию на территориальные зоны, в которых устанавливает:
- основные ВРИ;
- условно-разрешённые ВРИ;
- вспомогательные ВРИ.
Пример из реальных ПЗЗ
Допустим, земельный участок находится в зоне «Ж-2 — Индивидуальная жилая застройка городского типа». В её перечне:
- основные ВРИ — «индивидуальное жилищное строительство», «объекты спортивного назначения» и т.д.;
- условно-разрешённые — «блокированная жилая застройка», «магазины до 300 м²» и пр.
То есть построить блокированные дома можно, но потребуется согласование с администрацией (получить «разрешение условно разрешённого вида»).
Как изменить ВРИ на «блокированную застройку»
Шаг 1. Изучаем ПЗЗ и градостроительный план
Убедитесь, что в вашей зоне блокированная застройка хотя бы условно разрешена. Если нет — процедура усложняется: потребуеться изменение ПЗЗ (инициатива вносится комитетом архитектуры, общественными слушаниями и утверждается муниципалитетом).
Шаг 2. Подаём заявление в комитет архитектуры/администрацию
В составе:
- заявление по форме;
- копия правоустанавливающих документов;
- градостроительный план;
- эскиз проекта (пояснительная записка, фоторедакция, планировочное решение);
- экологические, транспортные и прочие обоснования при необходимости.
Шаг 3. Получаем положительное заключение
Срок рассмотрения — до 30 дней. После чего в ЕГРН вносят изменения: ВРИ = 2.3 «Жилые дома блокированной застройки».
Частые проблемы и риски
- Отсутствие ВРИ в зоне. Иногда администрация отказывает, мотивируя тем, что «блокированная застройка» не прописана в ПЗЗ. Приходится либо менять ПЗЗ (долго и дорого), либо добиваться перевода участка в другую зону.
- Единая долевая собственность на землю. Если дом изначально построен как ИЖС, а потом разделён на блоки, земельный участок может остаться в долевой собственности всех жильцов. Это не соответствует требованию «единства судьбы строения и участка» и мешает оформить каждому блоку свой «земельный кусок». Потребуется межевание и раздел участка.
- Категория земель. Участки сельхозназначения за чертой населённых пунктов не допускают возведение капитальных жилых домов. Блокированная застройка там запрещена; потребуется перевод категории в «земли населённых пунктов».
- Вспомогательные ВРИ. Магазины, офисы, гостевые парковки могут быть оформлены как вспомогательные виды, но их общая площадь должна быть <25 % от общей площади застройки.
Налоги и кадастровая стоимость
При смене ВРИ на «блокированную застройку» возможно переоценивание кадастровой стоимости: участок переходит из категории «ИЖС» в категорию «малоэтажное жильё». В большинстве регионов это ведёт к росту земельного налога (ставка 0,1–0,3 % против 0,3–1,5 %). С другой стороны, для самих блоков в ЕГРН устанавливается вид объекта 2.3, что позволяет их продавать как полноценные квартиры, а не «доли в доме».
Пошаговый чек-лист для застройщика или владельца участка
- Скачать актуальные ПЗЗ с сайта муниципалитета или через ГИС «Град».
- Проверить, указан ли в зоне ВРИ 2.3 как основной или условно разрешённый.
- Сделать градостроительный план (ГПЗУ) и убедиться, что технические условия (ТУ) на подключение инженерных сетей выдаются под блокированные дома.
- Подготовить проект межевания, если участок нужно разделить на долевые части.
- Подать заявление на смену ВРИ (если требуется).
- Зарегистрировать в ЕГРН новые участки/объекты.
- Оформить право собственности на каждый блок и каждый земельный надел.
Краткий итог
Блокированная застройка, это комфортный «средний путь» между индивидуальными домами и полноценной многоэтажкой. Разрешена она только при наличии соответствующего ВРИ в ПЗЗ. Если такого ВРИ нет, придётся либо доказывать целесообразность его включения, либо менять зонирование. Процесс сопровождается межеванием, согласованием и возможным ростом налоговой нагрузки, но в итоге вы получаете полноценные жилые блоки, пригодные для продажи как отдельные квартиры.
Ключевое правило: всегда проверяйте ПЗЗ и градостроительный план до покупки земельного участка, если вашей целью именно блокированная застройка.