Граждане и компании часто сталкиваются с вопросом: что происходит с землёй, если здание на ней продаётся, дарится или переходит по наследству? Ответ кроется в статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации. В данной статье разберём последние изменения, судебную практику 2025–2026 гг. и практические советы, чтобы минимизировать риски.

Нормативная база: статья 35 ЗК РФ

Статья 35 ЗК РФ закрепляет принцип «земля следует судьбе здания». Это означает:

• переход права собственности на земельный участок происходит автоматически и одновременно с переходом права на расположенное на нём недвижимое имущество;
• стороны не могут в договоре «отсоединить» землю от здания;
• выделяемая доля земельного участка определяется пропорционально доле в праве общей собственности на здание.

Ключевые изменения 2025–2026 гг.

ФЗ-533 от : новые правила для МФК и МКД

С 1 января 2026 года вступил в силу Федеральный закон №533-ФЗ, который:

1. обязал Росреестр учитывать в ЕГРН точные границы части земельного участка, приходящейся на долю в МКД;
2. отменил необходимость межевания при образовании долей в земле, если площадь здания изменилась меньше чем на 5 %;
3. ввёл электронную подпись единого акта передачи земельного участка при купле-продаже всего здания.

Постановление Пленума ВС РФ №45 от

Верховный Суд РФ внёс ясность в два спорных момента:

• возможность раздельной отчуждаемости земли и здания теперь допускается только в случае признания здания аварийным и подлежащим сносу;
• размер арендной платы за землю при переуступке прав аренды здания определяется по кадастровой стоимости на дату сделки, а не на дату договора аренды.

Практические ситуации

Покупка всего здания

Пример: ООО «Альфа» покупает торговый центр площадью 5 000 м² вместе с землёй 1,2 га. До 2026 г. требовалось два договора: один на здание, другой на землю. Теперь достаточно:

1. одного договора купли-продажи;
2. единой выписки из ЕГРН с автоматическим отражением перехода права на участок.

Доля в здании (МКД)

Житель МКД продаёт квартиру 60 м² в доме 6 000 м². Доля земельного участка:

• 60 м² ÷ 6 000 м² × 4 000 м² (площадь участка) = 40 м².

Росреестр с 2026 г. автоматически вносит эту долю в ЕГРН без межевания.

Аренда здания и аренда земли

Если арендатор здания заключает договор аренды на 10 лет, то:

• договор аренды земли подлежит обязательному продлению на тот же срок;
• арендная ставка земли может быть пересмотрена не чаще чем раз в 3 года и не более чем на 15 % от кадастровой стоимости.

Как оформить переход прав в 2026 году: пошаговая инструкция

1. Подготовьте документы: ЕГРН-выписка, договор купли-продажи/дарения/наследства, технический план здания.
2. Подайте заявление в МФЦ или онлайн через портал «Госуслуги» (услуга «Регистрация перехода прав на земельный участок и здание»).
3. Оплатите госпошлину: 2 000 ₽ за здание + 350 ₽ за участок (для физлиц) и 22 000 ₽ + 22 000 ₽ для юрлиц.
4. Получите ЕГРН-выписку с обновлёнными сведениями в течение 7 рабочих дней.

Типовые ошибки и как их избежать

С 2026 года процедура «земля следует судьбе здания» стала проще и быстрее благодаря электронной подписи, отмене обязательного межевания и синхронизации данных в ЕГРН. Главное — точно определить долю земельного участка, проверить отсутствие обременений и корректно оформить документы.

Полезные ссылки:

• Официальный сайт Росреестра
• Портал «Госуслуги»
• Кадастровая карта РФ