Актуально на 19 апреля 2026 г.

Что такое ЕЗП и почему это важно

ЕЗП — это аббревиатура, которая расшифровывается как единое землепользование. До данному термину придавалось юридическое значение, после чего понятие было исключено из оборота. Однако в кадастровых документах, выписках ЕГРН и старых договорах вы всё ещё можете встретить пометку «земельный участок входит в ЕЗП». Чтобы не запутаться в сделках и избежать потери прав, разберёмся, что означает эта запись сегодня.

Историческая справка

1. 2015–2016 гг. Формирование «единых землепользований» как комплексов из двух и более участков с общим кадастровым номером. Внутри ЕЗП могли находиться:
   • обособленные участки — полноценные наделы со своими номерами;
   • условные участки — части без самостоятельного кадастрового номера.
2. С г. Федеральный закон № 218-ФЗ упразднил институт ЕЗП. Все ранее созданные комплексы сохранились, но новые ЕЗП не формируются.
3. 2023–2025 гг. Старая нумерация постепенно заменяется на многоконтурные участки. При продаже таких объектов возникают ограничения: отдельные контуры не всегда разрешается отчуждать по отдельности.

Состав ЕЗП: как читать документы

Единый кадастровый номер

Запись вида 77:01:0004010:123 обозначает ЕЗП в целом. Внутри него могут быть:

• Обособленные участки — каждый с собственным номером (77:01:0004010:123:1, 77:01:0004010:123:2 и т.д;).
• Условные участки — без отдельного номера, но указанные в межевом плане.

Межевой план ЕЗП

В акте межевания обязательно присутствует:

1. Общая площадь единого землепользования.
2. Контуры каждого обособленного и условного участка.
3. Схема расположения относительно кадастрового квартала.

Можно ли сегодня приобрести «землю в составе ЕЗП»?

Возможные сценарии

Почему «нельзя просто так купить»

Причины ограничений:

• Единый объект недвижимости. Пока ЕЗП числится как цельный участок, кадастровый учёт допускает регистрацию прав только на него целиком.
• Обременения. Часто ЕЗП охватывает инфраструктурные зоны (подъездные дороги, инженерные сети), которые нельзя отчуждать.
• Требование согласий. Если внутри ЕЗП уже выделены доли, потребуется нотариальное согласие всех долевых собственников.

Как получить землю почти бесплатно: 4 рабочих способа 2025 года

1. Льготы Федерального закона № 119-ФЗ (Дальневосточный гектар)
   
   Граждане РФ могут получить до 1 га в приграничных районах ДФО без торгов и начального взноса.
2. Региональные программы
   
   Примеры: «Дальневосточный гектар», «Гектар в Арктике», земли сельхозназначения в Крыму и Севастополе.
3. Аукционы с пониженным шагом
   
   На электронных торгах Росимущества стартовая цена может быть ниже кадастровой на 30–50 %.
4. Неразграниченные земли
   
   В Подмосковье и других регионах муниципалитеты предоставляют участки под строительство ИЖС без торгов гражданам, стоящим на учёте нуждающихся.

Пошаговая инструкция: как проверить «старое» ЕЗП

Шаг 1. Получите выписку ЕГРН по кадастровому номеру.

Шаг 2. Обратите внимание на графу «Особые замечания». Если встречается фраза «является частью единого землепользования», переходите к шагу 3.

Шаг 3. Закажите кадастровый инженера для формирования акта уточнения границ (п. 6.2.5 Приказа Минэкономразвития № 953).

Шаг 4. Согласуйте преобразование ЕЗП в многоконтурный участок или полное выделение обособленных участков.

Документы, которые потребуются

• Кадастровая выписка ЕГРН (не старше 5 календарных дней);
• Межевой план (форма 1.1-ЕЗП для старых объектов);
• Согласие правообладателей всех долей (если ЕЗП в общей долевой собственности);
• Разрешение комиссии муниципалитета при выделе под строительство ИЖС.

Частые ошибки покупателей

1. Покупка «дёшево» одного контура ЕЗП. После регистрации сделка аннулируется, поскольку участок не является самостоятельным объектом.
2. Игнорирование обременений. Внутри ЕЗП могут проходить магистральные трубопроводы, что делает строительство невозможным.
3. Отсутствие технического плана на постройки. Даже если ЕЗП куплено целиком, здания и сооружения требуют отдельной регистрации.

Перед покупкой земли, помеченной как «в составе ЕЗП», проверьте:

• ✓ Дату формирования: ранее г. — возможны ограничения.
• ✓ Наличие многоконтурного статуса: если да — можно выкупить нужный контур.
• ✓ Все согласия собственников и органа местного самоуправления.
• ✓ Возможность получения разрешения на строительство.
• ✓ Отсутствие ареста или залога на ЕЗП в целом.

Контакты и источники

Официальные документы:

• Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
• Приказ Минэкономразвития № 953 (ред. 2024 г.).
• Письмо Росреестра от № 18/1-10968-ВС/19.

Внимание! Информация актуальна на апрель 2026 г. Перед совершением сделки проконсультируйтесь с кадастровым инженером и нотариусом.