Дата актуализации:  г.

Общие положения

В России земельные участки делятся на категории в соответствии с их видом разрешённого использования (ВРИ).
Земли сельскохозяйственного назначения (ЗСН) включают в себя такие виды, как:

• растениеводство (полевая, садовая, ягодная, виноградная культура);
• животноводство, пчеловодство, рыбоводство;
• научное обеспечение сельского хозяйства, хранение и переработка продукции;
• ведение личного подсобного хозяйства (садоводство, огородничество).

Самая важная мысль: строительство на сельхозземлях возможно только в рамках того ВРИ, который закреплён за участком в ЕГРН. Иначе любые постройки будут считаться правонарушением.

Правовая база

Ключевые нормативные акты, регулирующие вопросы строительства на ЗСН:

1. Федеральный закон № 217‑ФЗ «О землеустройстве» (ст. 11, п. 4) – определяет, какие виды использования допускаются на сельхозземлях.
2. Земельный кодекс РФ (ст. 78) – перечисляет виды разрешённого использования сельскохозяйственных земель.
3. Приказ Росреестра от 10 ноября 2020 г. П/0412 – утверждает классификатор ВРИ (13 ВРИ для сельхозземель).
4. Федеральный закон № 468‑ФЗ (о виноградарстве и виноделии) – допускает строительство виноградных хозяйств и сопутствующих построек.

Все эти документы совместно формируют рамки, в которых можно планировать строительство.

Виды разрешённого использования (ВРИ), подходящие для садоводства

td>Садоводство (исключительно сельскохозяйственное)

Если ваш участок имеет любой из перечисленных кодов, вы имеете право возводить некапитальные и незначительные капитальные строения, указанные ниже.

Что конкретно можно построить на земельных участках, отнесённых к садоводству

4.1 Жилые постройки

• Садовый (дачный) дом – одно- или двухэтажный, высота до 20 м, площадь до 500 м² (в зависимости от муниципальных норм).
• Коттедж – допускается строительство до трёх этажей, при условии, что фундамент и коммуникации соответствуют требованиям для круглогодичного проживания.

4.2 Хозяйственные постройки

• Гаражи (до 3 машин);
• Сараи, амбары, склады для хранени¤ сельскохозяйственной продукции;
• Беседки, беседки‑сауны, банные комплексы (не более 30 м² площади);
• Склады для инструмента, сельхозтехники, мини‑фермы.

4.3 Теплицы и парники

Тепличные комплексы относятся к некапитальному строительству и могут возводиться без получения отдельного разрешения, если их площадь не превышает 1 га. При большем размере требуется согласование с органами местного самоуправления.

4.4 Инфраструктурные объекты

• Колодцы, скважины (при условии соблюдения санитарных норм);
• Системы полива, капельного орошения, дренажные сети;
• Ограждения, заборы, ветровые скрины.

4.5 Ограничения на капитальное строительство

На земельных участках, предназначенных исключительно для сельскохозяйственного производства (коды 13.1, 13.3 без включения 13.2), запрещено возведение:

• многоквартирных жилых домов;
• офисных и коммерческих зданий;
• промышленных объектов, не связанных с сельским хозяйством.

Как оформить разрешение на строительство

1. Проверка ВРИ – запросите выписку из ЕГРН в Росреестре; убедитесь, что код ВРИ = 13.2 (или иной, допускающий постройки).
2. Разработка проекта – подготовьте архитектурно‑строительный проект, согласованный с проектировочным отделом муниципального органа.
3. Получение разрешения – подайте в местный отдел архитектуры и градостроительства заявление + проект + кадастровый паспорт.
4. Согласования – при необходимости согласуйте проект с:
   • службой по охране окружающей среды (если планируются теплицы с системой орошения);
   • службой водных ресурсов (для скважин);
   • службой пожарной безопасности (для банных комплексов).
5. Получение разрешения – после одобрения получаете Разрешение на строительство (РС) и можете приступать к работам.
6. Регистрация построек – после завершения строительства подайте заявление о постановке на кадастровый учёт в Росреестр.

Налогообложение и финансовые нюансы

• Налог на имущество физических лиц рассчитывается по ставке 0,1 % от кадастровой стоимости (для земель сельхозназначения) и 0,3 % – для построек.
• При смене ВРИ (например, с 13.1 на 13.2) может потребоваться уплата пошлины за изменение вида использования (от 0,5 % до 2 % от рыночной стоимости участка).
• Для фермерских хозяйств предусмотрены льготные налоговые режимы (УСН, патент) – уточняйте у налоговой инспекции.

Практические рекомендации

7.1 Выбор участка

1. Проверьте, что в кадастре указан код ВРИ = 13.2 (или аналогичный, позволяющий строительство).
2. Уточните ограничения по высоте и площади зданий в мемориальном правовом акте муниципалитета.
3. Оцените инфраструктуру: доступ к электроэнергии, водоснабжению, дорогам.

7.2 Планирование построек

• Старайтесь разместить жилой дом в центре участка, оставив зоны для садовых культур вокруг.
• Для теплиц планируйте ориентацию к юго‑востоку, чтобы максимизировать солнечную нагрузку.
• Не забывайте о зональном разделении: жилая зона – хозяйственная зона – зона выращивания.

7.3 Согласование с соседями

Хотя закон не требует обязательного согласования с соседями, рекомендуется:

• Уведомить соседей о планируемом строительстве (это уменьшит риск претензий в будущем).
• Согласовать расположение заборов и дорожек, чтобы не нарушать общепринятые нормы.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли построить многоэтажный коттедж на сельхозземле?

Да, если ВРИ = 13.2 и в мемориальном правовом акте муниципалитета разрешено строительство до трёх этажей и высотой до 20 м. При других ВРИ такие постройки запрещены.

Нужна ли отдельная лицензия для строительства теплицы?

Теплица считается некапитальной постройкой, поэтому отдельная лицензия не требуется. Однако при площади более 1 га необходимо согласование с органами земельного управления.

Можно ли разместить на участке небольшую ферму (скот, птица) и построить к ней сарай?

Да, если ВРИ включает «животноводство» (13.1 – 13.2). На такой земле допускаются сараи, стойла, кормушки и аналогичные хозяйственные сооружения.

Как изменить ВРИ, если я купил участок без кода 13.2?

Подаётся заявление в Росреестр о смене вида разрешённого использования. Требуется:

• технико‑экономическое обоснование;
• проект развития территории;
• платёж пошлины (0,5‑2 % от стоимости земли).

После одобрения вы получаете новый ВРИ и можете начинать строительство согласно новому коду.

Земли сельскохозяйственного назначения, отнесённые к садоводству (ВРИ 13.2), предоставляют широкие возможности для:

• строительства частных жилых домов (дачных, коттеджей);
• возведения хозяйственных построек: гаражи, сараи, теплицы, бани;
• организации сельскохозяйственной деятельности: садоводство, виноградники, ягодники.

Главное правило – соответствие проекта коду ВРИ и соблюдение муниципальных нормативов. При правильном подходе можно создать комфортный дом, где сочетаются живописные садовые участки и полностью легальное строительное решение.

Статья подготовлена на основе официальных разъяснений Росреестра, Земельного кодекса РФ, КонсультантПлюс и актуальных публикаций за 2024‑2026 годы.