Очень важно помнить: не любой земельный участок может свободно продаваться, покупаться, передаваться в аренду или наследоваться. Законодательство РФ вводит целый ряд ограничений оборотоспособности земельных участков, руководствуясь прежде всего интересами обороны, безопасности, охраны культурного наследия и рационального использования природных ресурсов.
Что такое «ограничение оборотоспособности»?
В юридическом смысле «ограничение оборотоспособности» означает, что участок:
- не может находиться в частной собственности вообще;
- может переходить к определённому кругу лиц только с специального разрешения;
- допускается во владение или пользование на ограниченный срок или на особых условиях.
Ключевой нормативный акт — статья 27 Земельного кодекса РФ
Статья 27 ЗК РФ является основным источником перечня оснований, по которым земельные участки ограничены в обороте. Рассмотрим подробно каждый пункт.
Перечень оснований (п. 5 ст. 27 ЗК РФ)
- Земли обороны и безопасности (подп. 1 п. 5 ст. 27 ЗК РФ)
Участки, находящиеся в федеральной собственности и используемые:- для размещения воинских частей, вооружения, военной техники;
- для объектов оборонной промышленности;
- в целях обеспечения безопасности государства.
- Государственная граница РФ и приграничные территории (подп. 10 п. 5 ст. 27 ЗК РФ)
Земли, на которых расположены:- инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведённые в интересах охраны государственной границы;
- приграничные территории, перечень которых утверждается Президентом РФ.
Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут приобрести такие участки в собственность.
- Объекты культурного наследия (подп. 9 п. 5 ст. 27 ЗК РФ)
Участки, на которых расположены:- здания, сооружения, признанные объектами культурного наследия;
- территории исторических поселений, археологических памятников;
- зоны охраны таких объектов (утв. Постановлением Правительства РФ от № 315).
- Земли сельскохозяйственного назначения
Дополнительные ограничения:- п. 4 ст. 27 ЗК РФ, запрет на оборот сельхозземель, если они изъяты из оборота полностью (например, заповедники, национальные парки);
- ст. 260 ГК РФ — граждане и юрлица могут обладать такими участками, но сельхозземли определённых категорий не могут быть предметом залога, свободной продажи, дарения и т. д.
-
Иные случаи
- участки под гидротехническими сооружениями;
- земли, занятые линиями электропередачи, магистральными трубопроводами;
- участки, предоставленные для таможенных нужд, санитарно-защитных зон и др.
Что грозит нарушителю?
Если участок, ограниченный в обороте, всё же передан третьим лицам:
- сделка может быть признана ничтожной по ст. 168 ГК РФ;
- Земельный кодекс предусматривает принудительное изъятие участка;
- Росреестр откажет в государственной регистрации перехода права.
Как проверить участок на наличие ограничений?
- Запросить выписку из ЕГРН на публичной кадастровой карте или через МФЦ;
- Ознакомиться с планом зонирования территории (утверждается органами местного самоуправления);
- Проверить наличие режимных зон на сайте Росреестра или ФГИС ЕГРН;
- Обратиться за консультацией к земельному юристу или в Росимущество.
Краткий итог
Земельные участки, ограниченные в обороте, — это не просто формальность, а способ защиты стратегических, культурных и экологических интересов государства. Перед любой сделкой необходимо убедиться, что участок свободен от запретов, иначе последствия могут быть финансово и юридически крайне негативными.
Дата публикации: