Дата публикации: 19 апреля 2026 г.

Краткий обзор ситуации

На улице Горького в центральном районе города запланировано строительство нового многоквартирного дома. Одновременно с этим участок‚ на котором предполагается размещение объекта‚ уже частично используется жителями соседних домов как придомовая территория. Возникающие споры о правах на земельный участок требуют чёткого понимания правового статуса земли и механизмов защиты интересов собственников.

Правовой статус земельного участка под многоквартирным домом

Общая долевая собственность собственников помещений

Согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» и ст. 36 ЖК РФ‚ собственникам квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства‚ на котором расположен сам дом.

• Доля каждого собственника определяется пропорционально площади его помещения к общей площади всех помещений в доме.
• Переход земли в общую долевую собственность происходит бесплатно‚ без дополнительных актов органов власти.

Формирование участка и кадастровый учёт

1. Участок сформирован до 2005 года (до введения в действие ЖК РФ) и поставлен на кадастровый учёт → право общей долевой собственности считается возникшим с .
2. Участок сформирован после 2005 года → право возникает с момента постановки на кадастровый учёт.
3. Участок не сформирован → земля числится за публично-правовым образованием (муниципалитетом)‚ но собственники помещений:
   • имеют право владеть и пользоваться участком в пределах‚ необходимых для эксплуатации дома;
   • могут требовать формирования участка и постановки его на кадастровый учёт.

Типовые конфликты и их причины

Попытки муниципалитета распорядиться участком без согласия собственников

Согласно п. 67 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 от ‚ публично-правовое образование не вправе распоряжаться землёй в той части‚ где должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. Любые сделки без согласия собственников (аренда‚ продажа‚ смена целевого назначения) могут быть оспорены в суде.

Пересечение границ при новом строительстве

Застройщик на ул. Горького может:

• выйти за пределы сформированного участка;
• захватить часть придомовой территории соседнего дома;
• изменить схему благоустройства (парковки‚ детские площадки‚ проезды).

Пошаговый алгоритм защиты прав собственника

Подготовительный этап

1. Общее собрание собственников
   
   Необходимо принять решение:
   • о направлении запроса в орган местного самоуправления о формировании (уточнении) границ земельного участка;
   • об уполномочивании представителя (председателя ТСЖ/управляющей компании или доверенного лица) для действий от имени всех собственников.
2. Сбор документов
   • выписка из ЕГРН на квартиру/помещение;
   • кадастровый паспорт (или электронная выписка) земельного участка;
   • схема расположения дома и придомовой территории;
   • документы о правах общего имущества (устав ТСЖ‚ протоколы общих собраний).

Досудебное урегулирование

В течение 30 дней со дня обнаружения нарушения направляется претензия:

• в администрацию района или городскую комиссию по земельным вопросам;
• застройщику (есления на участке ещё не начаты).

В претензии указываются:

1. сведения о нарушении границ;
2. требование предоставить проект планировки территории;
3. предложение о добровольном урегулировании спора.

Судебная защита

Если досудебное урегулирование не дало результата‚ собственники вправе подать иск:

1. Об установлении границ земельного участка (ст. 222 ГПК РФ).
2. Об оспаривании права третьих лиц (например‚ если землю уже передали застройщику по договору аренды).
3. О признании незаконными действий (бездействия) органа местного самоуправления по распоряжению участком (п. 68 Постановления 10/22).

Важно! Иск подаётся:

• по правилам главы 25 ГПК РФ (если ответчик — орган местного самоуправления);
• в районный суд по месту нахождения участка;
• с приложением решения общего собрания собственников и всех вышеуказанных документов.

Применимые нормативные акты и судебная практика

Ключевые нормативные акты

• Жилищный кодекс РФ — ст. 36 (право общей долевой собственности на землю).
• Федеральный закон от № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию ЖКХ», порядок формирования земельных участков.
• Земельный кодекс РФ — ст. 38‚ 41 (порядок образования и предоставления земельных участков).
• Градостроительный кодекс РФ, ст. 43‚ 45 (документация по планировке территории).

Судебная практика: ключевые выводы

Определение ВС РФ от № 305-ЭС21-11290: при отсутствии кадастрового учёта земельного участка под МКД право собственников на долю в земле не возникает‚ но они обладают правом требовать формирование участка и постановки на кадастровый учёт.

Постановление АС Поволжского округа от по делу № А55-8962/2021: муниципалитет не вправе передавать в аренду часть земельного участка под МКД третьим лицам без согласия собственников помещений.

Практические рекомендации

1. Объединяйтесь — чем больше собственников участвует в защите прав‚ тем выше шансы на успех.
2. Следите за кадастровой картой — оперативно проверяйте по rosreestr.gov.ru появление новых сведений об участке.
3. Используйте электронные сервисы — подавайте заявления через ЕСИА/Госуслуги‚ чтобы ускорить процесс формирования участка.
4. Консультируйтесь с профильными юристами по земельным и жилищным спорам.

Защита прав собственников при строительстве или перепланировке территории на ул. Горького требует комплексного подхода: от оперативного объединения усилий собственников до грамотного судебного представительства. Главное — помнить‚ что земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность бесплатно и автоматически с момента кадастрового учёта‚ а любые действия муниципалитета‚ затрагивающие эту территорию‚ могут быть оспорены в суде.