Актуальность темы. Реконструкция проспекта Ленина в Москве охватывает десятки многоквартирных домов, десятки тысяч квартир и нежилых помещений. С 1 марта 2026 года вступает в силу новая редакция Градостроительного кодекса РФ, которая пересматривает порядок изъятия земельных участков и зданий для государственных и муниципальных нужд. В условиях реновации и капитального ремонта инфраструктуры собственники сталкиваются с риском утраты прав или ухудшения условий владения.

Правовой статус собственников и объем их прав

Что считается «общим имуществом» в МКД

Согласно пленуму ВАС РФ и нормам ЖК РФ, к общему имуществу многоквартирного дома относятся:

• несущие конструкции (фундамент, стены, перекрытия);
• инженерные сети в пределах дома;
• кровля, фасад, подвал, чердак;
• земельный участок под домом, включая дворовые территории и парковки.

Каждый собственник квартиры владеет долей в этом имуществе пропорционально площади своей квартиры (ст. 36 ЖК РФ).

Долевая собственность и требование согласия

Если здание находится в долевой собственности, любые действия по реконструкции (снос, перепланировка, расширение) требуют:

• письменного согласия всех собственников (ст. 246 ГК РФ);
• нотариального удостоверения такого согласия при наличии более двух долей.

Отсутствие согласия – основание для признания реконструкции незаконной и сноса самовольных построек (Постановление ВС РФ от ).

Реконструкция по инициативе властей: реновация и изъятие

Программа реновации 2026

Участие в реновации дает собственникам:

1. Гарантированное предоставление равнозначной квартиры в новом доме по адресу, согласованному сторонами.
2. Выплату рыночной стоимости в случае отказа от переселения (ФЗ-141, ч. 5 ст. 7).
3. Компенсацию морального вреда и судебные расходы, если права были нарушены при изъятии.

Процедура изъятия земельного участка под реконструкцию

Дом признаётся аварийным по актам Мосжилинспекции и Мосгосэкспертизы. После этого:

• Органы местного самоуправления выносят постановление об изъятии.
• В течение 30 дней собственники могут обжаловать решение в суде.
• Если суд признаёт изъятие законным, формируется комиссия по выкупу. Цена определяется независимым оценщиком.

Права арендаторов и нанимателей

Арендаторы и наниматели имеют право:

• получить досрочное расторжение договора без штрафов;
• получить компенсацию переезда от собственника или города (по постановлению Правительства Мосвы № 666-ПП);
• участвовать в общих собраниях собственников и выдвигать свои требования через УК.

Практические шаги собственника при реконструкции

Получение разрешения на реконструкцию (ежели инициатива частная)

1. Подготовка документов:
   • выписка ЕГРН;
   • технический паспорт БТИ;
   • градостроительный план земельного участка;
   • проект реконструкции (утверждённый СРО-организацией);
   • согласие 100 % собственников (нотариально).
2. Подача заявления в Мосгосстройнадзор через портал mos.ru или лично в МФЦ.
3. Срок рассмотрения: 30 календарных дней со дня приёма полного комплекта документов.

Обжалование незаконной реконструкции соседями

Если реконструкция выполняется без вашего согласия:

• фиксируйте нарушения (фото/видео, акт Мосжилинспекции);
• направляйте жалобу в Мосжилинспекцию и прокуратуру;
• подавайте иск в районный суд о признании реконструкции незаконной и её сносе.

Изменения с 1 марта 2026 года: что нового

Рекомендации юриста

Не игнорируйте уведомления органа власти – 30-дневный срок на обжалование идёт с даты получения.

Обратитесь к независимому оценщику до подписания любых соглашений о выкупе.

Объединяйтесь с соседями – коллективный иск дешевле и эффективнее.

Фиксируйте всё в письменной форме: договоры, согласия, переписка с застройщиком.

Адреса и телефоны полезных организаций

• Мосжилинспекция: 8 (495) -77-77-77, ул. Садовая-Кудринская, д. 5.
• Мосгосстройнадзор: 8 (495) -57-14-44, Воздвиженка, д. 10/12, стр; 1.
• Колл-центр реновации Мэрии Москвы: 8 (495) -22-22-22.