Зачем вообще регистрировать договор аренды?
С 01 января 2026 года вступили в силу поправки к Федеральному закону № 214-ФЗ, которые фактически обязывают арендодателей и арендаторов коммерческой недвижимости (офисы, склады, торговые помещения, гостиницы) регистрировать договор в Росреестре.
Для жилых квартир и домов регистрация пока добровольная, однако ФНС уже рассматривает проект, который может сделать её обязательной уже в 2027 году. Поэтому лучше разобраться заранее.
Что именно надо регистрировать
- Договор аренды нежилого помещения (от 1 года и выше).
- Договор субаренды или части объекта.
- Изменения/дополнения к договору (срок, размер арендной платы, площадь).
Пошаговая инструкция регистрации через портал Росреестра
Шаг 1. Подготовьте электронно-цифровую подпись (ЭЦП)
Без квалифицированной ЭЦП не обойтись. Подпись должна быть у каждой стороны договора:
- Физлицо — подойдёт ЭЦП из «Госуслуг» или любого аккредитованного Удостоверяющего центра.
- ИП и компании — только корпоративная ЭЦП (КЭП).
Шаг 2. Соберите пакет документов
| Документ | Формат | Где получить |
|---|---|---|
| Договор аренды | PDF, DOCX | Составляется сторонами |
| Выписка ЕГРН или свидетельство о праве собственности | PDF, не старше 5 дней | rosreestr.gov.ru |
| Кадастровый паспорт помещения (план) | Кадастровая палата или тот же Росреестр | |
| Согласие супруга/супруги (если объект в брачной доле) | PDF, нотариально | У любого нотариуса |
Шаг 3. Создайте заявление на портале Росреестра
Перейдите на официальный портал → раздел «Онлайн-услуги» → «Регистрация прав».
Выберите:
- Вид права — Аренда.
- Тип объекта — Нежилое помещение / Жилое помещение.
- Укажите кадастровый номер, площадь и срок договора.
Шаг 4. Подпишите заявление и договор ЭЦП
После заполнения формы система предложит:
- Подписать заявление вашей ЭЦП.
- Загрузить один объединённый PDF-файл «Договор + Приложения».
- Подписать договор ЭЦП арендодателя, затем ЭЦП арендатора (каждый подписывает у себя, ссылки приходят на e-mail).
Шаг 5. Оплатите госпошлину
Размер госпошлины 2026:
- Физлицо, 2 000 ₽.
- Юрлицо — 22 000 ₽.
Оплата онлайн картой или со счёта организации. Квитанция автоматически прикрепится к делу.
Шаг 6. Отслеживайте статус
В личном кабинете появится номер дела (формат АА-00-000000). Средний срок регистрации в 2026 году:
7–9 рабочих дней для электронных заявлений.
Готовый документ — выписка ЕГРН с запиской об аренде — придёт вам на e-mail и в личный кабинет.
Частые ошибки и как их избежать
- Ошибка 1: Разные кадастровые номера в договоре и ЕГРН.
Решение: сверьте номер непосредственно перед загрузкой. - Ошибка 2: ЭЦП просрочена.
Решение: проверьте срок действия как минимум за 5 дней до подачи. - Ошибка 3: Нет нотариального согласия супруга.
Решение: заранее посетите нотариуса или оформите брачный договор.
Отдельно о жилой недвижимости
На сегодня регистрация договора аренды квартиры добровольная. Однако ФНС уже запустила пилотный проект «Безопасная аренда» в Москве, Санкт-Петербурге и Казани. С 01 июля 2026 участники пилота обязаны:
- Заводить договор в личном кабинете ФНС.
- Указывать реальную арендную ставку (для начисления НДФЛ).
- Автоматически уплачивать 4 % налог с дохода физлиц-арендодателей.
Планируеться, что к 2027 году обязательная регистрация распространится на всю страну, поэтому лучше приучать себя к онлайн-декларации заранее.
- ✓ Проверены кадастровый номер и площадь.
- ✓ Договор подписан обеими сторонами ЭЦП.
- ✓ Есть свежая выписка ЕГРН.
- ✓ Госпошлина оплачена.
- ✓ Нотариальное согласие (если требуется) на руках.
Если сомневаетесь, используйте бесплатную горячую линию Росреестра: ###-###-#### или сервис «Онлайн-консультант» прямо на сайте.