С развитием цифровых технологий всё больше государственных услуг переходит в онлайн‑режим. Одним из ключевых инструментов электронного документооборота является электронная подпись (ЭП). Однако в сфере недвижимости законодательство предусматривает возможность ограничения её использования. В статье рассматриваются:

• правовые основы запрета на электронную подпись в Росреестре;
• какие заявления можно подавать без усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП);
• практика подачи заявлений о запрете проведения сделок без личного участия собственника;
• риски мошенничества и способы защиты;
• пошаговая инструкция для физических и юридических лиц.

Правовая база

В России действуют несколько нормативных актов, регулирующих использование электронной подписи в сфере недвижимости:

1. Федеральный закон от № 63-ФЗ «Об электронной подписи» – определяет виды подписи (ЭП, КЭП, УКЭП) и их юридическую силу.
2. Закон о дополнительной защите сделок с недвижимостью в электронном виде (вступил в силу в 2022 г.) – вводит обязательность подачи электронного пакета документов только от доверенного лица (обычно кредитной организации) и отменяет необходимость отдельного заявления от собственника, если пакет подаёт банк.
3. Постановление Росреестра от № Р/0083 – фиксирует перечень заявлений, которые могут быть приняты без УКЭП.
4. Сводные нормативные акты, действующие с 2013 года, позволяют собственнику подать заявление о запрете проведения сделок без его личного участия.

Что именно запрещает закон?

Запрет на электронную подпись в Росреестре – это не полное отстранение от использования ЭП, а ограничение её применения в конкретных сценариях:

• Запрещается регистрировать сделки с недвижимостью без письменного согласия собственника (заявление о запрете).
• Запрет распространяется на операции, проводимые третьими лицами (например, кредитными организациями), если собственник явно указал, что такие сделки без его участия недопустимы.
• Исключения: цифровая ипотека – закон оставляет возможность использования ЭП в ипотечных операциях, даже если для остальных сделок установлен запрет.

Как подать заявление о запрете?

Процедура подачи заявления о запрете проведения сделок без личного участия собственника достаточно проста, но требует соблюдения ряда формальностей.

Кто может подать заявление?

• Физические лица – собственники недвижимости;
• Юридические лица – владельцы объектов недвижимости (например, компании‑застройщики).

Требуемый пакет документов

1. Заявление в свободной форме (можно скачать на сайте Росреестра) с указанием:
   • ФИО (наименование) собственника;
   • Сведения об объекте недвижимости (адрес, кадастровый номер);
   • Точное формулирование запрета (например, «запрещаю регистрировать любые сделки с объектом без моего личного участия»);
   • Подпись собственника (можно как собственноручную, так и усиленной квалифицированной электронной подпись, если она не запрещена).
2. Копия паспорта (для физических лиц) или учредительных документов (для юридических лиц).
3. Кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН.
4. Согласие банка (если сделка планируется через кредитную организацию) – в случае, когда банк выступает посредником, заявление должно быть направлено банком совместно с собственником.

Способы подачи

• Через личный кабинет на сайте Росреестра – загрузка сканов документов и цифровой подписи (если используется).
• Через МФЦ – подача в бумажном виде, после чего МФЦ переводит документы в электронный формат.
• Через банковскую платформу – если заявка подается от имени кредитной организации, банк формирует пакет и отправляет в Росреестр от своего имени.

Какие заявления можно подавать без УКЭП?

Согласно постановлению Росреестра от  № Р/0083, ряд электронных заявлений допускается без усиленной квалифицированной подписи. К ним относятся, например:

• Заявление о выдаче выписки из ЕГРН;
• Заявление о внесении изменений в сведения о праве собственности (если изменения не затрагивают право собственности, а только технические параметры).
• Заявление о регистрации договора участия в долевом строительстве (для физических лиц).

Тем не менее, запрет на проведение сделок без личного участия требует официального подтверждения подписью собственника (бумажной или квалифицированной), иначе заявление может быть отклонено.

Риски и защита от мошенничества

Несмотря на введение запрета, полностью исключить возможность мошенничества невозможно. Основные угрозы:

• Кража или подделка Электронной Цифровой Подписи (ЭЦП) – злоумышленники могут использовать украденные сертификаты для регистрации сделок.
• Подделка заявления о согласии на сделку – если собственник не подписал документ, но мошенники представляют поддельную подпись.
• Неавторизованный доступ к личному кабинету в Росреестре.

Как минимизировать риски?

1. Храните сертификат в безопасном месте. Не передавайте его третьим лицам и используйте аппаратные токены (USB‑ключи) вместо программных сертификатов.
2. Регулярно проверяйте статус своей ЭП. На портале CryptoPro можно выполнить онлайн‑проверку подлинности сертификата.
3. Подписывайте заявления о запрете только в присутствии нотариуса. Нотариальное заверение усиливает доказательственную силу заявления.
4. Установите двухфакторную аутентификацию (2FA) в личном кабинете Росреестра.
5. Следите за уведомлениями от Росреестра. При появлении новой регистрации по вашему объекту без вашего участия вы получаете SMS/Email‑уведомление.

Что делать, если подозревается мошенничество?

• Сразу же обратиться в Росреестр через горячую линию 8‑800‑550‑87‑19 и подать заявление о приостановке регистрации сделки.
• Подать заявление в полицию о факте использования поддельной ЭП.
• Обратиться в удостоверяющий центр, выдавший сертификат, с требованием отозвать его.
• Если сделка уже зарегистрирована, подать в суд иск о признании сделки недействительной.

Пошаговая инструкция: от получения ЭП до подачи запрета

Шаг 1. Получение электронной подписи

1. Выберите удостоверяющий центр (например, ITCOM, «Электронный Цифровой Подпись для Росреестра»).
2. Оставьте заявку онлайн или по телефону ###-###-####.
3. Пройдите процедуру идентификации в пункте оказания услуг (личный визит с паспортом).
4. Получите сертификат (USB‑ключ или программный файл) и установите программное обеспечение (CryptoPro, Крипто‑Про CSP).

Шаг 2. Регистрация в личном кабинете Росреестра

1. Перейдите на официальный сайт Росреестра и нажмите «Личный кабинет».
2. Войдите, используя ваш сертификат (УКЭП) и пароль.
3. Установите двухфакторную аутентификацию.

Шаг 3. Формирование заявления о запрете

1. Скачайте шаблон заявления с сайта Росреестра;
2. Заполните форму, указав точные данные о недвижимости.
3. Подпишите документ своей ЭП (если у вас есть запрет на её использование в сделках, подпись может быть собственноручной и затем отсканирована).
4. Сканируйте и загрузите в личный кабинет, либо отнесите в МФЦ.

Шаг 4. Ожидание подтверждения

Росреестр рассматривает заявление в течение 5‑10 рабочих дней; По окончании вы получаете письмо с подтверждением о введении ограничения.

Шаг 5. Мониторинг

В личном кабинете появится статус «Запрет на регистрацию сделок без личного участия». При каждой попытке регистрации сделки с объектом собственник получит уведомление.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли полностью отказаться от использования ЭП?

Да, но только в отношении конкретных операций. Полный отказ от ЭП в Росреестре невозможен, так как без неё невозможно регистрировать большинство сделок (например, куплю‑продажу, дарение, ипотеку).

Запрет действует только на операции, проводимые через банк?

Запрет распространяется на любые операции, где используется электронный пакет документов, независимо от того, подаёт их банк, юридическое лицо или физическое лицо.

Какие последствия, если сделка всё‑таки будет зарегистрирована?

Если сделка была проведена в нарушение запрета, она считается недействительной. Владелец имеет право требовать её аннулирования в суде и возмещения убытков.

Можно ли отменить запрет?

Да, собственник может подать новое заявление о снятии ограничения. Для этого потребуется аналогичный пакет документов, но без заявления о запрете.

Запрет на электронную подпись в Росреестре – это инструмент защиты прав собственников от несанкционированных онлайн‑операций. Законодательство позволяет ограничить регистрацию сделок без личного участия, однако полностью избавиться от риска использования ЭП невозможно. Поэтому каждому собственнику рекомендуется:

1. Получить и надёжно хранить квалифицированный сертификат;
2. Оформить заявление о запрете, если планирует ограничить возможность онлайн‑сделок;
3. Регулярно контролировать статус своих объектов в личном кабинете;
4. При первых признаках мошенничества незамедлительно обращаться в Росреестр, полицию и удостоверяющий центр.

Только комплексный подход – сочетание правовых мер, технической защиты и постоянного мониторинга – позволяет эффективно обезопасить имущество в условиях стремительного цифрового перехода.

Дата публикации: