В 2025–2026 годах порядок расчёта и уплаты налога с продажи жилой недвижимости изменился. Вместо привычной фиксированной ставки 13 % действует прогрессивная шкала, а «минимальные сроки владения» увеличились для некоторых категорий собственников. Если вы уже продали квартиру или планируете это сделать, ниже приведён полный алгоритм: когда налог платить, когда — не платить, как уменьшить сумму и когда подавать декларацию.
Когда налог платить не нужно
- Единственное жильё и срок владения ≥ 3 года (по праву собственности или ДДУ). Для объектов, купленных после , правило действует, если на момент продажи у вас не было другой квартиры/доли в течение предыдущих 90 дней.
- Любая недвижимость и срок владения ≥ 5 лет.
- Приватизация, наследство, дарение от близких родственников — освобождение после 3 лет владения независимо от количества объектов.
- Кадровое жильё или объект, полученный по программе реновации — 3 года.
Пример 1. Освобождение по единственному жилью
Иван купил квартиру в ипотеку в марте 2021 года и продал её в июне 2025 года. На момент продажи у него не было другой собственности, поэтому налог не начисляется.
Когда налог всё-таки придётся заплатить
Если срок владения меньше минимального, то налогооблагаемый доход рассчитывается по формуле:
НДФЛ = (Цена продажи − Цена покупки − Документальные расходы) × Ставка
Прогрессивная ставка с 2025 года
- до 2,4 млн руб. — 13 %
- от 2,4 млн до 5 млн руб., 15 %
- свыше 5 млн руб. — 15–20 % (зависит от региона)
Пример 2. Расчёт по новой шкале
Елена продала квартиру за 6 млн руб. Купила её за 4,3 млн руб. Расходы на ремонт подтверждены на 400 тыс. руб.
Налогооблагаемая база: 6 000 000 − 4 300 000 − 400 000 = 1 300 000 руб.
НДФЛ = 1 300 000 × 13 % = 169 000 руб.
Как законно уменьшить налог
- Вычет в размере 1 млн руб., если нет документов о покупке или они < 1 млн руб.
- Уменьшение на расходы — если есть ДКП, чеки на ремонт, ипотечные %, комиссия агентству.
- Рассрочка/отсрочка по ипотеке, если средства направляются на погашение ипотечного кредита в течение 3 лет.
Сроки подачи декларации и уплаты налога
| Год продажи | Срок подачи 3-НДФЛ | Срок уплаты налога |
|---|---|---|
| 2024 | до 30 апреля 2025 | до 15 июля 2025 |
| 2025 | до 30 апреля 2026 | до 15 июля 2026 |
| 2026 | до 30 апреля 2027 | до 15 июля 2027 |
Пошаговая инструкция «Я уже продал квартиру — что делать?»
- Уточните срок владения по выписке ЕГРН.
- Проверьте освобождение (пункт 1).
- Соберите документы:
- ДКП при покупке и продаже;
- квитанции, чеки, акты приёмки-передачи;
- декларация 3-НДФЛ (с 2025 года — новая форма).
- Рассчитайте базу и налог (см. примеры).
- Подайте декларацию через личный кабинет ФНС или «Госуслуги».
- Оплатите налог по реквизитам ФНС.
Частые ошибки и штрафы
- Не подали декларацию — 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки (но не более 30 %).
- Не указали доход — штраф 20–40 % от неуплаченной суммы + пени.
- Указали заниженную цену — ФНС доначислит налог по кадастровой стоимости (0,7 × кадастровая стоимость).
Полезные сервисы
- lkfl2.nalog.ru — личный кабинет ФНС
- ГКНД онлайн-расчёт, калькулятор НДФЛ при продаже
- «Госуслуги» — подача 3-НДФЛ онлайн
Если вы:
- владели квартирой 3 года или 5 лет (в зависимости от оснований),
- не имели другого жилья (для единственного жилья),
- и объект получен в наследство/дарение/приватизацию,
то налог не платится и декларация не подаётся. Во всех остальных случаях — собирайте документы, рассчитывайте налог по новой прогрессивной шкале и не забывайте сроки. Это позволит избежать штрафов и спокойно завершить сделку.
Информация актуальна на 20 апреля 2026 года. Перед подачей документов уточняйте изменения в Налоговом кодексе и разъяснения ФНС.