Дата публикации:

Содержание

1. Нормативно-правовая база
2. Стороны договора
3. Предмет залога – земельный участок
4. Перечень документов, необходимых для оформления
5. Порядок заключения и регистрации договора
6. Ключевые положения договора
7. Риски и способы их минимизации
8. Образец типового договора (фрагмент)

Залоговый договор на земельный участок – один из самых распространённых инструментов обеспечения обязательств по кредитам, займам и другим финансовым операциям. При этом, в отличие от залога движимого имущества, земельный участок имеет особый правовой статус, регулируемый Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом «Об ипотеке», а также рядом подзаконных актов (ст. 62, 64 «КонсультантПлюс»).

Данный материал представляет собой практическое руководство для юридических и физических лиц, желающих оформить залог земли, а также для банков и иных кредитных организаций, которым необходимо правильно оформить и зарегистрировать такой договор.

Нормативно‑правовая база

• Гражданский кодекс РФ (часть первая) – общие положения о залоге (ст. 368‑380).
• Федеральный закон от № 102‑ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» – определяет, что ипотека может быть установлена на земельный участок и на находящиеся или строящиеся на нём здания и сооружения (ст. 64).
• Статья 62 «КонсультантПлюс» – перечень земельных участков, которые могут быть предметом ипотеки (в т.ч. арендные права с согласия собственника).
• Статья 64 «КонсультантПлюс» – особенности ипотеки земельного участка, на котором находятся здания/сооружения.
• Федеральный закон от № 218‑FZ «О государственном кадастре недвижимости» – требования к кадастровой информации.
• Постановление Правительства РФ от № 1667 – порядок регистрации залога в Росреестре.

Стороны договора

Если залогодателем выступает юридическое лицо, в договоре обязательно указывается:

• Решение участников (акционеров) о предоставлении земельного участка в залог (пример: решение от г.).
• Уставные документы, подтверждающие полномочия подписанта.

Предмет залога – земельный участок

Предметом залога может быть:

• Собственный земельный участок, зарегистрированный в Едином государственном реестре прав (ЕГРП).
• Права аренды земельного участка (согласие арендодателя на передачу в залог).
• Доля в праве собственности на земельный участок (в т.ч. доля, не выделенная в натуре).

Особенности:

• Залог распространяется и на здания/сооружения, находящиеся или строящиеся на участке (ст. 64 ФЗ «Об ипотеке»).
• При аренде залог может быть установлен только в пределах срока аренды и при наличии письменного согласия собственника (см. ст. 62 «КонсультантПлюс»).

Перечень документов, необходимых для оформления

Ниже приведён типовой список, который требуется предоставить при передаче земельного участка в залог, исходя из практики банков (пример – АО «Банк Вологжанин»).

1. Выписка из ЕГРП (сведения об отсутствии обременений, ограничений). Действительна в течение 14 календарных дней с момента выдачи.
2. Свидетельство о государственной регистрации прав (серия, номер, дата выдачи, реестровый номер объекта).
3. Кадастровый паспорт участка (кадастровый номер, границы, категория земель).
4. Решение участников (акционеров) залогодателя об одобрении заключения договора залога (если залогодатель – юридическое лицо).
5. Согласие арендодателя (если предметом является арендное право).
6. Документы, подтверждающие отсутствие судебных споров (справка из суда, если таковые имеются).
7. Договор купли‑продажи (или иной документ, подтверждающий право собственности), если участок недавно приобретён.
8. Согласие органов местного самоуправления (в случае, если участок относится к особо охраняемым зонам).

Порядок заключения и регистрации договора

Подготовительный этап

• Проведение due‑diligence: проверка прав собственности, наличие обременений, соответствие категории земли целям кредитора.
• Оценка стоимости участка независимым оценщиком.
• Согласование условий кредитного договора (сумма, срок, процентная ставка).

Составление договора

Договор должен включать обязательные реквизиты, указанные в пункте 2.1 Федерального закона «Об ипотеке». Ключевые разделы:

1. Предмет и цель залога.
2. Размер и срок обеспечения.
3. Права и обязанности сторон.
4. Условия обращения взыскания.
5. Порядок регистрации и изъятия залога.
6. Ответственность за нарушение условий.

Подписание договора

Подписывают обе стороны в присутствии нотариуса (необязательно, но рекомендуется для повышения доказательной силы). При юридическом лице – подпись уполномоченного лица, подтверждённая доверенностью.

Регистрация в Росреестре

1. Заполнение формы заявления «О внесении записи об ипотеке (залоге)» (по образцу, утверждённому Росреестром).
2. Прикрепление к заявлению всех перечисленных выше документов.
3. Оплата государственной пошлины (в 2025‑2026 гг. – 5 000 ₽ за одну запись, но может изменяться).
4. Подача заявления через МФЦ, электронный сервис Росреестра или лично в отделение.
5. Получение выписки из ЕГРП с отметкой о регистрации залога (пример: «Запись о залоге от № 12345678»).

После регистрации залог приобретает юридическую силу, и залогодержатель получает право обращения взыскания в случае неисполнения заемщиком обязательств.

Ключевые положения договора

Описание предмета залога

Пример формулировки:

«Предметом залога является земельный участок, находящийся в границах, указанных в кадастровом паспорте № 77:03:1234567:001, с площадью 12 500 м², расположенный по адресу: г. Вологда, ул. Советская, д. 12, зарегистрированный в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделки с ним (ЕГРП) от г., запись № 2026‑04‑00123.»

Условия предоставления залога

• «Залогодатель обязуется не осуществлять отчуждение, аренду, субаренду или иные сделки с земельным участком без предварительного письменного согласия Залогодержателя.»

Обращение взыскания

В случае нарушения обязательств кредитором предоставляется право:

1. Продать участок на аукционе;
2. Осуществить принудительный выкуп (если залогодатель имеет право выкупа в договоре).

Права сторон при досрочном погашении

«При полном погашении суммы займа и всех сопутствующих обязательств залогодатель вправе потребовать изъятие записи о залоге из ЕГРП в течение 10 (десяти) дней с даты получения подтверждающего документа о погашении.»

Форс‑мажор и изменение правового статуса участка

«В случае изменения категории земельного участка, вводимых органами исполнительной власти, стороны обязуются пересмотреть условия обеспечения в течение 30 дней.

Риски и способы их минимизации

Образец типового договора (фрагмент)

ДОГОВОР ЗАЛОГА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА (ЗЕМЛЬНОГО УЧАСТКА)

г. Вологда "15" апреля 2026 г.

Предмет договора
Залогодатель передаёт в залог Залогодержателю земельный участок, расположенный по адресу: г. Вологда, ул. Советская, д. 12, кадастровый номер 77:03:1234567:001, площадь 12 500 м² (далее – «Залоговое имущество»).

Залоговое имущество используется под строительство жилого дома (категория земли – жилой фонд).

Обеспечение обязательств
Залогодатель обязуется обеспечить возврат суммы займа в размере 12 000 000 (двенадцать миллионов) рублей, сроком до "15" апреля 2029 г., включая проценты в размере 9 % годовых.

При невыполнении обязательств Залогодержатель имеет право обратиться к судебному или внесудебному взысканию Залогового имущества.

Права и обязанности сторон
Залогодатель обязуется не отчуждать, не сдавать в аренду и не закладывать Залоговое имущество без письменного согласия Залогодержателя.

Залогодержатель обязуется предоставить Залогодателю справку о погашении долга в течение 5 (пяти) дней после полного возврата суммы займа.


Регистрация
Договор подлежит государственной регистрации в Росреестре в течение 10 (десяти) дней с даты подписания. Стороны совместно подают заявление и необходимые документы (см. Приложение А).

После регистрации Залогодержатель получает выписку из ЕГРП с отметкой о залоге.

Прочие условия
В случае изменения категории земельного участка стороны обязаны пересмотреть условия обеспечения в течение 30 дней.

Договор составлен в 2 (двух) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.

Подписи сторон:

_____________________/Залогодатель _____________________/Залогодержатель

Залоговый договор на земельный участок – сложный юридический документ, требующий тщательной подготовки и строгого соблюдения нормативных требований. Основные шаги включают проверку прав собственности, подготовку полного пакета документов, составление договора с учётом всех обязательных пунктов и последующую регистрацию в Росреестре.

Соблюдение рекомендаций, изложенных в данной статье, помогает снизить риски обеих сторон, обеспечить законность сделки и ускорить процесс получения кредитных средств.

Помните: в случае сомнений всегда стоит привлечь квалифицированного юриста, специализирующегося на недвижимости, чтобы гарантировать корректность всех процедур.

Статья подготовлена в соответствии с актуальной информацией на г.