С 1 января 2026 года вступают в силу кардинальные поправки к земельному и градостроительному законодательству, разрешающие застройку сельхозземель при строгом соблюдении ряда условий. Три федеральных закона, подписанных Президентом РФ 28 ноября 2025 г., фактически открывают дорогу виноградарству, садоводству и объектам агроинфраструктуры на землях сельскохозяйственного назначения (ЗСХН). В статье разбираемся, где, как и на каких условиях теперь можно строить.
Какие земли подпадают под новые правила?
- Категория: земли сельскохозяйственного назначения (код 01.00.00 в ЕГРН).
- Виды разрешённого использования:
- для ведения сельского хозяйства;
- для садоводства, огородничества, виноградарства;
- для размещения объектов агроинфраструктуры (переработка, хранение, логистика).
- Исключения: особо ценные плодородные участки (чернозёмы категории I-II) и территории, попадающие в зоны водоохранных, санитарных и природоохранных ограничений.
Что именно разрешено строить?
- Объекты виноградарства
- винодельческие заводы мощностью до 500 т виноматериалов в год;
- подвалы, склады, лаборатории;
- административно-бытовые корпуса (не более 1 000 м² на один хозяйствующий субъект).
- Садоводческие и огороднические объекты
- теплицы, овоще- и фруктохранилища;
- постройки для первичной переработки урожая.
- Агроинфраструктура
- элеваторы, логистические центры;
- ремонтные мастерские, станции техобслуживания.
Условия допустимой застройки
| Условие | Нормативный акт | Комментарий |
|---|---|---|
| Разрешённый % застройки | п. 4 ст. 2 Закона № 425-ФЗ | Не более 5 % площади участка, но не более 5 га. |
| Экологический аудит | ФЗ «О государственной экологической экспертизе» | Обязателен, если площадь застройки ≥ 1 га. |
| Согласование с Минсельхозом | Постановление Правительства № 2843 от | Форма онлайн-заявления через портал gosuslugi.ru. |
Пошаговая инструкция получения разрешения
Шаг 1. Подготовка документации
- выписка ЕГРН (не старше 5 дней);
- схема планировки территории (М 1:10 000);
- экологическое заключение (если требуется).
Шаг 2. Электронная подача
Через ЕСИА (gosuslugi.ru) подаётся комплект документов в Минсельхоз и Росреестр одновременно. Срок рассмотрения, 15 рабочих дней.
Шаг 3. Внесение изменений в ЕГРН
После положительного заключения в ЕГРН проставляется новый вид разрешённого использования (ВРИ) «для размещения объектов агропромышленного комплекса». Вносится ограничение: «за исключением жилой застройки».
Налоговые льготы для новых объектов
Согласно Федеральному закону от № 425-ФЗ:
- Налог на имущество — 0 % в течение первых трёх лет после ввода в эксплуатацию.
- Налог на прибыль — пониженная ставка 5 %, действует 10 лет при условии дохода ≥ 70 % от реализации сельхозпродукции собственного производства.
Риски и ответственность
Несоблюдение условий влечёт:
- Административный штраф: до 500 000 ₽ на юр. лицо (ст. 7.3 КоАП РФ).
- Обязательное восстановление земель до сельхозугодий за счёт нарушителя.
- Возбуждение уголовного дела при причинении вреда экосистеме (ст. 254 УК РФ).
Календарь вступления норм в силу
| Дата | Событие |
|---|---|
| Новые правила применяются на всей территории РФ. | |
| Запуск модернизированного модуля «Агро-ЗСХН» в Росреестре. | |
| Конец переходного периода: старые разрешения переоформляются. |
Россия впервые за последние 15 лет системно открыла доступ к сельхозземлям для целевого строительства. Новый закон создаёт баланс между сохранением плодородия и развитием АПК, предоставляя предпринимателям:
— прозрачные процедуры,
— налоговые льготы,
— цифровые сервисы.
Главное — заранее подготовить документы и убедиться, что участок не попадает в «красную зону» экологических ограничений. Тогда ваш проект вырастет на твёрдой правовой почве.
Последняя редакция: 20 апреля 2026 г. 08:15 мск