Дата актуализации: 20 апреля 2026 г.

Что изменилось с 1 сентября 2022 года?

Ключевое нововведение: с 1 сентября 2022 года вступил в силу Федеральный закон № 310-ФЗ, который внёс изменения в Жилищный кодекс РФ. Теперь запрещено создавать доли в жилых помещениях менее 6 кв. м. Это касается как новых сделок, так и попыток раздела существующих долей.

Что такое микродоля и почему её ограничили?

Микродоля — это доля в праве общей собственности на жилое помещение, размер которой составляет менее 6 кв. м общей площади квартиры. До 2022 года такие доли активно использовались:

• для фиктивной регистрации (так называемые «резиновые квартиры»);
• в схемах рейдерских захватов;
• для уклонения от долгов или распила наследства.

Теперь такие действия запрещены, и любые сделки с микродолями, совершённые после 1 сентября 2022 года, могут быть признаны недействительными.

Что будет с уже существующими микродолями?

Важно: если вы уже владеете микродолей, полученной до 1 сентября 2022 года — вас это не касается. Ваши права сохраняются. Однако:

• продать или подарить такую долю станет сложнее;
• вам придётся объединяться с другими собственниками для совершения сделки;
• если доля оказывается менее 1/8 доли от всей квартиры (в некоторых случаях), она может быть не подлежащей самостоятельному отчуждению.

В каких случаях микродоля может возникнуть в 2026 году?

Исключения: микродоли могут возникнуть без нарушения закона, если:

1. доля возникла по закону (например, при наследовании или приватизации);
2. она была оформлена до 1 сентября 2022 года;
3. в регионе установлен особый порог минимальной доли (в некоторых субъектах РФ он может отличаться от 6 кв. м).

Что нельзя делать с микродолями с 2022 года?

Как теперь продать долю в квартире?

Если вы владеете долей, которая менее 6 кв. м, но получена до 2022 года, вы можете:

1. Предложить выкуп другим собственникам — по закону они имеют преимущественное право покупки.
2. Объединить долю с другим собственником и продать вместе;
3. Обратиться в суд для принудительного выкупа доли, если она не может быть использована по назначению (например, физически невозможно проживание).

Как не стать жертвой мошенников?

Советы от Росреестра и юристов:

• Проверяйте историю квартиры через ЕГРН — если в квартире много долей менее 6 кв. м, это повод насторожиться.
• Не покупайте доли без нотариуса, с 2022 года все сделки с долями в квартирах должны быть нотариальными.
• Уточняйте дату возникновения доли — если она появилась после 1 сентября 2022 года и меньше 6 кв. м, сделка недействительна.

✅ Можно:

• владеть микродолей, полученной до 1 сентября 2022 года;
• проживать и регистрироваться по такой доле;
• продавать или дарить её, но с ограничениями.

❌ Нельзя:

• создавать новые микродоли;
• разделять квартиру на доли менее 6 кв; м;
• оформлять сделки с долями, возникшими после 1 сентября 2022 года и менее 6 кв. м.

⚠️ Внимание: перед любой сделкой с долями в квартире обязательно проконсультируйтесь с нотариусом или юристом и проверьте актуальность данных в ЕГРН.

Источники: Жилищный кодекс РФ, Федеральный закон № 310-ФЗ, разъяснения Росреестра, ГАРАНТ.РУ, РБК Недвижимость, КонсультантПлюс.