Каждый, кто собирается продать квартиру, рано или поздно задаётся вопросом: «А не придётся ли мне заплатить государству налог с продажи?» Ответ зависит сразу от нескольких факторов: срока владения, цены продажи, способа получения недвижимости и даже от того, по какой ставке будет рассчитываться НДФЛ в конкретном году. Ниже ‒ разбор по полочкам.
Когда никакого налога не будет
- Владение ≥ 5 лет. Если квартира (доля, комната, дом, апартаменты) находилась в собственности 5 и более лет, то продажа в 2026 году освобождается от НДФЛ полностью. Источник дохода значения не имеет.
- Владение ≥ 3 года, если объект:
- получен по наследству или дарению от близкого родственника;
- передан по договору ренты;
- приватизирован;
- является единственным жильём на момент продажи.
При этом срок считается с даты, указанной в ЕГРН, а не с даты договора долевого участия (ДДУ) или переуступки прав.
Когда придётся платить НДФЛ
Если условия освобождения не выполняются, продавец обязан:
- до 30 апреля 2027 года подать декларацию 3-НДФЛ (если квартира продана в 2026 году);
- до 15 июля 2027 года уплатить налог.
Какая ставка действует в 2026 году
С в России применяется прогрессивная шкала НДФЛ. Она сохранится и в 2026:
| Годовой доход от продажи | Ставка НДФЛ для резидентов РФ |
|---|---|
| до 2,4 млн ₽ включительно | 13 % |
| свыше 2,4 млн ₽ | 15 % на часть сверх 2,4 млн ₽ |
Для нерезидентов ставка фиксированная – 30 % со всей суммы прибыли.
Как определить налогооблагаемую базу
Доход = цена продажи – минимум из двух величин:
- фактическая цена по ДКП;
- кадастровая стоимость × 0,7.
Далее базу можно уменьшить:
- Имущественный вычет 1 000 000 ₽ (единоразово за год по всем объектам);
- Документальные расходы на покупку, ремонт, ипотечные проценты, услуги риелтора и пр.
Выгоднее тот вариант, который даёт большую экономию.
Примеры расчёта
Пример 1. Квартира продаётся через 4 года после покупки
- Продажа: 6 500 000 ₽
- Покупка: 5 000 000 ₽ (есть чеки и ДКП)
- Доход: 6,5 млн – 5 млн = 1,5 млн ₽
- НДФЛ 13 %: 1,5 млн × 13 % = 195 000 ₽
Пример 2. Наследство, владение 2 года
- Цена продажи: 4 500 000 ₽
- Имущественный вычет: 1 000 000 ₽
- Налоговая база: 3,5 млн ₽
- НДФЛ 13 %: 455 000 ₽
Пример 3. Долг владения 6 лет
Налог не начисляется ни при какой цене продажи.
Как подать декларацию
- Авторизоваться в Личном кабинете налогоплательщика или через Госуслуги.
- Выбрать «Подать 3-НДФЛ» → «В ручном режиме» или через встроенный онлайн-конструктор.
- В разделе «Доходы» указать:
- вид дохода: «Продажа недвижимости»;
- данные покупателя (ИНН, ФИО);
- цена и кадастровый номер;
- вычет или расходы.
- Подписать ЭЦП и отправить.
Частые ошибки
- Не учитывать кадастровую стоимость. Если в договоре указана заниженная цена, ФНС доначислит налог исходя из 70 % кадастра.
- Забывать о доле. При продаже доли в праве вычет 1 млн распределяется пропорционально доле.
- Путать сроки. Декларацию нужно подавать в следующем году за год продажи (2026 → 2027).
- Не сохранять чеки. Без документов придётся пользоваться только вычетом 1 млн ₽.
Как законно снизить налог
| Вариант | Как работает | Ограничения |
|---|---|---|
| Единственное жильё → 3 года | освобождение | на момент продажи не должно быть других квартир/долей |
| Приватизация | освобождение через 3 года | только приватизированное жильё |
| Долг владения ≥ 5 лет | освобождение | любой способ получения |
| Ипотечные проценты | учитываются как расход | только если куплена в ипотеку и проценты реально уплачены |
- Проверьте срок владения по ЕГРН.
- Если меньше льготного, посчитайте:
- кадастровую цену × 0,7;
- применимый вычет или расходы;
- итоговую ставку НДФЛ (13 % или 15 %).
- Не позднее подайте 3-НДФЛ.
- Не позднее оплатите налог.
При любых сомнениях сохраняйте все первичные документы и консультируйтесь с налоговым специалистом. Тогда сделка пройдёт без неожиданных «писем счастья» от ФНС.