Содержание
- Федеральный закон № 218-ФЗ: ключевые положения
- Когда нотариальная форма обязательна
- Анализ приостановлений 2023 года
- Электронные сделки и усиленная квалифицированная подпись
- Практические рекомендации
С 1 января 2017 года в Российской Федерации действует Федеральный закон от № 218-ФЗ‚ который объединил кадастровый учёт и регистрацию прав на недвижимость в единую процедуру. Одним из самых частых оснований приостановления регистрации по-прежнему остаётся несоблюдение нотариальной формы сделки.
Федеральный закон № 218-ФЗ: ключевые положения
Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН)
Последние изменения (ФЗ от № 546-ФЗ‚ ФЗ от ) закрепили:
- ведение и хранение реестровых дел объектов недвижимости только в электронном виде (п. 82);
- хранение «бумажных» архивов ЕГРП‚ сформированных до введения ЕГРН (п. 83);
- возможность ускоренной регистрации «в один рабочий день» при наличии соответствующей отметки в заявлении.
Статья 36.2: электронные документы
Заявление о регистрации перехода/прекращения права собственности может быть подано в виде электронного документа‚ подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП). Однако это не освобождает от обязанности соблюдать нотариальную форму‚ если таковая прямо предусмотрена законом.
Когда нотариальная форма обязательна
Согласно статье 59 ФЗ-218 и разъяснениям Росреестра‚ нотариальное удостоверение требуется в следующих случаях:
- Доли в праве общей собственности — продажа‚ дарение‚ рента доли объекта недвижимости (ст. 244–250 ГК РФ).
- Сделки с несовершеннолетними или недееспособными лицами (ст. 26.1‚ 28–30 ГК РФ).
- Договор ипотеки/залога недвижимости, по общему правилу подлежит нотариальному удостоверению (ст. 339 ГК РФ‚ ст. 11 Закона об ипотеке).
- Переуступка прав требования по ДДУ (договора участия в долевом строительстве) после 2023 года.
- Отказ от права собственности по заявлению физлица (п. 3 ст. 236 ГК РФ);
Анализ приостановлений 2023 года
В Мурманской области‚ по данным Управления Росреестра‚ 38 % решений о приостановлении были связаны именно с нарушением нотариальной формы договора. Чаще всего ошибки возникали:
- при продаже доли квартиры без нотариального согласия остальных собственников;
- при заключении договора дарения между родственниками без нотариального подтверждения;
- при регистрации залога‚ где стороны «сэкономили» на нотариате.
Электронные сделки и усиленная квалифицированная подпись
Подача документов онлайн
С 2021 года нотариусы напрямую передают документы в Росреестр через систему «ФГИС Единый реестр нотариусов»‚ что сокращает срок регистрации до 3 рабочих дней.
УКЭП и риски
Если стороны сами подают электронные документы‚ но забывают приложить нотариально удостоверенный договор‚ регистрация будет приостановлена (ст. 29‚ ч. 11 ФЗ-218). Исправить можно только путём представления недостающих документов в течение 3 месяцев.
Практические рекомендации
Чек-лист перед подачей в Росреестр
- Уточнить‚ относится ли ваша сделка к обязательному нотариальному удостоверению.
- Получить у нотариуса электронную выписку о передаче документов в Росреестр.
- Проверить‚ что все стороны сделки подписали договор лично в присутствии нотариуса.
- Сохранить QR-код на титульном листе — по нему можно отследить статус регистрации онлайн.
Штрафы и последствия
За нарушение обязательной нотариальной формы договор может быть признан ничтожным (ст. 168 ГК РФ). В этом случае:
- Возможно взыскание двойного размера убытков с недобросовестной стороны.
- Неустойка по договору не начисляется‚ т.к. договор считается незаключённым.
- Риск «двойной продажи» имущества резко возрастает.
Требование нотариальной формы — не формальность‚ а гарантия безопасности сделок с недвижимостью. Новые цифровые инструменты (УКЭП‚ электронные реестры) только ускоряют процесс‚ но не отменяют обязательства сторон соблюдать закон. Перед заключением любой сделки проконсультируйтесь с нотариусом и сверьтесь с актуальной редакцией ФЗ-218 и связанных нормативных актов.
Последняя редакция: 20 апреля 2026 г.