Продажа жилой недвижимости – один из самых частых вопросов, с которым сталкиваются владельцы квартир в России.
Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) может стать неожиданным «сюрпризом», если не знать актуальных правил.
В этой статье мы разберём, какие суммы и условия позволяют продать квартиру без уплаты налога, как правильно оформить сделку и какие документы нужны.
Налог на доходы от продажи квартиры: основные положения
- НДФЛ взимается с разницы между ценой продажи и суммой расходов, связанных с приобретением (стоимость покупки, расходы на улучшения, нотариальные и регистрационные сборы).
- Ставка НДФЛ 13 % для резидентов РФ, 30 % – для нерезидентов.
- Налог уплачивается в течение 30 календарных дней после даты сделки.
Если доход от продажи не превышает установленный порог, налог платить не требуется. Давайте посмотрим, какие именно пороги действуют в 2026 году.
Когда налог не платится: основные льготы и пороги
2.1 Порог в 1 000 000 рублей
Если стоимость продажи не превышает 1 млн руб., налоговый доход считается нулевым, независимо от срока владения. Это правило действует с 2021 года и сохраняется в 2026 году.
2.2 Срок владения
Налог не взимается, если квартира находилась в собственности более:
- 5 лет – базовый срок, применимый для большинства продавцов.
- 3 года – при соблюдении условий семейного проживания (например, если в семье два и более детей).
Срок считается непрерывным: если вы продавали квартиру и потом покупали её снова, «перерыв» обнуляет срок владения.
2.3 Льгота для семей с двумя и более детьми
Если у продавца в семье двое и более детей (по состоянию на день продажи), налог не взимается независимо от срока владения и от суммы продажи.
2.4 Наследственное и дарственное имущество
При продаже квартиры, полученной в наследство или в подарок, налог может быть освобождён, если:
- Квартира была получена в собственность более 3 лет назад;
- Продажа происходит в течение 5 лет после получения, но при этом доход не превышает 1 млн руб.
2.5 Порог в 2 400 000 рублей
Если доход от продажи превышает 2,4 млн руб., налог рассчитывается по прогрессивной шкале: первые 2,4 млн руб. облагаются ставкой 13 %, а оставшаяся часть – также 13 % (но иногда налоговые органы могут применять ставку 15 % в случае «избыточного» дохода). В любом случае, при сумме выше 2,4 млн руб. налог обязателен.
Как рассчитать, будет ли налог?
Шаг 1. Определяем доход от продажи
Доход = Цена продажи – (Сумма расходов, подтверждённая документами)
Шаг 2. Сравниваем с порогами
- Если Цена продажи ≤ 1 млн руб. → налог не платится.
- Если Сумма дохода ≤ 2,4 млн руб. и срок владения ≥ 5 лет (или ≥ 3 года при наличии ≥ 2 детей) → налог не платится.
- В остальных случаях налог рассчитывается: Налог = 13 % × (Доход).
Пример 1. Продажа за 950 000 руб.
Цена продажи = 950 000 руб.
Расходы (договор покупки, уплата НДС, ремонт) = 800 000 руб.
Доход = 150 000 руб.
Поскольку цена продажи < 1 млн руб., налог не уплачивается.
Пример 2. Продажа за 3 млн руб. (владел 6 лет)
Цена продажи = 3 000 000 руб.
Документально подтверждённые расходы = 2 500 000 руб.
Доход = 500 000 руб.
Срок владения > 5 лет → налог не платится, даже при доходе выше 1 млн руб.
Пример 3. Продажа за 3 млн руб. (владел 2 года, детей нет)
Доход = 3 000 000 – 2 500 000 = 500 000 руб.
Срок владения < 5 лет → налог обязателен.
Налог = 13 % × 500 000 = 65 000 руб.
Какие документы нужны для доказательства расходов?
- Договор купли‑продажи (оригинал + копия).
- Платёжные документы: банковские выписки, квитанции, платежные поручения (п.п. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
- Квитанции за нотариальные и регистрационные услуги;
- Счета‑фактуры и акты выполненных работ, если в квартире проводились капитальные улучшения (ремонт, перепланировка).
- Справка о наличии детей (свидетельства о рождении), если используете льготу «двое детей».
Все документы следует сохранить минимум 5 лет после продажи – налоговая может запросить их в любой момент.
Пошаговая инструкция по оформлению сделки без налога
- Подготовьте документы – договор купли‑продажи, платёжные подтверждения, справки о детях (если нужно).
- Убедитесь в выполнении условий:
- Цена продажи ≤ 1 млн руб.;
- или срок владения ≥ 5 лет (или ≥ 3 года при наличии ≥ 2 детей);
- или доход от продажи ≤ 2,4 млн руб. при соблюдении срока владения.
- Подпишите договор и проведите расчётные операции через банк (чтобы иметь платёжные подтверждения).
- Регистрация права собственности в Росреестре – получите выписку из ЕГРН.
- Если налог всё‑же возник, подайте декларацию 3‑НДФЛ до 30 апреля года, следующего за продажей.
- Оплатите налог в течение 30 дней после сделки (через личный кабинет ФНС или в банке).
Как законно уменьшить налог, если условия льготы не выполнены?
- Учёт расходов – включайте в расчёт все документально подтверждённые траты (не только покупку, но и ремонт, улучшения).
- Продажа совместно с супругом – каждый из супругов может воспользоваться своей 1‑млн‑рублевой квотой, суммируя до 2 млн руб.
- Перевод недвижимости в собственность детей – при продаже после такой передачи доход считается полученным детьми, а они могут воспользоваться своей квотой в 1 млн руб.
- Рассрочка продажи – если договор предусматривает несколько платежей, налог рассчитывается только от полученной части в текущем году.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Вопрос: Нужно ли платить налог, если я продал квартиру за 1,2 млн руб., а владел ею 6 лет?
Нет. При сроке владения более 5 лет налог не взимается, независимо от суммы продажи.
Вопрос: Какой документ подтверждает срок владения?
Выписка из ЕГРН, в которой указана дата регистрации права собственности. Если квартира была получена в наследство, также понадобится свидетельство о праве наследования.
Вопрос: Можно ли воспользоваться льготой «двое детей», если один из детей уже совершил 18 лет?
Львага действует, пока у вас есть по крайней мере два несовершеннолетних ребёнка (до 18 лет) или два ребёнка‑студента, получающих государственную поддержку.
Вопрос: Что делать, если я продал квартиру, но не получил официального расчёта расходов?
Обратитесь к продавцу/заказчику и запросите копии платёжных документов. Без подтверждения расходов налоговая может начислить налог от полной суммы продажи.
Вопрос: Нужно ли подавать декларацию, если я полностью освобождён от налога?
Если вы уверены, что налог не возник (цена ≤ 1 млн руб. или срок владения ≥ 5 лет), декларацию подавать не требуется. Однако рекомендуется сохранить все подтверждающие документы.
Чтобы не платить налог при продаже квартиры, достаточно выполнить одно из следующих условий:
- Продать за не более 1 млн руб. – налог не взимается независимо от срока владения.
- Владеть квартирой не менее 5 лет (или ≥ 3 года при наличии двух детей) – налог также не начисляется.
- Иметь в семье двух и более детей – льгота действует независимо от суммы и срока.
- Продать наследственное или дарственное жильё, если оно находилось в собственности более 3 лет.
Если ни одно из условий не выполнено, налог рассчитывается от разницы между ценой продажи и документально подтверждёнными расходами (13 % для резидентов). Главное – собрать все необходимые бумаги и своевременно подать декларацию, если налог всё‑же возник.
Соблюдая эти простые правила, вы сможете планировать продажу квартиры без неприятных сюрпризов в виде налоговых обязательств.
Дата публикации: 19 апреля 2026 г.