Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Актуально на 20 апреля 2026 г.

Содержание

Ключевые документы сделки
Типы договоров аренды
Регистрация и разрешения
Учет НДС и налоговые обязательства
Распространённые риски и способы их минимизации
Практические советы арендаторам

Новое Плато, это новый микрорайон на юго-востоке столицы, который за последние три года превратился из строительной площадки в полноценный деловой кластер. Сочетание транспортной доступности (ТПУ «Новоплато» соединяет два метрополитена и две скоростные магистрали), государственных гарантий застройщика и льготной ставки налога на прибыль 5 % (до 2029 г.) сделало район магнитом для ритейлеров и офисных операторов.

Однако высокая конкуренция за площади привела к тому, что:

ставки аренды выросли на 28 % за 2025 г. (данные Knight Frank);
в договорах появились агрессивные опции (escalation-20 % за смену арендатора, «доходные участки» площади);
арендодатели стали чаще требовать личных поручительств и депозитов 3-6 мес.

Ключевые документы сделки

Правоустанавливающие документы на объект

ЕГРН-выписка (срок не старше 5 дней) — проверяем обременения и залоги;
ДДУ/ДКП с предыдущим собственником или застройщиком;
Разрешение на ввод в эксплуатацию (форма № РВЭ-1, выдано после г.);
Технический паспорт БТИ с разбивкой помещений и площадями.

Договор аренды: 10 «красных флажков»

Описание площади. Ссылаемся на план БТИ, а не на маркетинговые «м² общие».
Кадастровый номер — обязателен для регистрации договора (ФЗ-214-ФЗ, ч. 3 ст. 19).
Прописанное назначение. «Торговля» ≠ «общепит» — без отдельного разрешения Роспотребнадзор оштрафует.
Индексация арендной платы. Убедитесь, что формула привязана к инфляции (ЦБ), а не к «средней ставке рынка».
Коммунальные услуги. Уточняем, входит ли ОДН (общедомовые нужды) в ставку или выставляется отдельно.
Коммерческий фонд. Если арендодатель — ЖК «Новое Плато-Сити», проверьте доли муниципальной собственности (может быть долг за капремонт).
Стадия ремонта. Любые «бесплатные» ремонты должны быть описаны в Приложении 2 «Перечень работ».
Возможность субаренды. Требует письменного согласия собственника и регистрации в Росреестре.
Санкции за досрочный выезд. Фиксируем потолок неустойки (≤ двукратного размера среднемесячной аренды).
Форс-мажор. Уточняем «карантинные меры» и «отключения электроэнергии» как основания для освобождения от арендной платы.

Типы договоров аренды

Вид договора	Плюсы	Минусы	Идеально для
Краткосрочный до 1 года	Нет регистрации в Росреестре	Возможен рост ставки через 11 мес.	Поп-ап магазины, сезонные маркеты
Долгосрочный 3-5-10 лет	Фиксированная ставка, инвестиции в ремонт	Сложный выход, высокий депозит	Супермаркеты, медцентры
Коммерческий лизинг (лизингодатель — банк)	НДС-кредит, выкуп помещения	Страховые платежи, залоговое имущество	Франчайзи, крупные сети

Регистрация и разрешения

Государственная регистрация договора

С г. договоры аренды коммерческих помещений на срок от 1 года подлежат обязательной регистрации в ЕГРП через МФЦ или электронную подпись (ФЗ-218, ст. 4.1). Пошлина составляет 2 000 ₽ для юрлиц, срок 5 раб. дней.

Разрешения на переустройство

Мосжилинспекция: если меняется планировка (перенос стен, санузлов).
МЧС: при увеличении площади залов свыше 50 м² или установке П-образных лестниц.
Роспотребнадзор: для пищевых объектов — заключение СЭС (санитарно-эпидемиологической службы).

Учет НДС и налоговые обязательства

НДС

Если арендодатель работает на ОСНО, он выставляет счёт-фактуру с НДС 20 %. При УСН «Доходы минус расходы» НДС не начисляется.

Налог на прибыль

Ставка 5 % действует до г. для резидентов «ТОР Новое Плато».
Для остальных — 20 % (федеральная часть 3 %, региональная 17 %).

Возмещение НДС при капитальном ремонте

Если вы тратите > 500 000 ₽ на капитальный ремонт, можно принять к вычету НДС, но только при наличии акта КС-2/КС-3 и договора подряда.

Распространённые риски и способы их минимизации

Риск	Как проявляется	Как защититься
«Двойная аренда»	Один объект сдаётся двум арендаторам	Проверка ЕГРН за 5 дней до подписания
Отсутствие разрешения на ввод	Штраф 300 000-500 000 ₽ от Мосжилинспекции	Требовать копию РВЭ-1 до регистрации договора
Скрытые платежи (ОДН, кладовые)	Недовольство бухгалтерии, увеличение расходов	Фиксировать в Приложении 4 «Калькуляция расходов»
Рост кадастровой стоимости	Увеличение налога на имущество у арендодателя → рост ставки	Оговорить «потолок роста» не более 10 % в год

Практические советы арендаторам

Аудит истории объекта. Запросите выписку из ЕГРН за последние 3 года и проверьте, не числится ли объект в залоге у банка-застройщика.
Депозит на эскроу-счёт. Вместо перечисления 3-6 месячных ставок владельцу, размещайте их на именном эскроу-счёте в банке-партнёре (Сбер, Альфа). Это избавит от риска «заморозки» средств при банкротстве арендодателя.
Фиксация ремонта. Подпишите Акт приёма-передачи с фото-фиксацией состояния помещения (дата-время-координаты включены в EXIF).
Сторонний юрист. Проверяйте договор независимым адвокатом, специализирующимся на земельно-имущественных спорах (ЮК «Плато-Партнёр» предлает фиксированный пакет 25 000 ₽).
Страхование. Оформляйте страховку ответственности арендатора на 5 млн ₽ (СК «Ингосстрах» предлагает полис от 12 000 ₽/год).

Чек-лист перед подписанием

Скачайте PDF-чек-лист:
Скачать

☐ ЕГРН-выписка без обременений
☐ Разрешение на ввод РВЭ-1
☐ Согласие собственника на ремонт/перепланировку
☐ Акт приёма-передачи + фото-отчёт
☐ Подписанный договор зарегистрирован в Росреестре
☐ Страховой полис ответственности
☐ Эскроу-счёт для депозита открыт

Важно: Все размеры денежных средств и ставки приведены по состоянию на 20 апреля 2026 г. и могут меняться. Перед сделкой проконсультируйтесь с квалифицированным юристом.