Вопрос о том, считается ли недвижимость доходом, часто возникает у владельцев квартир, домов, коммерческих помещений и инвесторов. Ответ зависит от того, как именно используется объект недвижимости и какие финансовые потоки от него получаются. В этой статье мы разберём:

• Что в налоговом законодательстве считается доходом;
• Какие виды доходов могут генерировать недвижимые объекты;
• Как правильно классифицировать доход от недвижимости для целей налогообложения;
• Практические рекомендации для физических и юридических лиц.

Что называется доходом в российском налоговом законодательстве?

Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации (НК РФ), доходом считается любой полученный в денежной или иной форме прирост благосостояния, который может быть измерен в денежном эквиваленте; К доходам относятся:

1. Заработная плата и иные вознаграждения за труд;
2. Доходы от предпринимательской деятельности;
3. Пассивные доходы (проценты, дивиденды, арендные платежи, роялти и т.д.);
4. Прибыль от продажи (ликвидации) имущества, в т.ч. недвижимости.

Таким образом, если от недвижимости поступают денежные средства, они могут квалифицироваться как доход.

Виды доходов, получаемых от недвижимости

2.1 Арендный доход

Самый распространённый тип дохода от недвижимости – арендные платежи. Если вы сдаёте квартиру, офис или склад, полученные от арендаторов деньги являются пассивным доходом и подлежат налогообложению.

• Для физических лиц, получающих доход от сдачи в аренду жилой недвижимости, применяется ставка 13 % (для резидентов) или 30 % (для нерезидентов) от полученной арендной платы.
• Для коммерческой недвижимости ставка может быть иной (обычно 13 % для резидентов, но при определённых условиях может применяться упрощённый налоговый режим – УСН «Доходы»).

2.2 Прибыль от продажи недвижимости

Если вы продаёте объект недвижимости, разница между продажной ценой и её первоначальной стоимостью (с учётом расходов на улучшения и комиссии) считается прибыли от реализации имущества. Эта прибыль также подпадает под налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13 % или 30 %.

Важно помнить о льготных сроках владения:

• Если объект находился в собственности более 5 лет, налог не взимается (для большинства видов недвижимости, кроме случаев, когда объект получен в наследство или дарение от близких родственников).
• Для недвижимости, приобретённой после 1 января 2016 года, срок льготы составляет 5 лет; для недвижимости, приобретённой до этой даты – 3 года.

2.3 Доход от использования недвижимости в предпринимательской деятельности

Если вы владеете коммерческой площадью и используете её в своей компании, то возможны два сценария:

1. Вы сдаёте помещение в аренду – доход классифицируется как арендный.
2. Вы используете помещение для собственного бизнеса – в этом случае затраты на аренду (если помещение арендовано) или амортизация (если собственное) учитываются как расходы, а не как доход.

2.4 Прочие виды доходов

К недвижимости могут быть привязаны и другие виды доходов:

• Роялти за использование земельных участков (например, под размещение вышек связи).
• Доход от добычи полезных ископаемых (при наличии прав на разработку).
• Кооперативные выплаты (в случае участия в совместных проектах по строительству).

Как правильно учитывать доход от недвижимости?

3.1 Выбор налогового режима

Для физических лиц, получающих доход от сдачи недвижимости в аренду, доступны два основных режима налогообложения:

1. Общий режим – налоговый вычет в размере 13 % от доходов (по ставке 13 %). Не требуется вести отдельный учёт расходов;
2. Упрощённый режим (УСН) «Доходы» – применяется, если вы зарегистрированы как индивидуальный предприниматель (ИП) и выбрали УСН. Ставка налога 6 % от полученного дохода, но можно учитывать расходы (УСН «Доходы‑Расходы» – 15 % от разницы).

3.2 Документирование арендных операций

Для подтверждения доходов от аренды необходимо:

• Оформлять договор аренды (гражданско‑правовой договор, договор найма и т.д.).
• Вести книгу учёта доходов и расходов (если выбран УСН «Доходы‑Расходы»).
• Сохранять квитанции, банковские выписки и другие подтверждающие документы.

3.3 Налоговая отчётность

Доходы от недвижимости отражаются в:

• Декларации НДФЛ‑3 (для физических лиц, не являющихся ИП).
• Декларации УСН‑2 (для ИП, использующих упрощённый режим).
• Годовой отчётности юридических лиц (если имущество принадлежит компании).

Специфические вопросы и часто задаваемые темы

4.1 «Я живу в своей квартире, значит это не доход»

Если вы не сдаёте жильё в аренду и не получаете от него никаких денежных поступлений, то сам факт владения недвижимостью не считается доходом. Налог уплачивается только при получении реального денежного притока (аренда, продажа, и т.д.).

4.2 «Можно ли списать расходы на ремонт как уменьшение дохода от аренды?»

Да, если вы используете УСН «Доходы‑Расходы» или оформляете налоговый вычет по общему режиму, то расходы на:

• Ремонт и текущий сервис;
• Коммунальные услуги (если они оплачиваются владельцем и потом возмещаются арендатором);
• Услуги управляющей компании;
• Налог на имущество (частично).

Эти расходы могут быть учтены как снижающие налоговую базу суммы арендного дохода.

4.3 «Налог на имущество – это тоже доход от недвижимости?»

Налог на имущество – это обязательный налоговый платеж, который уплачивается владельцем недвижимости, а не доход от неё. Он не считаеться доходом, но может быть учтён как расход при расчёте налога по УСН «Доходы‑Расходы».

4.4 «Как учитываются доходы от совместного владения (доли) в квартире?»

Если несколько человек владеют долями одной квартиры и сдают её в аренду, каждый совладелец обязан отразить свою часть дохода в налоговой декларации пропорционально своей доле.

Практические рекомендации

1. Определите цель использования недвижимости. Если планируется сдавать её в аренду – сразу оформляйте договор и выбирайте подходящий налоговый режим.
2. Ведите тщательный учёт. Для УСН «Доходы‑Расходы» нужен журнал доходов и расходов; для общего режима достаточно подтверждающих документов о полученных платежах.
3. Соблюдайте сроки владения. При продаже недвижимости учитывайте льготные сроки (3‑5 лет) – это может полностью избавить от налога на прибыль.
4. Консультируйтесь с налоговым специалистом. Сложные случаи (многоквартирные дома, коммерческие объекты, совместное владение) требуют профессионального подхода.
5. Не забывайте о налоге на имущество. Хотя он не является доходом, его уплата обязательна и может влиять на общую налоговую нагрузку.

Итак, недвижимость сама по себе не является доходом, но любые денежные поступления, связанные с её эксплуатацией (аренда, продажа, роялти и т.п.), квалифицируются как доход и подлежат налогообложению в соответствии с НК РФ. Ключевыми моментами являются:

• Определение типа дохода (пассивный, от реализации, от использования);
• Выбор оптимального налогового режима;
• Тщательное документирование и учёт всех финансовых потоков.

Следуя этим рекомендациям, вы сможете правильно классифицировать доходы от недвижимости, минимизировать налоговые риски и эффективно управлять своим имуществом.

Дата публикации: 18 апреля 2026 г.