Разобраться в статусе арендатора недвижимости важно как самому жильцу, так и собственнику: от этого зависят объём прав, возможность влиять на кадастровую стоимость, проводить переустройства, распоряжаться земельным участком и даже отстаивать интересы в суде. В статье приведём официальные формулировки, последние изменения законодательства и чёткие примеры из практики.

Кто считается «правообладателем» по закону

Определение. Правообладателем объекта недвижимости признаётся лицо, которому принадлежит любое зарегистрированное в ЕГРН право: собственность, аренда, безвозмездное пользование, сервитут и т. д. (ст. 1.2 Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

• Собственник — владеет, пользуется и распоряжается объектом полностью.
• Арендатор — получает только право пользования (временное владение) на условиях договора.

Следовательно, арендатор действительно является правообладателем, но в ограниченном объёме: его полномочия строго обозначены договором аренды и главой 34 ГК РФ.

Что может и чего не может арендатор без согласия собственника

Права арендатора

• Владение и пользование объектом в пределах срока и целей договора;
• Передача объектов в субаренду, если договором не запрещено (ст. 615 ГК РФ);
• По договору аренды здания/сооружения, одновременное право пользования земельным участком, на котором расположен объект (ст. 652 ГК РФ);
• Требовать устранения недостатков, возмещения убытков и уменьшения арендной платы при нарушении условий собственником (ст. 612 ГК РФ).

Что требует обязательного согласия собственника

1. Пересмотр кадастровой стоимости. С 2026 года Совет Федерации утвердил прямой запрет подавать заявление о пересчёте кадастровой стоимости без нотариально удостоверенного согласия собственника (законопроект к Закону «О государственной кадастровой оценке»).
2. Смена вида разрешённого использования (ВРИ) земельного участка. Заявление в Росреестр подаёт только собственник; арендатор может лишь инициировать процесс, но без подписи владельца документы не примут.
3. Капитальный ремонт, переустройство, перепланировка. Согласие нужно даже если работы увеличивают стоимость объекта: без разрешения собственника органы надзора могут потребовать восстановить первоначальный вид.
4. Право выкупа. Договор аренды с выкупом (ст. 624 ГК РФ) должен быть заключён в форме договора купли-продажи, иначе он не породит перехода права собственности.

Ответственность сторон: кто за что отвечает

Что изменилось в 2024–2026 годах

• 19 апреля 2026 г. Совет Федерации окончательно утвердил поправки: арендатор не может подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости без нотариального согласия собственника. Это закрывает «лазейку», при которой арендаторы снижали кадастровую стоимость и, как следствие, арендную плату.
• Уточнены правила регистрации договоров аренды недвижимости: сделки сроком более 1 года обязательно проходят госрегистрацию в Росреестре (п. 2 ст. 609 ГК РФ).
• В Госдуме обсуждается проект, по которому арендатору запретят в одностороннем порядке менять ВРИ земельного участка даже в суде.

Практические рекомендации

Для арендодателя

• Включите в договор пункт о запрете пересмотра кадастровой стоимости без письменного согласия.
• Уточните, кто именно оплачивает коммунальные услуги и проводит ремонт, чтобы избежать споров.
• Храните нотариально заверенные соглашения о возможных переустройствах;

Для арендатора

1. Проверьте ЕГРН перед подписанием договора: убедитесь, что арендодатель действительно собственник.
2. Закрепите в договоре возможность субаренды, если планируете передавать помещение коллегам.
3. Если хотите выкупить объект в будущем, подготовьте договор аренды с выкупом и зарегистрируйте его по правилам ст. 624 ГК РФ.

Да, арендатор — правообладатель, но его полномочия ограничены договором и законом. Чтобы не столкнуться с запретами, особенно в части кадастровой стоимости и изменения ВРИ, всегда получайте согласие собственника в письменной форме. С 2026 года за нарушение этого правила грозит отказ государственных органов в регистрации любых изменений.