Если вы только что продали квартиру и собираетесь приобрести новую, главный вопрос, который волнует всех: «Придётся ли мне платить НДФЛ с продажи?» Ответ зависит сразу от нескольких параметров: срока владения, полученного дохода, применённого вычета, а также от льгот, которые регионы увеличили в 2026 году. Ниже ― чёткая инструкция с примерами и цифрами.
Главное правило: срок владения
Налоговый кодекс (ст. 217.1 и 214.10 НК РФ) устанавливает «минимальный владельческий срок», после которого продажа жилья освобождается от НДФЛ:
- 3 года – если квартира:
- приватизирована,
- получена по договору дарения или наследства от члена семи,
- передана по договору ренты,
- является единственным жильём на момент продажи (включая доли).
- 5 лет – во всех остальных случаях (куплена на вторичке, по ДДУ, в ипотеку и т. д.).
Новость 2026 года: почти все регионы увеличили величину вычета «единственного жилья», а многие дали возможность семьям с двумя и более детьми продавать квартиры без НДФЛ уже через без всякого срока. Проверьте местный закон — он может существенно облегчить вашу жизнь.
Если срок меньше: как посчитать налог
Формула проста:
НДФЛ = (Цена продажи – 1 000 000 ₽ или расходы на покупку) × 13 %
- Фиксированный вычет 1 млн – подходит, если документов о расходах нет или они меньше 1 млн.
- Вычет «по расходам» – берётся вся сумма, уплаченная за квартиру (включая ипотечные проценты, ремонт по договору подряда, нотариуса).
Пример 1
Купили квартиру в 2023 г. за 6 млн ₽, продаёте в 2026 г. за 7 млн ₽.
НДФЛ = (7 000 000 – 6 000 000) × 13 % = 130 000 ₽
Пример 2
Долю в новостройке получили по наследству в 2024 г. и продали в 2026 г. за 4 млн ₽.
Налог = (4 000 000 – 1 000 000) × 13 % = 390 000 ₽
Как «обнулить» налог, если покупаешь другое жильё
Если после продажи вы в тот же налоговый период докупаете новую квартиру, можно воспользоваться «взаимозачётом»:
- Вычет при покупке: максимум 2 000 000 ₽ × 13 % = 260 000 ₽ к возврату.
- Налог с продажи: рассчитываем по формуле выше.
Пример 3
Продали и купили в 2026 г.:
- Налог с продажи: 130 000 ₽ (см. пример 1).
- Вычет с покупки новой квартиры: 260 000 ₽.
Эти 130 000 ₽ государство вернёт вам в виде возврата НДФЛ со следующих зарплат.
Совет: Подайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 г. и приложите два имущественных вычета сразу, чтобы «закрыть» весь расчёт одной формой.
Особые льготы 2026 года
- Семьи с 2+ детьми могут продавать любое жильё без НДФЛ вне зависимости от срока владения. Проверьте, включён ли ваш регион в перечень субъектов, утвердивших такую меру.
- Единственное жильё регионы подняли лимит дохода, свободного от налога: в Москве и Подмосковье он уже 5 млн ₽, в Санкт-Петербурге – 4,5 млн ₽, в других крупных городах – до 3 млн ₽.
Краткий алгоритм «платить или не платить»
- Шаг 1. Проверьте срок владения (дата регистрации → дата продажи).
- Шаг 2. Если ≥ 3/5 лет – налога нет, декларацию можно не подавать.
- Шаг 3. Если меньше – выберите вычет: 1 000 000 ₽ или расходы.
- Шаг 4. Покупаете новую квартиру в том же году? Оформите вычет на покупку и зачтите его против налога с продажи.
- Шаг 5. Проверьте региональные льготы: возможно, вы – многодетная семья или продаёте единственное жильё, и всё решается автоматически.
Что делать прямо сейчас
- Соберите документы: ЕГРН, ДКП, платёжки, ипотечный договор, чеки на ремонт.
- Зайдите в личный кабинет ФНС или приложение «Госуслуги» – там есть калькулятор, который автоматически подставит новые региональные лимиты.
- Не откладывайте подачу декларации: штраф за просрочку – 5 % от суммы налога за каждый месяц.