Актуально на 2026 год: с 1 января 2026 г. вступили в силу важнейшие изменения в Налоговом кодексе РФ, касающиеся имущественных вычетов и взаимозачета при одновременных сделках. В статье разберёмся, как оформить квартирный взаимозачет в 3-НДФЛ, какие лимиты действуют сегодня и какие ошибки чаще всего допускают налогоплательщики.
Что такое взаимозачет налогового вычета?
Взаимозачёт (или зачёт встречных однородных требований) позволяет не платить НДФЛ с продажи квартиры, если в том же налоговом периоде вы покупаете другое жильё и применяете вычет на покупку. В результате образуется «сальдо», по которому вы либо ничего не доплачиваете, либо получаете возврат из бюджета.
Новые лимиты 2026 года
- Вычет при продаже: максимум 1 000 000 ₽ (не облагаемая база) или расходы на приобретение продаваемой квартиры, если они подтверждены.
- Вычет при покупке: до 2 000 000 ₽ на покупателя (ранее, 2 млн ₽, но лимит не индексировался с 2014 г.).
С 2026 г. лимит ежегодно индексируется на коэффициент-дефлятор (в 2026 г. коэффициент = 1,11).
Условия применения взаимозачета
- Обе сделки (продажа и покупка) совершены в одном календарном году.
- Налогоплательщик — резидент РФ (≥183 дней в году).
- Продаваемая квартира находилась в собственности менее минимального срока (3 или 5 лет), иначе НДФЛ не возникает.
- Не использован льготный вычет «единственное жильё» (новое исключение 2026 г.).
Пошаговая инструкция по оформлению
Шаг 1. Подготовьте документы
- ДКП (договор купли-продажи) на продажу.
- ДКП или ДДУ на покупку.
- Акт приёма-передачи / ЕГРН на обе квартиры.
- Квитанции, платёжки, выписки из банка.
- Если применяете «расходы на приобретение», добавьте старый ДКП и чеки.
Шаг 2. Заполните 3-НДФЛ
- В разделе «Доходы» укажите доход от продажи и примените вычет (код 901 или 903).
- В разделе «Вычеты» подайте заявление на имущественный вычет по покупке (код 311).
- Автоматически формируется заявление о зачёте (приложение к декларации).
Шаг 3. Подайте через «Личный кабинет налогоплательщика»
С 2026 г. действует единый формат XML-файлов без пометок «взаимозачёт», система сама рассчитает сальдо. Подать можно до 30 апреля следующего года, а вернуть деньги — до 15 октября.
Пример расчёта
Вы продали квартиру за 5 000 000 ₽, купленную в 2023 г. за 3 200 000 ₽. Налог с продажи: (5 000 000 – 3 200 000) × 13 % = 234 000 ₽.
Параллельно купили новую квартиру за 4 500 000 ₽. Вычет на покупку: 2 000 000 × 1,11 = 2 220 000 ₽ → максимально вернуть можно 288 600 ₽.
Взаимозачёт: 234 000 – 288 600 = –54 600 ₽. Это означает, что вы получите 54 600 ₽ из бюджета вместо уплаты налога.
Топ-5 ошибок при взаимозачете
- Разные годы сделок → взаимозачёт невозможен.
- Неверный код вычета (901 вместо 903) → занижение базы.
- Забыли задекларировать доход → штраф 20–40 %.
- Не приложили ЕГРН → налоговая требует дополнительные пояснения.
- Попытались зачесть материнский капитал как собственные средства → списание вычета.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли зачесть долю в новостройке, если строительство ещё не сдано?
Да, если оформлен ДДУ с актом ввода в эксплуатацию до конца года.
Что делать, если продавец несовершеннолетний ребёнок?
Декларацию подают родители, но вычет на покупку «привязывается» к родителю-налогоплательщику.
Как быстро вернут деньги?
При подаче онлайн — до 3 месяцев на проверку и 1 месяц на возврат.
С 2026 года взаимозачёт налогового вычета при продаже и покупке квартиры стал проще и выгоднее благодаря индексации лимитов и цифровому формату декларации. Главное — соблюдать условие «один год» и правильно заполнить 3-НДФЛ. Если всё сделать по инструкции, можно не только избежать уплаты НДФЛ, но и получить дополнительный возврат из бюджета.