Для любого собственника земельного участка вид разрешённого использования (ВРИ) — это не просто строка в документах, а ключевой параметр, который определяет, что можно строить, как можно эксплуатовать объект и какие налоги придётся платить.

Что такое «основной» и «вспомогательный» ВРИ?

Градостроительный кодекс РФ разграничивает два уровня ВРИ:

• основной — задаёт доминирующее назначение участка (например, «индивидуальное жилищное строительство»);
• вспомогательный — дополняет его и описывает допустимые «вставки» из других функций (например, «объекты торговли общей площадью до 500 м²»).

Зачем нужен вспомогательный ВРИ?

1. Гибкость. Без вспомогательного ВРИ открыть магазин, салон или небольшую мастерскую на участке ИЖС будет нельзя — придётся проводить длительную процедуру изменения основного ВРИ.
2. Экономия времени. Если в документах уже прописан подходящий вспомогательный вид, достаточно получить уведомление о строительстве (форма 1-ВРИ для дачных или 10-ВРИ для жилых объектов).
3. Финансовая выгода. Налог на землю по вспомогательному ВРИ часто ниже, чем при полном переводе участка в категорию «коммерческая недвижимость».

Алгоритм выбора вспомогательного ВРИ

Шаг 1. Анализ текущего ВРИ

Запросите выписку ЕГРН и просмотрите ПЗЗ (правила землепользования и застройки) муниципалитета. Обратите внимание:

• какие вспомогательные виды уже разрешены на данной территории;
• лимиты по площади, этажности, доле нежилых помещений.

Шаг 2. Сверка с классификатором ВРИ РФ

Классификатор утверждён постановлением Правительства РФ № 1507 от . В нём:

• код 2.1 — «индивидуальные гаражи»;
• код 2.7 — «объекты торговли до 500 м²»;
• код 2.9 — «офисные помещения до 1000 м²» и т.д.

Шаг 3. Оценка рисков и бизнес-модели

Процедура внесения изменений

Обычный (упрощённый) порядок

1. Подача заявления в МФЦ или через Госуслуги.
2. До 30 календарных дней администрация проводит проверку.
3. Получение выписки из ЕГРН с новым вспомогательным ВРИ.

Если объект в зоне охраны или на территории ИЖС

• потребуется согласование с Главархитектурой;
• дополнительно оформляется схема расположения земельного участка на кадастровом плане.

Цифры и факты 2025-2026

По данным Минэкономразвития МО за январь 2026 года:

• свыше 640 собственников изменили ВРИ, в т.ч. 42 % добавили вспомогательные виды;
• средний срок ускоренной процедуры в Подмосковье — 18 рабочих дней;
• наиболее популярные вспомогательные ВРИ: «торговля», 31 %, «услуги» — 25 %, «производственные мастерские» — 12 %.

Кейсы: как это работает на практике

Кейс 1. Дача → Мини-гостиница

Хозяин участка в поселке Николина Гора (Одинцовский район) добавил вспомогательный ВРИ «гостиницы до 3 этажей 1500 м²». Процесс занял 22 дня, включая согласование с архитектурным советом. Доход от сдачи 6 номеров на Airbnb составляет около 260 000 ₽ в месяц.

Кейс 2. ИЖС → Коворкинг и кофейня

Предприниматель из Люберец включил вспомогательный ВРИ «офисы и объекты общепита до 200 м²». Вложения — 3,1 млн ₽, окупаемость — 14 месяцев.

ТОП-5 советов от экспертов

1. Проверьте ПЗЗ ещё до покупки земли — экономьте деньги и нервы.
2. Не «затягива» площадь — вспомогательный ВРИ имеет лимит, превышение грозит штрафом до 500 000 ₽.
3. Учитывайте инфраструктурные ограничения: мощность электричества, водоснабжение, канализация.
4. Закажите градостроительный аудит профессионалам — это дешевле переделок.
5. Храните все уведомления и схемы — они понадобятся при подключении коммуникаций.

Грамотно подобранный вспомогательный вид разрешённого использования превращает земельный участок из пассивного актива в доходный бизнес-инструмент. Главное — заранее изучить документы, просчитать модель и соблюсти процедуру. Тогда даже участок ИЖС сможет стать площадкой для стабильного заработка без больших вложений и юридических рисков.