Миллионы граждан стран СНГ ежегодно приезжают в Россию на заработки или к постоянному месту жительства. Первое, с чем сталкивается мигрант, — необходимость легального жилья и постановки на миграционный учёт. В 2024–2026 гг. правила стали жёстче: увеличились штрафы, усилился контроль со стороны МВД и Роспотребнадзора. Ниже — исчерпывающая инструкция для арендаторов-мигрантов и арендодателей-россиян;

Кратко о ключевых изменениях

• Срок регистрации — 7 календарных дней с момента въезда (90 дней без регистрации возможны только для белорусов и граждан ЕАЭС при краткосрочном пребывании).
• Штрафы 2025:
  • 2 000–5 000 ₽ для мигранта;
  • 2 000–7 000 ₽ для собственника;
  • до 50 000 ₽ для юрлиц, повторное нарушение — до 500 000 ₽.
• Долевая собственность: если квартира имеет несколько собственников, договор должен быть подписан всеми.
• Несовершеннолетний собственник (14–18 лет) может участвовать в процессе только с согласия родителя/опекуна.

Пошаговый алгоритм для граждан СНГ

Шаг 1. Подбор жилья

Используйте проверенные площадки:

• Авито — фильтр «для граждан СНГ»;
• Cian, помечайте «возможна регистрация»;
• Telegram-каналы и WhatsApp-боты агентств (есть специализированные чаты для мигрантов).

Шаг 2. Проверка собственника и квартиры

1. ЕГРН-выписка (rosreestr.gov.ru) — подтверждает право собственности и отсутствие обременений.
2. Выписка из домовой книги — убедитесь, что никто не зарегистрирован постоянно (иначе регистрация мигранта будет сложнее).
3. Долевая собственность, запросите нотариально удостоверенные согласия всех долевиков.

Шаг 3. Договор аренды

Формат зависит от срока:

• до 11 месяцев — договор найма не требует госрегистрации;
• 11 месяцев + 1 день и более — договор аренды жилого помещения подлежит госрегистрации в Росреестре, но при этом гарантирует миграционный учёт по месту пребывания.

Минимальные пункты договора:

• Паспортные данные сторон, точный адрес, площадь;
• Срок, цена, порядок оплаты коммуналки (чаще кладётся на нанимателя);
• Условие о временной регистрации — «арендодатель обязуется подать уведомление о прибытии иностранца в течение 3 рабочих дней»;
• Акт приёма-передачи с фото и описанием имущества.

Шаг 4. Постановка на миграционный учёт

1. Где подавать:
   • МФЦ (проще всего, но не везде принимают мигрантов);
   • Участковый уполномоченный ОВМ ГУ МВД;
   • Госуслуги (для граждан ЕАЭС).
2. Список документов:
   • Договор аренды с печатью/подписью всех собственников;
   • Заявление о прибытии (бланк форма 1 — приложение №1 к приказу МВД № 765);
   • Паспорт иностранца + миграционная карта + виза/разрешение на работу;
   • Квитанция об оплате госпошлины (если подаётся через МФЦ — 350 ₽);
   • Согласие собственника (при личной подаче нанимателем).
3. Срок изготовления — 1–3 рабочих дня, регистрация действует до окончания срока договора, но не более 3 лет.

Налоги: что важно знать обеим сторонам

Арендодатель

• Налоговые режимы:
  • НДФЛ 13 % (по договору с физлицом);
  • Купить патент «самозанятого» — 4–6 % (только для ИП и самозанятых);
  • УСН 6 % для ИП, если сдаётся >1 квартиры.
• Если арендатор — иностранный работник крупной компании, можно оформить договор аренды с юрлицом (компания выступает налоговым агентом).

Арендатор

Не платит налог, но при получении временной регистрации должен сообщить в ФНС о месте пребывания (для налоговой переписи).

Типовые ошибки и как их избежать

Чек-лист для арендодателя

1. ⚠️ Проверить мигранта на наличие патента/разрешения на работу через сайт МВД.
2. 🖊️ Подписать договор (2 экземпляра) + акт приёма-передачи.
3. 📋 В течение 3 раб. дней подать уведомление о прибытии иностранца (форма 1).
4. 💰 Уведомить участкового, что вы сдаёте квартиру мигранту (письменное уведомление в течение 3 дней).
5. 📈 Подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года или перейти на упрощёнку/патент.

Где получить бесплатную консультацию

• Миграционные центры МВД в каждом регионе (список на гувм.мвд.рф);
• Юридические клиники при вузах, бесплатно для мигрантов;
• Телеграм-бот @МигрантПомощь (ответы за 5 минут).