С 1 января 2026 года в России вступили в силу новые правила налогообложения малого и среднего бизнеса. Одним из самых обсуждаемых изменений стало снижение порога дохода, при превышении которого предприниматели обязаны перейти на общую систему налогообложения (ОСН) и уплачивать налог на добавленную стоимость (НДС). Для многих владельцев недвижимости, использующей упрощённую систему налогообложения (УСН), этот переход влечёт необходимость восстановления входного НДС за ранее приобретённые объекты.

Почему возникает необходимость восстановления НДС

При работе на УСН налогоплательщик не имеет права принимать к вычету входной НДС, который был уплачен при покупке недвижимости, строительных материалов, услуг проектирования и т.д. Когда доход предприятия превышает установленный порог и он переходит на ОСН, налоговые органы требуют «восстановить» (восстановить право на вычет) ранее уплаченный НДС, если объект используется в облагаемой деятельности.

Нормативно‑правовая база 2026 года

Порог дохода и обязательства по НДС

• С 1 января 2026 года лимит дохода для работы по УСН снижен с 60 млн руб. до 20 млн руб..
• Если доход за календарный год превышает 20 млн руб., предприниматель обязан перейти на ОСН и стать плательщиком НДС.
• Переход обязателен независимо от того, был ли ранее НДС принят к вычету.

Особенности налогообложения недвижимости

• Налоговый закон‑спутник, принятый в конце 2025 года, уточняет порядок восстановления входного НДС при продаже или сдаче в аренду недвижимости, приобретённой на УСН.
• Для объектов, использованных в общепите (рестораны, кафе) с 1 апреля по 31 декабря 2026 года действует временное освобождение от НДС, однако при переходе на ОСН обязательство по вычету восстанавливается.

Когда обязано восстанавливать входной НДС

Восстановление входного НДС требуется в следующих случаях:

1. Переход с УСН на ОСН в результате превышения порога дохода (20 млн руб.).
2. Изменение характера деятельности: объект недвижимости начинает использоваться в облагаемой (необлагаемой) деятельности.
3. Продажа или сдача в аренду недвижимости, когда получатель является плательщиком НДС и требует вычет.

Пошаговый алгоритм восстановления НДС

1. Определить дату перехода на ОСН. Дата считается датой, когда доход за 12‑месячный период превысил 20 млн руб.
2. Собрать все первичные документы, подтверждающие уплату НДС. Это счета‑фактуры, акты выполненных работ, договоры купли‑продажи.
3. Разделить объекты недвижимости на группы.
   • Объекты, использованные в деятельности, подлежащей обложению НДС.
   • Объекты, использованные в необлагаемой деятельности (например, сдача в аренду без НДС).
4. Рассчитать сумму входного НДС, подлежащую восстановлению. При этом учитывается:
   • Пропорция использования объекта в налогооблагаемой деятельности (если объект используется частично).
   • Сроки владения (некоторые правила позволяют восстановить НДС только за последние 5 лет).
5. Подготовить декларацию по НДС (форма № ст-5). В строках «Входной НДС, подлежащий вычету» указывается рассчитанная сумма.
6. Подать декларацию в налоговый орган. Срок подачи – до 25‑го числа месяца, следующего за отчётным кварталом.
7. Получить подтверждение от ФНС. После проверки налоговой службой будет выдано решение о признании вычета.

Необходимый пакет документов

• Копии договоров купли‑продажи, аренды, строительства.
• Счета‑фактуры, акты выполненных работ, платежные поручения за каждый объект недвижимости.
• Книга учёта основных средств (если объект учитывается как ОС).
• Отчет о переходе на ОСН (прилагается к декларации по УСН).
• Расчётная таблица, показывающая методику распределения входного НДС (пропорция использования, срок владения).

Практические примеры

Пример 1. ИП, занимающийся сдачей офисных помещений в аренду

ИП «Альфа» использовало УСН 6 % и имело доход 18 млн руб. в 2025 году; В 2026 году доход вырос до 23 млн руб., что потребовало перехода на ОСН. За 2024‑2025 годы ИП приобрёл офисный центр за 10 млн руб., уплатив НДС 20 % (2 млн руб.). После перехода на ОСН ИП подаёт декларацию по НДС и восстанавливает весь уплаченный входной НДС, так как объект используется полностью в облагаемой сдаче (аренда с НДС).

Пример 2. ООО, владеющее рестораном и жилой частью

ООО «Бета» имеет два объекта: ресторан (общепит) и жилой дом. По УСН 15 % доход за 2025 год – 15 млн руб. В 2026 м году доход от ресторана вырос, превысив порог 20 млн руб. При переходе на ОСН:

• Для ресторана (облагаемая деятельность) восстанавливается входной НДС за покупку оборудования и ремонт – 800 тыс. руб.
• Для жилого дома (необлагаемая деятельность) вычет не предоставляется, поскольку объект не используется в налогооблагаемой деятельности.

Таблица распределения НДС выглядит так:

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

• Вопрос: Нужно ли восстанавливать НДС за объекты, купленные более 5 лет назад?
  Ответ: По текущему законодательству (2026 г.) право на вычет сохраняется только за объекты, приобретённые в течение последних 5 лет, если они находятся в эксплуатации. За более ранние покупки вычет не предоставляется.
• Вопрос: Можно ли частично восстановить НДС, если объект используется и в облагаемой, и в необлагаемой деятельности?
  Ответ: Да. Применяется пропорциональный метод: вычет рассчитывается в пропорции фактического использования объекта в налогооблагаемой деятельности.
• Вопрос: Что будет, если я не подам декларацию о восстановлении НДС в срок?
  Ответ: Налоговый орган может отказать в признании вычета, а также начислить штраф за несвоевременную подачу декларации (20 % от суммы НДС, подлежащей восстановлению).
• Вопрос: Как отразить восстановление НДС в бухгалтерском учёте?
  Ответ: Сумма восстанавливаемого НДС учитывается как дебет счета 19 «НДС по приобретённым ценностям», кредитуется счёт 91 «Прочие доходы», если вычет признан налоговой службой.

Что будет, если не восстановить входной НДС

Неосвобождённый к вычету НДС остаётся в балансе как неснижаемый расход, что приводит к двойным налоговым потерям:

• Уменьшение чистой прибыли (из‑за недоучтённого вычета).
• Повышение налоговой нагрузки – налог на прибыль будет рассчитываться с учётом более высокой базы.
• Риск налоговой проверки и штрафов за несоблюдение требований ФНС.

• Отслеживайте доходы. При приближении к порогу 20 млн руб. планируйте переход на ОСН заранее.
• Ведите строгий документооборот. Храните все счета‑фактуры и акты, связанные с покупкой недвижимости.
• Своевременно готовьте расчёт вычета. Используйте пропорциональный метод, если объект используется частично.
• Обращайтесь к специалисту. Налоговый консультант поможет правильно оформить декларацию и избежать ошибок.
• Следите за изменениями законодательства. В 2026 году могут появиться новые льготы (например, временное освобождение от НДС в сфере общепита).

Переход с УСН на ОСН – важный момент для любого бизнеса, владеющего недвижимостью. Правильное восстановление входного НДС позволяет существенно сократить налоговую нагрузку и избежать штрафов. Следуйте приведённому алгоритму, собирайте нужные документы и своевременно подавайте декларацию – и ваш бизнес будет защищён от лишних финансовых потерь.