Раздел земельных участков

Используется, когда нужно:

• Разделить один большой участок на несколько самостоятельных объектов;
• Оформить долевую собственность между наследниками;
• Продать или подарить часть земли.

Сроки: 10–30 дней.
Стоимость: 8 000–25 000 ₽ за каждый новый объект.

Объединение земельных участков

Позволяет:

1. Создать единый крупный участок для строительства.
2. Снизить налоговую нагрузку (кадастровая стоимость единого участка ниже суммы отдельных).
3. Упростить управление: один договор аренды, один паспорт;

Важно: участки должны иметь один вид разрешённого использования и граничить друг с другом.

Уточнение границ (межевание)

Цель: устранить «смежные» конфликты, убрать «плавающие» метры, подготовить участок к продаже.

• Без согласования с соседями: если старые координаты уже есть в ЕГРН.
• С согласованием: когда границы спорные или данных в кадастре нет.

Перераспределение земельных участков

Что это такое?

Одновременное изменение границ двух и более участков с передачей части площади друг другу.

Типичные сценарии:

• Выравнивание «лесенкой» границ между соседями;
• Обмен землёй под строительство дороги или инженерных сетей;
• Компенсация по рыночной стоимости при изъятии для муниципальных нужд.

Формирование нового земельного участка

Происходит «из ничего»:

1. Выдел из земель муниципального фонда (аукцион или безаукционная процедура).
2. Освобождение от залога/ареста после реабилитации загрязнённых территорий.
3. Перевод из категории «запас» в категорию «земли населённых пунктов».

Пакет документов: схема расположения, правоустанавливающий документ, технический план, договор аренды или акт предоставления.

Подготовка и согласование проекта межевого плана

Что включает проект:

• Масштаб 1:500–1:2 000;
• Координаты всех поворотных точек в системе СК-95 или WGS-84;
• Инженерные сети, проезды, красные линии;
• Эскиз топографической съёмки.

Согласование проходит в:

1. МФЦ или Росреестре;
2. Администрации муниципалитета (если меняется ВРИ).

Подготовка и согласование проекта планировки и межевания территории (ППМТ)

Необходим при:

• Комплексной застройке коттеджного посёлка;
• Создании индустриального парка;
• Разработке квартала многоэтажной застройки.

Этапы:

1. Градостроительное обоснование (ГПЗУ + ТЗ).
2. Экологические и инженерные изыскания.
3. Публичные слушания (по требованию).
4. Утверждение постановлением главы района.

Работы по отводу земельных участков

Формы отвода:

• Безаукционный — для граждан, имеющих преимущественное право (например, при приватизации дачных участков).
• Аукционный, для бизнеса и инвесторов.

Сроки: от 1,5 до 6 месяцев.

Разработка технических планов

Необходимы для:

• Регистрации права собственности после межевания;
• Внесения изменений в ЕГРН после перепланировки зданий;
• Постановки на кадастровый учёт объектов капитального строительства.

Формат файла: XML по схеме ФГИС ЕГРН.
Действителен: 5 лет с даты составления.

Когда не обойтись без кадастрового инженера

Любая из перечисленных процедур требует подписи кадастрового инженера, внесённого в реестр Росреестра. Без него ЕГРН изменения не примет, а судебные споры по границам неизбежны.