Вопрос о том, сколько раз можно передавать (передаривать) одну и ту же квартиру между членами семьи, часто возникает у тех, кто получил жильё в дар и хочет изменить собственника. В статье разберём:
- какие правовые ограничения существуют;
- какой срок «трёх лет» действительно ограничивает;
- пошаговую схему повторного дарения;
- особенности дарения между разными категориями родственников;
- какие случаи могут привести к признанию дарения недействительным.
Основные правовые нормы, регулирующие дарение недвижимости
Дарение – это безвозмездная передача имущества, оформляемая договором дарения. Для недвижимости договор обязательно должен быть в письменной форме и подлежит государственной регистрации в Росреестре (Ст. 575 ГК РФ).
Ключевые положения:
- Договор дарения может быть заключён между любыми дееспособными физическими лицами, а также юридическими лицами (при условии письменной формы).
- Если даритель – несовершеннолетний, недееспособный или находится под опекой, договор считается недействительным без согласия законного представителя.
- Запрещено дарить квартиру в пользу:
- работников медицинских учреждений, если даритель находится в их лечении;
- государственных, муниципальных служащих, банковских работников и т.п. (по ст. 575 ГК РФ).
Можно ли передарить подаренную квартиру?
После регистрации права собственности в Росреестре одаряемый становится полноправным собственником. С этого момента он может:
- продать квартиру;
- передать её в аренду;
- передать в дар (передарить) другому лицу.
Таким образом, само по себе ограничение на количество передариваний отсутствует. Главное – соблюсти форму и порядок каждой новой сделки.
Что такое «трёхлетний срок»?
В российском законодательстве существует трёхлетний срок исковой давности по праву собственности, который начинает течь с момента, когда лицо узнало о нарушении своих прав. Этот срок не ограничивает возможность совершать новые сделки с имуществом, полученным в дар.
То есть, если вы получили квартиру в дар, то можете передарить её сразу после регистрации в Росреестре. Ограничение в три года относится лишь к защите прав собственника от оспаривания уже заключённого договора.
Пошаговая инструкция по передариванию квартиры
- Подтвердите своё право собственности. Получите выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).
- Согласуйте условия будущей сделки. Обсудите с получателем (новым одаряемым) цену (если дарение, то безвозмездно), сроки, наличие обременений.
- Составьте договор дарения. В документе обязательно укажите:
- дата и место заключения;
- полные данные сторон (ФИО, паспортные данные, ИНН);
- описание предмета (адрес, кадастровый номер);
- отсутствие встречных обязательств (иначе это будет мена);
- условия перехода права собственности.
- Подпишите договор и при необходимости заверьте его у нотариуса. Нотариальное удостоверение не является обязательным, но часто требуется, если один из участников – несовершеннолетний, недееспособный или если предметом является совместно нажитое имущество супругов.
- Подайте заявление в Росреестр. Можно сделать это:
- лично в территориальном отделении;
- через портал Госуслуги (авторизация с помощью ЭЦП);
- через МФЦ (получите выписку через 7‑9 дней).
- Оплатите государственную пошлину. Для физических лиц – 2 000 ₽, для юридических – 22 000 ₽.
- Получите новую выписку из ЕГРН. После регистрации в Росреестре новый одаряемый становится собственником.
Сколько раз можно повторять процесс?
Технически неограниченно. Каждый раз, когда вы становитесь собственником (в т.ч. после получения в дар), вы получаете право:
- передать имущество в дар;
- продать его;
- завещать.
Однако практические ограничения могут возникнуть из‑за:
- налоговых обязательств (налог на имущество, налог на доходы физических лиц, если дарение происходит между неродственными лицами и превышает 4 млн ₽);
- возможных обременений (ипотека, арест, залог);
- судебных споров (если один из супругов не дал согласия или если дарение оспаривается).
Какие ситуации могут сделать дарение недействительным?
Суд может признать договор дарения недействительным, если:
- даритель был недееспособен или находился под принудительным лечением без согласия законного представителя;
- даритель был вынужден подписать договор под угрозой насилия, шантажа или иного давления;
- в договоре содержалось условие о передаче имущества только после смерти дарителя (это относится к наследованию, а не к дарению);
- отсутствует согласие второго супруга, если квартира является совместно нажитым имуществом (если в браке действует режим совместной собственности).
Пример из практики: суд отменил дарение квартиры, когда даритель (мать) была убита одаряемым (связанным с ней лицом), поскольку по статье 578 ГК РФ даритель имеет право требовать отмены дарения в случае угрозы жизни;
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Можно ли передарить квартиру, если получатель – не родственник?
Да. Закон не ограничивает дарение только родственниками. Однако при передаче между неродственными лицами может возникнуть налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13 % от стоимости квартиры, если её рыночная стоимость превышает 4 млн ₽.
Нужна ли нотариальная форма при передаривании между супругами?
Если квартира была получена в дар одним из супругов и находится в их совместной собственности, то для передачи её в дар другому лицу требуется согласие второго супруга. Нотариальное удостоверение не обязательно, но часто рекомендуется для подтверждения согласия.
Сколько времени занимает регистрация нового дарения?
При подаче онлайн – до 7 дней. При обращении в МФЦ – около 9 дней. Сроки могут увеличиваться, если требуется проверка дополнительных документов.
Можно ли «продать» подаренную квартиру с условием, что покупатель вернёт её в дар через год?
Теоретически да, но такая схема может быть квалифицирована как скрытая продажа (мога) и привести к налоговым и правовым проблемам. Лучше оформить каждую сделку открыто и корректно.
Практический совет юриста
Для избежания ошибок рекомендуется:
- Всегда проверять, нет ли обременений (ипотека, арест) – запросить выписку из ЕГРН.
- Учитывать налоговые последствия, особенно при передаче между неродственными лицами.
- Получать согласие всех совладельцев (супругов, совместных собственников).
- При сомнительных обстоятельствах (недееспособность, давление) привлекать юриста для проверки законности договора.
Ответ на главный вопрос прост: количество передариваний квартиры между родственниками не ограничено законом. Главное – соблюсти форму договора, зарегистрировать каждую сделку в Росреестре и убедиться, что нет препятствий (недееспособность, обременения, отсутствие согласия супруга). При правильном оформлении каждый новый даритель становится полноправным владельцем и может свободно распоряжаться имуществом.
Если у вас возникли вопросы по составлению договора, регистрации или налогообложению, обратитесь к квалифицированному юристу – это поможет избежать судебных споров и финансовых потерь.
Дата публикации: