Земли, находящиеся в границах населённых пунктов, отличаются от сельскохозяйственных и прочих категорий тем, что их использование регулируется Градостроительным кодексом РФ и местными правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Одним из ключевых понятий при планировании и реализации проектов в таких зонах является вид разрешенного использования (ВРУ) – набор действий, которые допускаются на конкретном участке в соответствии с его территориальной зоной.

Правовая основа

• Земельный кодекс РФ (ст. 7) – выделяет семь категорий земель, среди которых «земли населённых пунктов».
• Градостроительный кодекс РФ (ГрК) – регулирует порядок формирования территориального зонирования и определяет виды разрешенного использования для каждой зоны.
• Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципального образования – конкретизируют перечень ВРУ для территориальных зон, установленных генеральным планом.
• Приказ Росреестра № П/0412 от 10 ноября 2020 г. – утверждает классификатор видов разрешенного использования земельных участков.

Все изменения вида использования земельного участка фиксируются в ЕГРН посредством подачи соответствующего заявления.

Территориальное зонирование в населённых пунктах

Каждый населённый пункт делится на несколько территориальных зон, которые отражают характер застройки и характер хозяйственной деятельности. Наиболее распространённые зоны:

1. Жилые зоны (ЖЗ) – предназначены для размещения жилых домов, многоквартирных зданий и объектов инфраструктуры.
2. Садово‑дачные зоны (СДЗ) – зоны, где допускается строительство дачных домов и небольших сельскохозяйственных построек.
3. Коммерческие зоны (КЗ) – предназначены для размещения торговых, офисных и сервисных объектов.
4. Промышленные зоны (ПЗ) – допускают размещение производственных и складских построек.
5. Транспортные зоны (ТЗ) – включают улицы, дороги, железные дороги, вокзалы и т.п.
6. Зоны общественного назначения (ОЗ) – школы, больницы, культурные учреждения.

Для каждой зоны в ПЗЗ указываются основные и условно‑разрешённые виды использования.

Основные виды разрешенного использования в жилой зоне

Жилые зоны – самая типичная для большинства собственников. Ниже перечислены основные ВРУ, предусмотренные ПЗЗ для жилой зоны:

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)

• Разрешено построить как отдельный жилой дом, так и таунхаус.
• Требуется получение разрешения на строительство и согласование проекта с органами архитектурного контроля.
• Возможны ограничения по высоте, отступам от границ участка и плотности застройки.

Личное подсобное хозяйство (ЛПХ)

• Включает малые хозяйственные постройки (амбар, сарай, теплица).
• Не допускает масштабного сельскохозяйственного производства, а только вспомогательные нужды владельца.
• Для ЛПХ часто требуется лишь разрешение на ввод в эксплуатацию, а не полное разрешение на строительство.

Дачный, несельскохозяйственный проект (ДНП)

• Позволяет возводить дачные дома, беседки, банные комплексы.
• Ограничения обычно касаются площади построек (не более 150 м²) и высоты (не более 10 м).
• В некоторых муниципалитетах ДНП может включать небольшие объекты туризма (домики для отдыха).

Виды разрешенного использования в остальных зонах

Садово‑дачные зоны (СДЗ)

• Дачное строительство (Код 03 – ДНП).
• Садоводство, выращивание овощей, ягод, фруктов.
• Размещение теплиц, оранжерей, садовых построек.

Коммерческие зоны (КЗ)

• Торговля (розничные и оптовые магазины).
• Офисные помещения.
• Сервисные центры, рестораны, кафе.

Промышленные зоны (ПЗ)

• Производственные предприятия.
• Склады, логистические центры.
• Технические сооружения (трубопроводы, электроподстанции).

Транспортные зоны (ТЗ)

• Дороги, улицы, автодороги, железные дороги.
• Парковки, автотранспортные терминалы.

Зоны общественного назначения (ОЗ)

• Школы, больницы, детские сады.
• Культурные и спортивные объекты.
• Парки, скверы, зоны отдыха.

Как изменить вид разрешенного использования?

Если владелец участка желает изменить ВРУ (например, из ИЖС в коммерческое использование), необходимо выполнить несколько обязательных шагов:

1. Подготовка заявления. В заявлении указываются текущий ВРУ, желаемый ВРУ, обоснование необходимости изменения и проектные документы.
2. Согласование с органами местного самоуправления. Подача заявления в отдел архитектуры и градостроительства муниципального образования.
3. Экспертиза проекта. При необходимости – экологическая, пожарная, санитарно‑эпидемиологическая экспертиза.
4. Решение органа исполнительной власти. По результатам экспертизы выносится решение о разрешении или отказе.
5. Внесение изменений в ЕГРН. После получения разрешения необходимо подать заявление в Росреестр (через портал Госуслуг) для внесения изменений в государственный реестр.
6. Получение разрешения на строительство. Если изменение ВРУ подразумевает строительство, требуется получение нового разрешения на строительство.

Срок рассмотрения заявления обычно составляет от 30 до 90 дней, но может быть продлен, если требуется проведение дополнительных экспертиз.

Практические примеры

Пример 1: Перевод участка из ИЖС в коммерческое использование

• Исходный статус: ИЖС (код 01) в жилой зоне.
• Желаемый статус: Офисное помещение (коммерческий ВРУ, код 11).
• Необходимые документы: проект перепланировки, технико‑экономическое обоснование, согласование с ТСЖ (если участок в многоквартирном доме).
• Результат: после одобрения ПЗЗ и внесения изменений в ЕГРН, участок может использоваться под офис.

Пример 2: Добавление ЛПХ к участку ИЖС

• Исходный статус: ИЖС.
• Желаемый статус: ИЖС + ЛПХ (дополнительный подсобный хозяйственный объект).
• Документы: план расположения подсобного строения, согласование с органами архитектурного контроля.
• Результат: в ЕГРН фиксируется дополнительный ВРУ «ЛПХ», строительные работы могут начинаться без изменения основного ВРУ.

Ключевые отличия «вида разрешенного использования» от «категории земли»

• Категория земли – юридический статус, определяемый Земельным кодексом (например, «земля населённого пункта», «земля сельскохозяйственного назначения»).
• Вид разрешенного использования – конкретный набор функций, допускаемых в пределах выбранной категории и территориальной зоны (ИЖС, ЛПХ, ДНП и т.д.).
• Одна и та же категория может включать несколько ВРУ, а один ВРУ может быть применим к разным категориям (например, «многоквартирное жилищное строительство» допускается как на земле населённого пункта, так и на земле сельскохозяйственного назначения, если это предусмотрено ПЗЗ).

Понимание различий между категориями земель и видами разрешенного использования является фундаментом успешного планирования любой строительной или хозяйственной деятельности в населённом пункте. Правильный выбор ВРУ позволяет:

• Сократить сроки получения разрешительной документации.
• Избежать штрафов и административных санкций.
• Оптимизировать затраты на проектирование и строительство.
• Обеспечить соответствие проекта градостроительным регламентам муниципального образования.

Если у вас возникли вопросы по выбору или изменению вида разрешенного использования, рекомендуется обратиться к специалистам в области градостроительства или к юристам, специализирующимся на земельных отношениях.

Автор статьи: Юридический портал «ГрадостройЭксперт». Дата публикации: 19 апреля 2026 г.